Festsetzung des Mietzinses
Die Miete für ein Haus oder eine Wohnung kann nach unterschiedlichen Maßstäben festgesetzt werden. Wichtig ist dann aber, dass die Berechnungsgrundlage auch Bestandteil des Mietvertrags ist. Ist das nicht der Fall, kommen die Regeln des öffentlichen Wohnbaus zum Tragen. Doch nicht nur das Mietrecht ändert sich immer wieder, auch diese Regelungen sind Veränderungen unterworfen.
Sind keine Vereinbarungen im Mietvertrag, gelten die nachfolgenden Regeln
So gibt es unterschiedliche Regelwerke, die Gültigkeit haben, wenn anderweitig keine andere Vereinbarung im Mietvertrag getroffen wurde. Das Datum des Mietvertrags ist hier ausschlaggebend:
- 2. Berechnungsverordnung, Paragraphen 42 bis 44: bis einschließlich Dezember 2003
- Wohnflächenverordnung: ab Januar 2004
Gültigkeitsbereich dieser Regelwerke
Das Besondere beim Berechnen des Balkons nach der Quadratmeterzahl ist der Umstand, dass die Balkonfläche nicht vollständig zum Quadratmeterpreis dazu addiert werden darf. Die folgenden Bereiche und Elemente eines Mietobjekts unterliegen wie der Balkon dieser Regelung:
- Balkon
- Terrasse
- Dachterrasse
- Loggia
Bis Dezember 2003 immer 50 Prozent der Fläche
Im ersten Regelwerk (bis Dezember 2003) wird pauschal die Hälfte der Quadratmeterzahl der Balkonfläche zum Quadratmeterpreis des Mietobjekts dazugezählt. Ab 2004 sind es dagegen nur noch 25 Prozent. Jedoch macht der Gesetzgeber hier wieder eine Ausnahme. Danach kann die für die Miete geltende Grundfläche des Balkons auch bis zu 50 Prozent in den Mietzins einfließen. Dann muss der Balkon oder die Terrasse aber überragend, ja, beinahe schon einzigartig sein.
Die 50 Prozent ab 2004 sind lediglich eine maximale Obergrenze
Viele Vermieter interpretieren das aber falsch und sehen hier keine wirklichen Änderungen zu dem Regelwerk bis 2003. Schließlich ist aus der Sicht des Vermieters wohl jeder seiner Balkone einzigartig. So einfach ist es dann aber doch nicht. Denn die 50 Prozent Berechnungsgrundlage der Balkonfläche sind als maximaler Grenzwert bei einem entsprechend hochwertigem Balkon zu sehen.
Urteile dazu
So musste ein Vermieter eine Niederlage einstecken, weil das Gericht nicht seiner Argumentation folgte – und das, obwohl es sich um einen großzügigen Südbalkonbalkon mit Überdachung handelte. Laut Gericht ist es einfach kein außergewöhnlicher Balkon gewesen, weil selbst trotz der Überdachung das Klima hierzulande eine entsprechend ausgedehnte Nutzung des Balkons nicht erlaube.
Ortsübliche Mieten maßgeblich
Dazu kommt noch ein weiterer wichtiger Faktor. Nämlich das ortsübliche Preisgefüge. So müsste ein Vermieter erst nachweisen, dass es in seiner Region üblich sei, 50 Prozent für einen aus seiner Sicht besonderen Balkon zu veranschlagen.
Überprüfen Sie gegebenenfalls Ihre Betriebskostenabrechnung genau
Diese Regelungen, was die Miete bezüglich der Balkongröße betrifft, sind soweit klar. Doch ein ganz anderer Fehler wird oft bei der Nebenkostenabrechnung gemacht. Hier darf der Balkon oder die Terrasse nämlich nicht in die Berechnungsgrundlage zum Ermitteln der anteiligen Heizkosten einfließen. Das heißt, wenn Ihnen Ihr Vermieter eine Betriebskostenabrechnung erstellt, in dem Sie anteilsmäßig auch für die Fläche von Balkon oder Terrasse Heizkosten bezahlen müssten, können Sie diese anfechten.