Kostenbeispiel: Eigentumswohnung Nebenkosten
Beispielsituation:
- Eigentumswohnung, 85 m², 8-Familien-Haus
- Kaufpreis: 185.000 EUR
- Kaufnebenkosten ohne Begutachtung / Sanierung, geteilte Maklercourtage
- Allgemeine Betriebskosten: Müllabfuhr, kommunalte Gebühren, Gebäudeversicherungen, Hausverwaltung, Allgemeinanlagen und Garten nach Miteigentumsanteil
- Individuelle Betriebskosten: Strom, Wasser, Heizung (anteilig)
- moderne Heizungsanlage mit durchschnittlichem Verbrauch
- 4 Personen-Haushalt, durchschnittlicher Verbrauch
Posten | Preis |
---|---|
Kaufnebenkosten | 22.255 EUR |
Betriebskosten allg. | 336,50 EUR mtl. |
Betriebskosten indiv. | 265 EUR mtl. |
Instandhaltungsrückl. | 72 EUR mtl. |
laufende Kosten | 673,50 EUR |
Kostenarten
- Nebenkosten beim Kauf
- Laufende Betriebskosten
Nebenkosten beim Kauf
Wie beim Kauf eines Hauses fallen auch beim Kauf einer Wohnung Kaufnebenkosten an. Dazu können noch individuelle Nebenkosten kommen.
Kaufnebenkosten. Zu den Kaufnebenkosten gehören Grunderwerbssteuer, Notar und Grundbuchkosten sowie Gebühren für den Makler. Durchschnittlich kann von 10 – 15 % des Kaufpreises als Kaufnebenkosten ausgegangen werden.
Die Grunderwerbssteuer ist je nach Bundesland unterschiedlich, in den meisten Bundesländern beträgt sie aktuell zwischen 5 und 6,5 % des Kaufpreises, nur in Bayern 3,5 %.
Für Notar und Eintragung ins Grundbuch müssen rund 2 % des Kaufpreises geteilt werden.
Die Maklerprovision ist frei verhandelbar, liegt im Allgemeinen aber bei 5 – 7 % des Kaufpreises. Beim Verkauf gilt seit 2020 das sogenannte „unechte Bestellerprinzip“, da das Gesetz nur „möglichst“ eine Teilung der Maklerkosten vorsieht. Statt dieser Doppelprovision, bei der die von Verkäufer und Käufer verlangten Provisionsanteile immer gleich hoch sein müssen, ist auch eine reine Innenprovision (Verkäufer zahlt die gesamte Maklercourtage) oder eine reine Außenprovision (Käufer zahlt die gesamte Courtage, z. B. bei Suchauftrag) weiterhin zulässig.
Individuelle Nebenkosten beim Kauf. Die Kosten für eine Begutachtung der Wohnung und die Kosten für eine Renovierung der Wohnung können als individuelle Nebenkosten beim Kauf hinzukommen. Die Begutachtung der Wohnung durch einen unabhängigen Bausachverständigen hilft dabei, Baumängel zu erkennen und geltend zu machen sowie individuelle Sanierungsmaßnahmen fachgerecht zu planen.
Daneben sollten auch die Gebühren für die Finanzierung, die Kosten für den Umzug und die Kosten für die Einrichtung der Wohnung zumindest mit einkalkuliert werden.
Laufende Betriebskosten
Ähnlich wie bei einer Mietwohnung fallen auch bei der Eigentumswohnung vergleichbare laufende Nebenkosten an, bei der Eigentumswohnung werden diese Kosten meist als „Hausgeld“ bezeichnet. Die anfallenden Betriebskosten für die gesamte Wohnanlage werden zwischen den einzelnen Wohnungsbesitzern nach ihrem Miteigentumsanteil (Anteil der einzelnen Wohnung am Gemeinschaftseigentum, notariell festgelegt) aufgeteilt. Zu den Betriebskosten kommen noch Hausverwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage gegebenenfalls eine Sonderumlage.
Betriebskosten. Zu Betriebskosten gehören einerseits alle anfallenden Kosten und Gebühren für das Wohngebäude oder die Wohnanlage selbst (Müllgebühren, kommunale Gebühren, Wartung, Instandhaltung, Reinigung, Hausverwaltung, Gartenpflege, Winterdienst, etc.), also das Hausgeld, als auch die von jedem Wohnungseigentümer individuell verursachten Kosten für Strom, Wasser und den eigenen Anteil an den Heizkosten (individuelle Betriebskosten).
Die Grundsteuer ist im Hausgeld übrigens nicht enthalten, sie wird von jedem Wohnungsbesitzer direkt abgeführt.
Die Höhe des Hausgelds bewegt sich durchschnittlich zwischen 2,50 und 4,50 EUR pro m² Wohnfläche, es hängt im Einzelfall allerdings stark von der Lage, der Größe und dem individuellen Aufwand für die Erhaltung des Wohngebäudes und den Betrieb der Allgemeinanlagen ab.
Die Höhe des Hausgelds setzen die Eigentümer in der Eigentümerversammlung für jeweils ein Kalenderjahr fest, dafür wird ein sogenannter Wirtschaftsplan erstellt, in dem alle zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben gegenüber gestellt werden.
Kosten für die Hausverwaltung. Die Hausverwaltung kümmert sich um die Führung der Konten der Eigentümergemeinschaft, der Aufteilung der Kosten und um allgemeine Verwaltungsaufgaben (Bestellen der Unternehmen für Reinigung, Gartenpflege und Winterdienst, Begleichen der Rechnungen).
Die Kosten für eine Hausverwaltung bewegen sich durchschnittlich zwischen 25 und 50 EUR je Wohnung und Monat, je nach Preisgestaltung der Hausverwaltung und individuellem Aufwand können die Kosten im Einzelfall jedoch sehr unterschiedlich liegen.
Instandhaltungsrücklage. Die Instandhaltungsrücklage dient zur Finanzierung der notwendigen Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten am Gebäude selbst. Sie gilt dabei nur für das Gemeinschaftseigentum, die Instandhaltung der eigenen Wohnung (Sondereigentum) obliegt jedem Wohnungsbesitzer selbst.
Das Bilden einer Instandhaltungsrücklage ist nicht zwingend vorgeschrieben, allerdings sehr sinnvoll. Im sozialen Wohnungsbau werden Kosten von 7 – 10 EUR pro m² Wohnfläche und Jahr als Rückstellung für die Instandhaltung angesetzt, je nach Alter und Ausstattung des Gebäudes. Eine Rücklage in dieser Höhe ist allerdings definitiv zu niedrig.
Eine angemessene Rücklagenhöhe lässt sich mithilfe der Petersschen Formel ermitteln. Für die Berechnung wird das 1,5-fache der Baukosten (reine Errichtungskosten, ohne Grundstücks- und Architektenkosten) herangezogen und durch eine Nutzungsdauer von 80 Jahren geteilt. Vom erhaltenen Wert werden 70 % herangezogen (Gemeinschaftseigentum) und auf die Hauseigentümer verteilt.
In unserem Kostenbeispiel ergibt sich bei durchschnittlichen Baukosten folgende Rechnung:
Baukosten x 1,5 = 1,8 Mio. x 1,5 = 2,7 Mio. davon 70 % sind 1.890.000 EUR
geteilt durch 80 Jahre ergibt sich ein Rücklagebedarf von 23.635 EUR pro Jahr
je Eigentümer im 8-Familien-Haus ergeben sich damit rechnerisch 2.953,13 EUR jährlich (246 EUR mtl.)
Die Höhe der Instandhaltungsrücklage wird ebenfalls von den Eigentümern in der Eigentümerversammlung festgesetzt. Über die Höhe gibt es nicht selten erhebliche Streitigkeiten.
Sonderumlage. Eine Sonderumlage wird beispielsweise nötig, wenn sich die Kosten für eine Maßnahme im Nachhinein als teurer herausstellen als ursprünglich geplant, oder wenn einer der Eigentümer seinen Anteil am Hausgeld nicht mehr bezahlen kann. Die Kosten für die Sonderumlage kommen dann noch zu den übrigen Kosten hinzu.
Kostenbeispiel aufwändige Ausführung
Beispielsituation:
- Eigentumswohnung, 85 m², 8-Familien-Haus
- Kaufpreis: 240.000 EUR
- Kaufnebenkosten mit Begutachtung / Sanierung, volle Maklercourtage (reine Außenprovision)
- Allgemeine Betriebskosten: Müllabfuhr, kommunale Gebühren, Gebäudeversicherungen, Hausverwaltung, Allgemeinanlagen nach Miteigentumsanteil
- Individuelle Betriebskosten: Strom, Wasser, Heizung (anteilig)
- ältere Heizungsanlage mit hohem Verbrauch / fehlende Sanierung
- 4 Personen-Haushalt, überdurchschnittlicher Verbrauch
Posten | Preis |
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Kaufnebenkosten | 55.780 EUR |
Betriebskosten allg. | 463 EUR mtl. |
Betriebskosten ind. | 342 EUR mtl. |
Instandhaltungsrückl. | 93 EUR mtl. |
laufende Kosten | 898 EUR mtl. |
Kosten reduzieren
Um die Kosten zu reduzieren und unnötige Kosten zu vermeiden, gibt es einige Möglichkeiten:
- von Suchaufträgen eher absehen: bei vereinbarter reiner Außenprovision erheblich höhere Maklerkosten als bei Doppelprovision
- auf guten energetischen Zustand des Gebäudes achten: Dämmstandard und Alter der Heizungsanlage wirken sich sehr deutlich auf die Betriebskosten aus
- bei geplanter Vermietung umlagefähige Anteile ermitteln: nur ein Teil des Hausgelds kann auf den Mieter umgelegt werden
- Begutachtung nutzen: Ermittlung von baulichen Mängeln, fachlich fundierte Abschätzung des Sanierungsbedarfs
- Instandhaltungsrücklage in sinnvoller Höhe planen: ausreichend Rücklagen für Reparaturen vorhanden, damit Sicherheit für die Eigentümer
FAQ
Welche Nebenkosten fallen bei einer Eigentumswohnung an?
In unserem Beispiel fallen für ein 85 m² Eigentumswohnung laufende monatliche Kosten von 673,50 EUR an. Die laufenden monatlichen Nebenkosten können im Einzelfall allerdings stark unterschiedlich liegen, weitere Kostenbeispiele finden Sie in unserem Artikel.
Welche Arten von Kosten können anfallen?
Bei der Eigentumswohnung fallen einerseits Kaufnebenkosten (Makler, Grundbuch, Notar, Grunderwerbsteuer) und andererseits laufende Kosten (Hausgeld, individuelle Betriebskosten, Instandhaltungsrücklage) an. Mehr zu den einzelnen Kostenbestandteilen erfahren Sie in unserem Artikel.
Wie lassen sich Kosten reduzieren und unnötige Kosten vermeiden?
Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollte grundsätzlich auf einen hohen Wärmeschutzstandard und einen guten Zustand der Heizungsanlage geachtet werden, beides hat deutlich Auswirkungen auf die Nebenkosten. Die Instandhaltungsrücklage sollte in sinnvoller Höhe vereinbart werden. Mehr Tipps zum Senken der Kosten finden Sie in unserem Artikel.