Nebenkosten, die sich nicht umlegen lassen

Nicht umlagefähige Nebenkosten

Wohnraum ist knapp, entsprechend hoch sind die Mieten. Nicht zuletzt auch wegen der Energiewende sind die Nebenkosten dramatisch angestiegen. Sie machen inzwischen bis zu 40 Prozent der Gesamtmiete aus. Damit ist es mehr als verständlich, dass sich Mieter die jährliche Betriebskostenabrechnung genauer ansehen. In der Tat scheinen laut Mietervereinen mehr als die Hälfte aller Abrechnungen falsch zu sein. Insbesondere nicht umlagefähige Nebenkosten sind immer wieder zu finden.

Nebenkosten sind komplex

Wenn Sie ein Objekt anmieten, entstehen zahlreiche weitere Kosten – die Betriebskosten. Zwar ist der Vermieter gesetzlich dazu gehalten, die Nebenkostenabrechnung auch für einen Laien verständlich und zugleich übersichtlich zu gestalten. Dennoch setzen sich die Nebenkosten aus einer ganzen Reihe von einzelnen Nebenkosten zusammen. Die können wiederum so komplex sein, dass Formfehler in der Nebenkostenabrechnung sehr wahrscheinlich sind.

Die umlagefähigen Betriebskosten

Innerhalb der gesetzlichen Fristen hat der Mieter jedoch von Haus aus das Recht, die gesamten Nebenkosten einzusehen. Neben Form- und Rechenfehlern gilt hier eine besondere Aufmerksamkeit nicht umlagefähigen Nebenkosten, die nicht selten ebenfalls mit in die Abrechnung einfließen – aus Unwissenheit, aber auch teilweise wissentlich. Doch um zu verstehen, was nicht umlagefähige Nebenkosten sind, ist es zunächst wichtig, die umlagefähigen Betriebskosten zu kennen.

• Heizung
• Warmwasser
• Abwasser (Kanal)
• Müllabfuhr
• Straßenreinigung
• Hausreinigung
• Beleuchtung (gemeinschaftlich genutzte Räumlichkeiten)
• maschinelle Wascheinrichtungen
• Hausmeister
• Gartenpflege
• Gemeinschaftsantennen und/oder Kabel-TV
• Schornsteinreinigung
• Fahrstühle
• Sach- und Haftpflichtversicherungen
• Schädlingsbekämpfung
• Grundsteuer
• sonstige Betriebskosten

Nicht jeder Posten ist zwingend umlagefähig

Grundsätzlich können alle diese Betriebskostenpositionen umlagefähig sein. Voraussetzung dazu ist jedoch, dass sie im Einzelnen auch im Mietvertrag erwähnt werden, und zwar bei der erstmaligen Vereinbarung und nicht rückwirkend oder im Nachhinein. Abgesehen von einigen Ausnahmen, wie beispielsweise der Modernisierung mit neuen Nebenkosten durch Solarenergie, können keine neuen, zusätzlichen Nebenkosten aufgeführt werden. Es sind also nur die Betriebskosten umlagefähig, die tatsächlich vereinbart wurden.

Echte Betriebskosten, die nicht umlagefähig sind

Legt der Vermieter beispielsweise einen Garten an, der nach dem Mietereinzug durchgeführt wurde, können daraus keine Nebenkosten entstehen – falls nicht schon vorab vereinbart. Aber auch Nebenkosten, die bereits durch andere Umstände gedeckt wurden, können nicht noch einmal umgelegt werden. Zum Beispiel übernehmen die Mieter die Hausreinigung oder der Hausmeister die Gartenpflege.

Generell nicht umlagefähige Nebenkosten

Außerdem dürfen nur solche Kosten umgelegt werden, die den Mieter tatsächlich betreffen. Behält sich der Vermieter einen Garten für sich oder ist der Garten einem anderen Mieter zugesprochen, dürfen keine Kosten erhoben werden. Ähnlich bei den Versicherungen: nur die, die das Haus betreffen (Feuer, Sturm, Haftpflicht), sind umlagefähig. Nicht umlagefähig sind die, die der Vermieter zu seinem Wohle abschließt, also eine Mietausfallversicherung oder seine eigene Hausratversicherung.

Nebenkosten müssen regelmäßige Kosten sein

Aber auch bei den realen Betriebskosten sind nicht alle umlagefähig. Es gilt der Grundsatz, dass es sich um regelmäßig wiederkehrende Kosten handeln muss. Einmalige Reparaturkosten sind davon also ausgenommen – sei es die Heizungsanlage oder der Fahrstuhl. Bei Sturmschäden wie umgestürzten Bäumen können noch regionale Aspekte dazukommen. In der Mitte Deutschlands ist ein geringeres Sturmrisiko als in Hamburg. In Hamburg sind Stürme sogar in einer gewissen Regelmäßigkeit an der Tagesordnung und damit umsetzbar.

Autor: Tom Hess