Wie kann der Einzug vor der Bauabnahme abgesichert werden?
Beim klassischen Bauvertrag wird die Bauleistung vereinbart und in der Bauleistungsbeschreibung näher beschrieben. Der Bauunternehmer verpflichtet sich vertragsgemäß, seine Bauleistung bis zu einem vereinbarten Termin vertragsgerecht fertigzustellen. Bei einem vorzeitigen Einzug kann insbesondere der Laie den Baufortschritt und das Ergebnis noch nicht beurteilen. Um sich die Möglichkeit für Mängelrügen offen zu halten, sollte beim vorzeitigem Einzug die Bauabnahme verweigert werden. Der Bauherr teilt dem Bauunternehmen mit, dass die Abnahmen erst zum Abnahmetermin mit Abnahmeprotokoll erfolgt.
Wie wird der Einzug vor der Bauabnahme rechtlich interpretiert?
Wer ohne begleitende schriftliche Vereinbarung einfach in sein Haus einzieht, gibt der Rechtsprechung die Bewertung einer konkludenten oder stillschweigenden Abnahme in die Hand. Spätestens nach zwölf Werktagen greift zudem die Auslegung der erklärten Abnahme. Entdeckt der Bauherr jetzt noch Mängel, entspricht dies einer Mängelanzeige nach Bauabnahme.
Welche Folgen kann der Einzug vor einer Bauabnahme haben?
Tritt an die Stelle der förmlichen Abnahme eine andere Form der Abnahme, so ändert sich das Rechtsverhältnis gleichwohl. Die Beweislast kehrt sich um und der Bauherr muss eventuelle Mängelrügen beweisen. Auch die Gefahr der Beschädigung und Zerstörung geht auf ihn über. Der Auftragnehmer kann in diesem Fall bestreiten, dass die Mängel auf seine Arbeit zurückzuführen sind. Wie bei der förmlichen Abnahme beginnt automatisch die fünfjährige Gewährleistungsfrist. Außerdem wird die Schlussrechnung fällig.
Muss nach dem Einzug eine Bauabnahme gemacht werden?
Hat der Bauherr vor Einzug die Abnahme verweigert, kann er trotz Nutzung eine reguläre und formelle Bauabnahme fordern. Dabei folgt die Bauabnahme im Neubau den gleichen Regeln wie bei einem bis dahin leerstehenden Bauobjekt. Um Auseinandersetzungen über die Gefahrlastumkehr zu vermeiden, ist eine räumliche Trennung von Bauwerkraum und bewohntem Raum dringend zu empfehlen.
Kann beim Einzug vor der Bauabnahme eine Teilabnahme erfolgen?
Einzelne Gewerke können bereits durch eine Teilabnahmen abgenommen werden. Typische Beispiele sind eine Heizungsanlage, eine Garage oder eine Grundstückseinfriedung. Diese Teilabnahme kann von beiden beteiligten Parteien rechtsverbindlich eingefordert werden.