Die verschiedenen Verteilerschlüssel für die Betriebskostenberechnung

Die Nebenkosten sind in der Regel Kosten, die Mieter zusätzlich verursachen. Dazu gehören Posten wie Wasser, Abwasser, Warmwasser, Müllabfuhr oder Beleuchtung und Strom von Gemeinschaftsräumen. Nach Möglichkeit sollen die Verteilerschlüssel immer verbrauchs- und verursachungsorientiert sein.

• Abrechnung nach anteiligen Quadratmetern
• Abrechnung nach dem Pro-Kopf-System
• Abrechnung nach Messung (verbrauchsorientiert)
• Abrechnung nach Einheiten

Gesetzliche Vorgaben bei fehlender Vereinbarung

Je nachdem, um welche Nebenkosten es geht, können unterschiedliche Umlageschlüssel angewandt werden. Diese müssen im Mietvertrag entsprechend vereinbart worden sein. Liegen hier keine Vereinbarungen vor, gilt grundsätzlich die quadratmeterabhängige Berechnung. Allerdings kann der Vermieter die Umlageschlüssel auch einseitig bestimmen, wenn sie von verbrauchs- und verursachungsunabhängigen hin zu verbrauchs- und verursachungsabhängigen Schlüsseln erfolgen.

Vermieter können den Verteilerschlüssel einseitig festlegen

Der Mieter hat hier grundsätzlich kein Mitspracherecht. Dafür ist der Vermieter verpflichtet, den optimalsten Umlageschlüssel (wirtschaftlich, fair, nach Anwendungseinfachheit) anzuwenden. Eine Ausnahme gibt es jedoch: bei der Abrechnung von Warm- und Kaltwasser (und damit automatisch beim Abwasser) kann der Mieter auf eine Wasseruhr bestehen – muss dann aber auch die Kosten dafür tragen.

Umlageschlüssel mit Streitpotenzial

Am umstrittensten ist die Pro-Kopf-Kostenumlegung. Auf den ersten Blick mag sie als ausgesprochen gerecht erscheinen. Allerdings – und so wurde es auch vom BGH festgestellt – sagt die Anzahl an Menschen im Haushalt nichts über deren Verbrauch aus. Dennoch wird die Pro-Kopf-Umlegung beispielsweise bei der Müllabfuhr als verursachungsorientiert betrachtet.

Ein Verteilungsschlüssel muss auch wirtschaftlich und leicht anzuwenden sein

Darüber hinaus ergeben sich für Vermieter von großen Ablagen nicht unerhebliche Nachteile. Grundlage für die Pro-Kopf-Berechnung darf nicht die Anzahl der gemeldeten Personen sein. Vielmehr muss der Vermieter permanent die tatsächliche Anzahl an Personen in einem Haushalt erfassen. Außerdem liegt auch noch die Beweispflicht bei ihm. Daher ist diese Berechnungsgrundlage bei großen Anlagen nicht sonderlich wirtschaftlich.

Die Verordnungen für die verschiedenen Umlageschlüssel

Ergänzend sind die Verteilungsschlüssel in unterschiedlichen Gesetzestexten verankert.

• BGB (Bürgerliches Gesetzbuch)
• Betriebskostenverordnung
• Heizkostenverordnung
• Wohnraumverordnung (bei mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnungen)

Änderungen der Verteilungsschlüssel

Will der Vermieter einen oder die Verteilungsschlüssel ändern, benötigt er grundsätzlich keine Zustimmung des Mieters. Jedoch darf er den Schlüssel nur für die nächste, noch folgende Abrechnungsperiode ändern und muss das auch ankündigen.

Die Abschlagszahlungen dürfen nicht erhöht werden, wenn es bei der letzten Abrechnung zu inhaltlichen Fehlern gekommen war.

Verschiedene Berechnungsformeln

Neben den grundsätzlichen Verordnungen, die wir angesprochen haben, werden, wie in der Betriebskostenverordnung, auch noch Berechnungsverordnungen genutzt. Die Heizkostenverordnung stellt ebenfalls mehrere Berechnungsformeln zur Verfügung, die nach den jeweiligen individuellen Gegebenheiten angewandt werden können.

Grundsätzliche Anforderungen an die Verteilungsschlüssel

Die einzelnen Verteilungsschlüssel müssen zwar nicht der scheinbar gerechtesten Berechnungsgrundlage folgen, dennoch muss jeder Umlageschlüssel für den Mieter nachvollziehbar sein. Wird ein von den gesetzlichen Vorlagen abweichender Verteilungsschlüssel angewandt, muss dieser dem Mieter in der Nebenkostenabrechnung (oder im Mietvertrag) erörtert werden. Ist er in der letzten Betriebskostenabrechnung enthalten, und hat sich seither nicht geändert, ist das ebenfalls ausreichend.