Anspruch auf Mietminderung
Der Anspruch auf Mietminderung entsteht durch die verminderte Gebrauchsfähigkeit der Wohnung nach einem Wasserschaden. Gesetzlich spricht man hier vom Vorliegen eines Mietmangels.
Verschulden des Vermieters nicht zwingend
Für den Anspruch ist allein die Tatsache der verminderten Gebrauchsfähigkeit ausschlaggebend. Der Vermieter muss dabei für den Wasserschaden nicht zwingend verantwortlich sein. Auch wenn ein anderer Mieter im Haus einen Wasserschaden verursacht hat, gilt diese Regelung.
Der Vermieter ist hier in der sogenannten Garantiehaftung. Diese erstreckt sich auf den Zeitraum, in dem ein Wasserschaden vorliegt.
Quoten für die Mietminderung
Die Quoten können zwischen 8 % und 100 % liegen, wie die gängige Rechtspraxis zeigt.
Für den Prozentsatz, um den die Miete gemindert werden darf, ist das Ausmaß der Gebrauchseinschränkung maßgeblich. Die einzelnen Prozentsätze für typische Schäden kann man auch aus einer Mietminderungstabelle entnehmen. Auch typische Gerichtsurteile kann man prüfen, inwieweit eine vergleichbare Situation vorliegt.
Ausschlaggebend ist in jedem Fall das individuelle Ausmaß der Schädigung für die Berechnung der Quote.
Eine Mietminderung von 100 % kann man nur erreichen, wenn die Wohnung tatsächlich unbewohnbar geworden ist.
Rechtlich lautet das Recht des Mieters darauf, dass er die Miete „in angemessener Weise herabsetzen darf“.
Bemessungsgrundlage
Bemessen wird die Mietminderung nach der Bruttomiete samt Nebenkosten. Eine Bemessung nach der Nettomiete ist nicht zulässig. Rechtsgrundlage dafür ist der § 536 BGB.
Beispielquoten aus Gerichtsurteilen
Anhand einiger in Deutschland ergangener Gerichtsurteile kann man ersehen, um welche Quote die Miete in der Praxis gemindert werden darf.
- Einsatz von Trocknungsgeräten: Mietminderung von 100 % (AG Schöneberg, 2008)
- Abwasser tritt aus: Mietminderung von 38 % (AG Groß-Gerau 1979)
- Wohnzimmer ist unbenutzbar: Mietminderung von 30 % (AG Bochum, 1978)
Weitere Rechte als Mieter
Ist die Wohnung unbenutzbar geworden, und liegt ein Fall für eine Mietminderung um 100 % vor, hat der Mieter auch das Recht, die Wohnung fristlos zu kündigen. Er darf auch in Bezug auf die Miete sein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.
Der Vermieter ist für die Behebung von feuchtigkeitsbedingten Schäden am Hausrat des Mieters immer nur dann schadenersatzpflichtig, wenn er den Feuchtigkeitsschaden fahrlässig verursacht hat. Ist ihm allerdings kein fahrlässiges Verhalten nachzuweisen, ist er für den beschädigten Hausrat des Mieters auch nicht schadensersatzpflichtig.
Grundsätzlich übernimmt jedoch die Hausratversicherung des Mieters die Schäden am persönlichen Eigentum (nicht jedoch an der Bausubstanz, die ist Sache des Vermieters) nach einem Wasserschaden.
Zusätzliche Heizung bei Neubaufeuchte
Ein Minderungsrecht für die Miete kann auch bei vorhandener sehr hoher Neubaufeuchte vorliegen, weil der Mieter erhöhte Heizkosten für das Trockenheizen hat.