Verbrauchsabhängige Abrechnung
Um die einzelnen Mieter auch zum Energiesparen anzuhalten, sieht die Heizkostenverordnung vor, dass die Aufteilung der Heizkosten auf die Mieter auch verbrauchsabhängig zu erfolgen hat.
Mindestens 50 % des Heizkostenschlüssels müssen daher auf den Verbrauch der Mietpartei Rücksicht nehmen.
Die Aufteilung der Heizkosten darf aber umgekehrt nicht allein nach Verbrauch erfolgen, sondern zu höchstens 70 Prozent. Das gestaltet den Entwurf eines Verteilerschlüssels für die Nebenkostenabrechnung der Mieter kompliziert.
Gesetzlich zulässige Verteilerschlüssel
Regelmaßstäbe
Das Gesetz erlaubt eine ganze Anzahl von unterschiedlichen sogenannten Regelmaßstäben. Ein Regelmaßstab ist ein Kriterium, nach dem die Heizkosten verteilt werden.
Zulässige Regelmaßstäbe sind beispielsweise:
- nach dem Verhältnis der Wohnflächen der Mietwohnungen
- nach dem Verhältnis des Rauminhalts (m³ umbauter Raum) der Mietwohnungen
- nach der Personenzahl
- nach sogenannten Personenmonaten oder Personentagen
Außerdem können die einzelnen Maßstäbe nahezu beliebig miteinander kombiniert werden. Wenn Sie einmal festgelegt sind, darf man sie als Vermieter aber nicht mehr einfach beliebig ändern.
Allgemeiner Regelmaßstab
Wenn im Mietvertrag kein anderer Regelmaßstab festgelegt ist, gilt nach § 556a Abs. 1 des BGB automatisch das Verhältnis der Wohnflächen als Regelmaßstab.
Das heißt, wenn der Vermieter keinen anderen Maßstab festgelegt hat, erfolgt die Aufteilung der Heizkosten zu 50 Prozent nach dem Verbrauch der jeweiligen Mietpartei, und zu 50 Prozent nach dem entsprechenden Anteil der Wohnungsfläche an der Gesamtfläche.
Berechnung nach Kubikmeter umbauter Raum
Das kann sinnvoll sein, wenn die Mietwohnungen nicht die gleiche Raumhöhe haben, so dass allein ein Vergleich der Grundflächen keine gerechte Aufteilung bieten würde. Die Wohnungen mit größerer Raumhöhe haben einen vergleichsweise höheren Heizwärmebedarf (wegen des größeren Raumluftinhalts) als die Wohnungen mit niedrigerer Raumhöhe.
Für die korrekte Berechnung gilt die II. Berechnungsverordnung für die Heizkosten. Dieser Rechenweg muss zwingend eingehalten werden.
Berechnung nach Personenzahl und/oder Personentagen und Personenmonaten
Die Berechnung ist sicherlich aufwändiger, wenn sie nach Personen erfolgt. Dafür ist sie aber auch gerechter. Ein einzelner Mann in einer 70-qm-Wohnung verursacht sicherlich geringere Nebenkosten, als eine vierköpfige Familie in einer gleich großen Wohnung.
Der Vermieter muss deshalb immer die Zahl der jeweils in der Wohnung lebenden Personen berücksichtigen. Dazu ist er in der Beweispflicht für die Personenzahl, wenn es zu Streitigkeiten kommt. Aus diesem Grund wird dieser Verteilerschlüssel nur selten angewendet.
Abschläge für Kinder oder Haustiere sind ebenso unzulässig wie Zuschläge zur Personenzahl aufgrund besonderer Nutzung.
Berechnung des Leerstands
Ein Leerstand darf – auch nicht für eine begrenzte Zeit – auf die anderen Mieter umgelegt werden. Leerstände gehen immer zu Lasten des Vermieters und sind aus den Gesamtkosten dementsprechend herauszurechnen.