Kostenbeispiel: Hausgutachten
Beispielsituation:
- Kurzgutachten für ein Einfamilienhaus
- Pauschalkosten (Festpreis)
Posten | Preis |
---|---|
Fahrtkosten | 96,40 EUR |
Festpreis | 799 EUR |
Gesamtkosten | 895,40 EUR |
Kostenbestimmende Faktoren
- Kurzgutachten oder Vollgutachten
- Verrechnungsweise
- Aufwand für die Gutachtenerstellung
Eine einfache Immobilienbewertung des Immobilienmaklers stellt beim Hausverkauf zwar eine grobe Richtlinie für den Marktwert und damit einen angemessenenen Verkaufspreis einer Immobilie dar, eine Schätzung durch den Makler kann aber häufig beträchtlich vom tatsächlichen Wert abweichen.
Wirkliche Sicherheit über den Wert einer Immobilie bietet nur eine professionelle Wertermittlung durch einen Immobiliensachverständigen (Immobiliengutachter) dar. In vielen Fällen ist ein professionelles Gutachten vom Sachverständigen über den Verkehrswert der Immobilie (Verkehrswertgutachten) auch zwingend gefordert. Das ist besonders dann der Fall, wenn das Gutachten gerichtsfest sein muss, zum Einspruch gegen die vom Finanzamt erhobene Erbschafts- oder Schenkungssteuer oder bei einer Zwangsversteigerung Verwendung finden muss.
Art des Gutachtens
Bei professionell erstellten Immobiliengutachten unterscheiden Sachverständige zwischen dem sogenannte „Kurzgutachten“ und dem „Vollgutachten“.
Kurzgutachten. Kurzgutachten umfassen gewöhnlich rund 10 Seiten und berücksichtigen die wichtigsten Faktoren rund um die Immobilie. Sie sind nicht gerichtsfest, sondern dienen lediglich der Information des Hausbesitzers und stellen eine wichtige Hilfe dar, um den verlangten Verkaufspreis durch ein Hausgutachten zu belegen.
Die Expertise des Sachverständigen hat allerdings auch ihren Preis. Beim Einfamilienhaus liegen die Kosten für ein Kurzgutachten gewöhnlich zwischen 500 und 1.200 EUR.
Vollgutachten. Ein Vollgutachten ist deutlich umfassender (meist im Umfang von 20 – 30 Seiten) und berücksichtigt alle für die Wertermittlung relevanten Gegebenheiten im Umfeld der Immobilie, einschließlich der im Grundbuch festgehaltenen Rechte (Wohnrecht, Grunddienstbarkeiten) und Baulasten sowie weiterer wertrelevanter Gegebenheiten.
Wegen des hohen Aufwands, der für die Erstellung eines Vollgutachtens notwendig ist, liegen die Kosten deutlich höher. Sie liegen in der Praxis beim Einfamilienhaus zwischen rund 1.500 und mehreren tausend Euro.
Verrechnungsweise
Seit 2009 müssen Sachverständige bei der Immobilienbewertung nicht mehr nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) abrechnen – das Honorar für ein Wertgutachten ist damit zwischen Sachverständigem und Auftraggeber frei verhandelbar. Damit sind je nach Immobiliengutachter unterschiedliche Verrechnungsweisen für die Gutachterleistung möglich.
Verrechnung nach Pauschalhonorar. Festgesetzte Pauschalhonorare kommen üblicherweise nur für Kurzgutachten zum Einsatz. Gegebenenfalls kann sich das verlangte Pauschalhonorar auch nach der Wohnfläche des Gebäudes richten.
Bei Vollgutachten ist der Aufwand so hoch und gleichzeitig von Fall zu Fall so unterschiedlich, dass Pauschalhonorare eher die Ausnahme sind. Im Einzelfall kann man gegebenenfalls mit dem Sachverständigen auch für ein Vollgutachten ein pauschales Honorar vereinbaren.
Verrechnung nach Stundensatz (Privatverrechnung). Viele Sachverständige rechnen ihre Leistungen nach Stundensätzen ab, sowohl bei der Erstellung von Kurzgutachten als auch bei Vollgutachten. Übliche Stundensätze liegen zwischen 90 und 160 EUR, dazu kommen Fahrtkosten und Auslagen sowie Kosten für die Dokumentenbeschaffung.
Verrechnung nach JVEG. Erfolgt eine Wertermittlung im Zusammenhang mit einer juristischen Auseinandersetzung (z. B. Scheidung) und wird der Immobiliengutachter im Auftrag des Gerichts tätig, findet zwingend der im Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz (JVEG) vorgesehene Stundensatz von 115 EUR pro Stunde Anwendung. Auch die Fahrtkosten und die Verrechnung weiterer Auslagen sind in diesem Fall gesetzlich festgelegt, bei zu erwartendem höheren Aufwand hat der Gutachter zudem einen Anspruch auf einen Vorschuss auf sein Honorar.
Für Gerichte dürfen nur öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter tätig werden (Sachkundeprüfung an der IHK), ihnen gleichgestellt sind nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Immobiliengutachter (Zertifikat der Deutschen Akkreditierungsstelle).
Verrechnung nach prozentuellem Anteil am Immobilienwert. Einige Gutachter verrechnen beim Vollgutachten ein Pauschalhonorar, das sich nach dem ermittelten Immobilienwert richtet. Übliche Sätze liegen gewöhnlich zwischen 0,5 und 1,5 % des Immobilienwerts (Verkehrswerts), abhängig vom individuellen Aufwand für die Gutachtenerstellung.
Tabellenhonorar. Das sogenannte „Tabellenhonorar“ bezieht sich auf die Honorartabelle des Bundesverbandes öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (BVS).
Das Tabellenhonorar sieht ein nach Immobilienwert gestaffeltes Basishonorar vor, bei vorhandenen Wertminderungen wird vom ungekürzten Immobilienwert ausgegangen. Vorhandene Rechte und besondere Gegebenheiten (Erbbaurecht, Wohnrecht, Nießbrauch, Grunddienstbarkeit, Baulast etc.) werden mit einem Korrekturfaktor berücksichtigt und erhöhen das Basishonorar.
Bei erschwerter Arbeit darf das Basishonorar um den Faktor 1,2 erhöht werden, besteht besonders hoher Aufwand (z. B. durch eine notwendige Gebäudeaufnahme oder Ergänzung von Plänen oder Beschaffung von Dokumenten wie etwa der Flurkarte), kann ein Zuschlag von 20 – 50 % auf das Basishonorar erhoben werden (abhängig vom Schwierigkeitsgrad und dem individuellen Aufwand).
Aufwand für die Gutachtenerstellung
Der zu erwartende Aufwand für die Gutachtenerstellung spielt im Einzelfall eine wichtige Rolle für die Kosten des Wertgutachtens.
Art des Gebäudes. Je nachdem, ob es sich um ein einfaches Wohngebäude (Einfamilienhaus) oder eine größere Gewerbeimmobilie handelt, liegt der Aufwand für die Bewertung oft deutlich unterschiedlich.
Größe des Gebäudes. Bei besonders großen Gebäuden kann der individuelle Aufwand für die Wertermittlung häufig höher sein.
Zahlreiche Besonderheiten. Eine größere Zahl von vorhandenen Rechten, umfassende Baulasten oder komplizierte Gegebenheiten am Grundstück verursachen höheren Aufwand, da sie alle individuell bewertet werden müssen.
Art des verwendeten Bewertungsverfahrens. Bei privat genutzten Gebäuden kommt gewöhnlich das Vergleichswertverfahren zur Anwendung, stehen nicht genügend Vergleichswerte zur Verfügung, wird das Sachwertverfahren angewendet.
Bei vermieteten Immobilien und Gewerbeimmobilien kommt dagegen gewöhnlich das Ertragswertverfahren zum Einsatz, bei dem für die Wertermittlung Bodenrichtwert und Restnutzungsdauer ermittelt werden, dazu fließen sowohl die möglichen Erlöse (z. B. Mieteinnahmen), aber auch die Bewirtschaftungskosten der Immobilie in die Bewertung mit ein.
Je nach angewendetem Verfahren kann der Aufwand für die Bewertung deutlich unterschiedlich sein, was sich dann auch in den Kosten für das Wertgutachten niederschlägt.
Kostenbeispiel aufwändige Ausführung
Beispielsituation:
- Vollgutachten beim Einfamilienhaus
- Immobilienwert 355.000 EUR
- Verrechnung als prozentuellen Pauschalpreis vom Immobilienwert
- hoher Aufwand (komplizierte Bedingungen)
Posten | Preis |
---|---|
Fahrtkosten | 96,40 EUR |
Vollgutachten | 4.615 EUR |
Gesamtkosten | 4.711,40 EUR |
Kosten reduzieren
Um die anfallenden Kosten zu reduzieren, bieten sich mehrere Möglichkeiten:
- Gutachten auf den notwendigen Umfang beschränken
- erforderliche Dokumente bereitstellen
- bei Erbschaft Wertnachweis durch Kaufpreis
- bei Hauskauf besser Hauskaufberatung nutzen
Gutachten auf den notwendigen Umfang beschränken
Wenn es lediglich um eine richtungsweisende Information über den geschätzten Marktwert einer Immobilie geht, die man verkaufen möchte, reicht oft auch eine (kostenlose oder sehr kostengünstige) Online-Bewertung aus. Wer den verlangten Kaufpreis gut argumentieren muss, kommt immer noch in den meisten Fällen mit einem Kurzgutachten über den Immobilienwert gut zurecht.
Ein teures Vollgutachten wird fast immer nur bei „offizieller“ Verwendung wirklich benötigt.
Erforderliche Dokumente bereitstellen
Für die Erstellung eines Wertgutachtens sind einige Dokumente erforderlich – zumindest ein Grundbuchauszug, ein Flurkarten-Auszug und ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, häufig auch ein Nachweis über die Wohnfläche / Nutzfläche des Gebäudes und die Bruttogrundfläche. Alle wichtigen Dokumente lassen sich als Hausbesitzer auch selbst besorgen.
Wer alle benötigten Dokumente bereits vorab in geordneter Form bereitstellen kann, erspart dem Gutachter Aufwand – und sich selbst damit Kosten.
Bei Erbschaft Wertnachweis durch Kaufpreis
Bei einer Erbschaft oder einer Schenkung wird der Wert des Gebäudes (zur Festsetzung der Erbschaftssteuer / Schenkungssteuer) vom Finanzamt geschätzt. Finanzämter verschätzen sich dabei nicht selten beträchtlich nach oben.
Um die Schätzung des Finanzamts zu widerlegen und die Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer zu senken, ist ein teures Vollgutachten nötig. Eine Ausnahme gilt allerdings dann, wenn das Gebäude entweder innerhalb von 12 Monaten vor Eintreten des Erbfalls oder Wirksamkeit der Schenkung gekauft wurde oder innerhalb von 12 Monaten nach Eintreten des Erbfalls oder Wirksamwerden der Schenkung verkauft wird. In diesem Fall genügt der erzielte Kaufpreis als Nachweis über den Wert des Gebäudes und man kann sich das teure Vollgutachten sparen.
Bei Hauskauf besser Hauskaufberatung nutzen
Als Käufer sollte man statt einem Wertgutachten besser eine Hauskaufberatung durch einen Bausachverständigen nutzen. Im Wertgutachten sind nicht alle Baumängel explizit aufgelistet und es ist keine Schätzung für die erforderlichen Sanierungskosten enthalten. Auch der energetische Zustand des Gebäudes wird nur am Rande berücksichtigt – die Bedeutung der Daten auf dem Energieausweis wird nicht explizit dargelegt.
Beim Hauskauf ist es deshalb besser, direkt eine Hauskaufberatung durch einen Bausachverständigen zu nutzen, bei der alle diese für den Käufer wichtigen Punkte ausreichend thematisiert werden und der Umfang der vorhandenen (oder versteckt vorhandenen) Baumängel aufgedeckt wird. Eine bautechnische Überprüfung des Gebäudes ist dabei sicherlich im Interesse jedes Käufers.
Auch die Kosten für eine möglicherweise nötige energetische Sanierung können vom Sachverständigen dann solide abgeschätzt und mitgeteilt werden.
FAQ
Welche Kosten verursacht ein Hausgutachten?
In unserem Beispiel fallen für das Hausgutachten (Kurzgutachten) Kosten von 895,40 EUR an. Die Gesamtkosten können je nach Umfang und Aufwand der Begutachtung allerdings stark unterschiedlich liegen, weitere Kostenbeispiele finden Sie in unserem Artikel.
Welche Faktoren bestimmen die Kosten?
Maßgeblich für die Kosten sind die Art des Gutachtens (Kurzgutachten oder Vollgutachten), der individuelle Aufwand für die Begutachtung und die Verrechnungsweise des Immobiliensachverständigen. Mehr zu den einzelnen Kostenbestandteilen erfahren Sie in unserem Artikel.
Wie lassen sich Kosten reduzieren und unnötige Kosten vermeiden?
Der Umfang des Gutachtens sollte dem Verwendungszweck angemessen sein, in vielen Fällen reicht auch ein kostengünstigeres Kurzgutachten oder eine einfache Immobilienbewertung. Als Käufer sollte man beim Hauskauf besser eine Hauskaufberatung durch einen Bausachverständigen nutzen, die für Käufer meist aussagekräftiger als ein reines Wertgutachten ist. Mehr Tipps zum Senken der Kosten finden Sie in unserem Artikel.