Kehren Sie zurück
Bauabnahme

Erstattung einer Mängelanzeige nach der Bauabnahme

Von Stephan Wayan | 2. September 2023
Artikel zitieren

Eine Mängelanzeige nach der Bauabnahme ist grundsätzlich möglich. Dabei ist jedoch zu beachten, dass die Beweislast und das Gefahrrisiko nun beim Bauherrn liegt. Außerdem muss die Mängelrüge vor Ablauf der Gewährleistungsfrist und Verjährungsfrist erfolgen.

maengelanzeige-nach-bauabnahme
Die Mängelrüge muss zeitnah erfolgen
AUF EINEN BLICK
Wie wird eine Mängelanzeige nach der Bauabnahme erstattet?
Nach Feststellung des Mangels ist unverzüglich die Beweissicherung zu betreiben. Mit Hilfe einer Mustervorlage nach Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) oder der Vergabe- und Vertragsordnung (VOB) kann die Mängelrüge gerichtsfest und rechtsverbindlich dokumentiert werden.

Was muss die Mängelanzeige nach der Bauabnahme enthalten?

Formal müssen folgende Angaben in der Mängelanzeigeenthalten sein:

  • Alle zeitlich relevanten Datierungen: Datum des Bauvertrags, der Bauabnahme, der Entdeckung des Mangels und der Erstellung der Mängelanzeige
  • Bezeichnung der Parteien: Der Bauherr als Absender und Auftraggeber und der Bauunternehmer als Empfänger
  • Beschreibung des Mangels/der Mängel: Beschreibung der Mangelfolgen, die nach der VOB die Verjährungsfrist erneut in Gang setzen, möglichst genaue Beschreibung von Ort und Umfang des Mangels
  • Fristsetzung zur Mängelbeseitigung: Der Gesetzgeber hält 14 Tage für angemessen

Warum in der Mängelanzeige nach der Bauabnahme kündigen?

Ein wichtige Ergänzung in der Mängelrüge ist insbesondere bei der Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) die Kündigungsandrohung. Damit wird der Weg frei, bei erfolgloser Nacherfüllung die Bauleistung durch Dritte ausführen zu lassen und dem Bauunternehmer in Rechnung zu stellen. Für die Mängelrüge ist es unerheblich, ob der Baumangel nicht erkannt wurde oder ob es sich um einen versteckten Baumangel handelt, der bei der Abnahme nicht erkennbar war.

Wie lange ist eine Mängelanzeige nach der Bauabnahme möglich?

Die beiden zentralen Zeiteinheiten für Mängelansprüche sind die Gewährleistungsfrist und die Verjährungsfrist. Je nach dem dem Bauvertrag zugrunde liegenden Gesetzbuch oder der Verordnung gelten folgende allgemeine Fristen:

  • BGB: Gewährleistungsfrist beginnt mit Abnahme und verjährt nach fünf Jahren
  • VOB: Gewährleistungsfrist beginnt mit Abnahme und verjährt nach vier Jahren

Häufig übersehen werden zwei Ausnahmen, die vor allem die Haustechnik und Renovierungsarbeiten betreffen. Für elektrotechnische Anlagen und Instandhaltungs- beziehungsweise Instandsetzungsarbeiten gilt eine Verjährungsfrist von zwei Jahren.

Was darf am Mängel nach der Bauabnahme keinesfalls passieren?

Jede Änderung der Sachlage, beispielsweise durch Einrichtung eines Provisoriums oder eine vorläufige Reparatur (auch durch Dritte) kann den Anspruch auf Mängelbeseitigung entfallen lassen. Die Mängelanzeige enthält eine Schadensbeschreibung, die der Beweislast unterliegt. Bis zur gesetzten Nacherfüllungsfrist sollte der Bauherr keine Veränderungen vornehmen. Bei schwerwiegenden Mängeln, die ein sofortige Handeln erfordern, sollte eine kürzere Frist gesetzt werden. Ist ein unverhältnismäßig großer Schaden zu befürchten, sollte ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger mit einem Privatgutachten beauftragt werden.

Tipp: Nur faktenbasierte Angaben machen
Achten Sie darauf, dass Sie in der Mängelrüge nur Fakten formulieren. Schlussfolgerungen, Vermutungen oder Hinweise auf Vorgespräche und Erfahrungen können in einem Gerichtsverfahren gegen den Bauherrn verwendet werden. Gebräuchliche Redewendungen wie „Wie bereits besprochen“ dürfen nicht enthalten sein.

Artikelbild: Marco2811/stock.adobe.com