Kostenbeispiel: Baugutachter
Beispielsituation:
- Wertgutachten für Hausverkauf (Einfamilienhaus)
- Kurzgutachten zum Pauschalhonorar
- durchschnittlicher Aufwand für die Erstellung
- Fahrtkosten als Entfernungszuschlag (pauschal)
- Auslagen (Dokumentenbeschaffung, weitere Auslagen)
Posten | Preis |
---|---|
Wertgutachten | 680 EUR |
Entfernungszuschlag | 110 EUR |
Auslagen | 45 EUR |
Gesamtkosten | 835 EUR |
Kostenbestimmende Faktoren
- Anfahrtskosten
- Begutachtungskosten
- Dokumentation
- Richtwerte
Baugutachter (Bausachverständige) werden in Deutschland meist immer nur dann beauftragt, wenn es beim Hausbau zu Baumängeln oder Bauschäden kommt, die der Bauherr gegenüber dem ausführenden Bauunternehmen oder einem bestimmten Gewerk geltend machen will (Beweissicherung, Begutachtung, Wahrung der Gewährleistungsfrist).
Tatsächlich gibt es für Baugutachter aber ein sehr weites Einsatzfeld. Zu ihrem Tätigkeitsgebiet gehören unter anderem auch:
- die Untersuchung und Begutachtung von Bauschäden anderer Art (z. B. Wasserschaden, Feuchtigkeit im Gebäude, Schimmelanalyse)
- die Baubegleitung (laufende Überprüfung, ob alle Gewerke fachgerecht gearbeitet haben, ob Baumängel vorliegen oder durch die Ausführung ein potenzielles Risiko für einen späteren Mangel besteht, Unterstützung bei der Bauabnahme)
- die Immobilienbewertung (Wertgutachten, Kaufberatung, potenzielle bauliche Probleme und Baumängel beim Hauskauf)
- die fachgerechte Wohnflächenberechnung
- Energieberatung (nach KfW/BAFA-Vorgaben, Untersuchung des energetischen Zustands des Gebäudes, energetische Berechnungen und Messungen, etwa mittels Thermografie, Wärmebedarfsberechnung, Wirtschaftlichkeitsberechnungen, Amortisationsrechnung, Erstellung von Sanierungskonzepten, Energieausweis-Erstellung)
Da es keine geregelte, einheitliche Ausbildung für Bausachverständige in Deutschland gibt, haben sich die meisten Sachverständigen ausgehend von ihrer Berufserfahrung meist auf einen oder mehrere bestimmte Bereiche spezialisiert.
Anfahrtskosten
Die Anfahrtskosten richten sich immer nach der Anfahrtsentfernung und dem Zeitaufwand für die Anfahrt.
Gewöhnlich gilt dabei der Grundsatz „Fahrtzeit ist gleich Arbeitszeit“, bei weiten Anfahrtsentfernungen, häufigen Anfahrten sind viele Gutachter allerdings bereit, bei den Fahrtkosten entgegenzukommen, damit am Ende nicht die Kosten für die Anfahrt (ca. 0,50 EUR pro km plus Zeitaufwand nach Stundensatz) nicht höher liegen als die Kosten für die tatsächliche Begutachtung.
Begutachtungskosten
In einzelnen Bereichen (wie bei der Baubegleitung) sind Baugutachter noch an die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) und ihre fesgtgelegeten Honorare gebunden, in anderen Bereichen sind sie in ihrer Honorargestaltung frei.
HOAI-Berechnung. Für die Berechnung des Honorars nach HOAI spielen die anrechenbaren Baukosten, die Honorarzone (Komplexität des Bauvorhabens) und der Honorarsatz (individueller Aufwand, ausgedrückt in Mindest-, Mittel- und Höchstsatz) eine Rolle. Die geltenden Honorare können dann in den entsprechenden Tabellen nachgeschlagen werden.
Auch der Architekt kann diese Leistungen im Zuge seiner Tätigkeit bei einem Bauvorhaben wahrnehmen, in diesem Fall entsprechen die Kosten dann 32 % (Bauüberwachung und Dokumentation, Leistungsphase 8) bzw. 2 % (Objektbetreuung / Nachbetreuung nach dem Bau, Leistungsphase 9) des Gesamt-Architektenhonorars nach HOAI.
Die Berechnung im einzelnen ist häufig kompliziert, kann aber immer nach den Honorarberechnungsvorgaben der HOAI vollständig nachbezogen werden.
Berechnung nach Stundensatz. In den meisten anderen Bereichen kommen heute vom Gutachter selbst festgesetzte Stundensätze zur Anwendung. Übliche Stundensätze bewegen sich dabei zwischen 90 und 140 EUR, bei besonderen Tätigkeiten oft auch bis zu 200 EUR und mehr.
Viele Gutachter lehnen ihre Honorare – trotz des Wegfalls der Pflicht – immer noch an die HOAI an. Bei gerichtlich verfügten Begutachtungen gelten nach dem Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz (JVEG) festgelegte Stundensätze von 95 EUR (handwerklich-technische Ausführung) bzw. 105 EUR (alle anderen Bereiche). Betrifft die Begutachtung Geotechnik, Erd- und Grundbau, ist ein gesetzlicher Stundensatz von 100 EUR festgelegt.
Pauschalsätze. Für bestimmte Leistungen (z.B. Schimmel-Begutachtung und Schimmelanalyse oder Kurzgutachten zur Wertermittlung) setzen viele Baugutachter pauschale Kostensätze fest.
Gerade hier kann es von Gutachter zu Gutachter oft sehr große Preisunterschiede geben – ein Vergleich der Kosten im Vorfeld (mehrere Angebote einholen) lohnt sich deshalb meist.
Auch die Kosten bestimmter Messverfahren oder Untersuchungen (z.B. Thermografie, Blower-Door-Test) werden meist mit bestimmten Pauschalen berechnet.
Auslagen. Individuelle Auslagen, die dem Gutachter im Zuge seiner Arbeit entstehen (z.B. Telefonkosten, Dokumentenbeschaffungskosten) werden meist an den Auftraggeber direkt weiterverrechnet.
Dokumentation
Für die Erstellung des schriftlichen Gutachtens und die Dokumentation werden gewöhnlich zusätzliche Kosten fällig. Üblich sind 40 – 80 EUR pro Seite. In einigen Fällen, besonders bei verrechneten Pauschalsätzen, sind die Kosten für die schriftliche Dokumentation oft bereits eingerechnet. Das sollte immer im Vorfeld geklärt werden.
Richtwerte
Bauabnahme beim Haus. Die Kosten richten sich stark nach dem Aufwand im Einzelfall, gewöhnlich kann aber von 800 bis 1.500 EUR in üblichen Fällen ausgegangen werden, etwas weniger, wenn der Baugutachter auch den Bau begleitet hat.
Baubegleitung. Verrechnung nach HOAI, gewöhnlich kann grob von 1 bis 2 % der anrechenbaren Baukosten ausgegangen werden. Mehr dazu in unserem Artikel Baubegleitung: Kosten
Energieberatung. Als Komplettberatung beim Einfamilienhaus gewöhnlich 500 – 1.500 EUR, bei höherem Beratungsaufwand auch höher. Notwendige Untersuchungen können zusätzliche Kosten verursachen. Über die staatliche Förderung durch BAFA können 80 % der entstehenden Kosten vom Staat übernommen werden, der Energieberater verrechnet die Förderung direkt mit seinem Honorar. Mehr dazu in unserem Artikel Energieberater: Kosten.
Immobilienbewertung. Kurzgutachten gewöhnlich zwischen 500 und 1.000 EUR, Vollgutachten richten sich nach dem Immobilienwert und der Komplexität der Bewertung, bei üblichen Einfamilienhauswerten ist mit Kosten zwischen 1.500 und 6.000 EUR für das Vollgutachten zu rechnen.
Schimmelprobleme. Bei kleineren Problemen (einzelne, kleinere Befallsstelle) ist gewöhnlich mit Kosten zwischen 200 und 400 EUR zu rechnen, bei größerem Befall müssen Kosten von 500 – 1.200 EUR für die Begutachtung und Maßnahmenplanung gerechnet werden. Mehr dazu in unserem Artikel Schimmelsanierung: Kosten.
Kostenbeispiel aufwändige Ausführung
Beispielsituation:
- Begutachtung eines Wasserschadens mit Schimmelbildung
- Maßnahmenempfehlungen
- schriftliche Dokumentation
- aufwendige Begutachtung
- höhere Anfahrtsentfernung
Posten | Preis |
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Fahrtkosten | 112,50 EUR |
Begutachtung | 475 EUR |
Dokumentation | 320 EUR |
Gesamtkosten | 907,50 EUR |
Kosten reduzieren
Um die anfallenden Kosten zu reduzieren und unnötige Kosten zu vermeiden, bieten sich mehrere Möglichkeiten:
- Baugutachter bei der Bauabnahme einsetzen: bei in Unkenntnis unterschriebener Bauabnahme sind danach entdeckte Baumängel kaum noch geltend zu machen
- Baugutachter zur Kaufberatung nutzen: Erkennen versteckter Mängel und tatsächliche Wertermittlung, dadurch auch fundiertere Position bei Preisverhandlungen beim Hausverkauf oder als Käufer
- Baubegleitung nutzen: durch Architekt oder Baugutachter, frühzeitiges Erkennen von Baufehlern, dadurch Vermeiden von größeren oder erst später wirksamen Schäden
- mehrere Angebote einholen: bei vielen Gutachtern oft günstige Pauschalhonorare, oft deutliche Preisunterschiede bei stark nachgefragten Leistungen (Energieberatung, Schimmelanalyse, Hauskaufberatung) möglich
FAQ
Welche Kosten verursacht der Einsatz eines Baugutachters?
In unserem Beispiel fallen für die Leistungen des Baugutachters (Wertermittlung für Hausverkauf) Kosten von 835 EUR an. Die Kosten können je nach Art der Begutachtung allerdings stark unterschiedlich liegen, weitere Kostenbeispiele finden Sie in unserem Artikel.
Aus welchen Kostenbestandteilen setzen sich die Kosten zusammen?
Die Kosten setzen sich grundsätzlich aus den Kosten für die Begutachtung selbst (Stundensatz), den Kosten für die Anfahrt und den Kosten für die Dokumentation (Erstellung des schriftlichen Gutachtens) zusammen. Für einzelne Leistungen können bei manchen Gutachtern Pauschalhonorare gelten. Mehr zu den einzelnen Kostenbestandteilen erfahren Sie in unserem Artikel.
Wie lassen sich Kosten reduzieren und unnötige Kosten vermeiden?
Unnötige Kosten lassen sich vor allem vermeiden, indem man die Leistungen eines Baugutachters in Anspruch nimmt. Die Kosten für den Gutachter liegen fast immer deutlich unter den zu erwartenden Kosten für spätere Schäden. Gegebenenfalls sollte man mehrere Angebote verschiedener Gutachter einholen und vergleichen. Mehr Tipps zum Senken der Kosten finden Sie in unserem Artikel.