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Bauabnahme

Einzug vor Bauabnahme: Risiken und wichtige Tipps

Von Gregor Fuchs | 12. Dezember 2024
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Der Einzug ins neue Haus vor der Bauabnahme ist möglich, birgt aber rechtliche Risiken. Informieren Sie sich über die möglichen Folgen und schützen Sie Ihre Rechte.

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Im Prinzip kann der Einzug vor der Bauabnahme erfolgen

Einzug vor Abnahme – ja oder nein?

Ein Einzug vor der offiziellen Bauabnahme birgt erhebliche Risiken und rechtliche Konsequenzen. Der Einzug kann als stillschweigende Abnahme aufgefasst werden, wodurch Sie die Bauleistung als vertragsgemäß anerkennen, selbst wenn Mängel vorliegen. Diese „konkludente Abnahme“ hat weitreichende Konsequenzen:

  1. Werklohnfälligkeit: Der gesamte Werklohn wird sofort fällig.
  2. Beweislastumkehr: Nach dem Einzug liegt die Beweislast für Baumängel bei Ihnen, nicht mehr beim Bauunternehmen.
  3. Beginn der Gewährleistungsfrist: Die gesetzliche Gewährleistungsfrist von fünf Jahren beginnt mit Ihrem Einzug.

Um diese Konsequenzen zu vermeiden, sollten Sie erst nach vollständiger und formeller Abnahme einziehen. Falls dies nicht möglich ist, gelten folgende Maßnahmen:

  • Abnahme ausdrücklich verweigern: Stellen Sie schriftlich klar, dass der Einzug keine Abnahme darstellt.
  • Mängel dokumentieren: Notieren und fotografieren Sie alle Mängel.
  • Sachverständigen hinzuziehen: Ein Bausachverständiger kann die Bauqualität überprüfen und bei der Erstellung des Abnahmeprotokolls unterstützen.

Diese Schritte helfen Ihnen, rechtliche und finanzielle Nachteile zu vermeiden.

Einzug bei unwesentlichen Mängeln unter Vorbehalt

Wenn nur kleinere Mängel vorliegen, die die Nutzung des Hauses nicht wesentlich beeinträchtigen, können Sie eine Abnahme unter Vorbehalt erklären. Halten Sie alle identifizierten Mängel in einem Abnahmeprotokoll fest und setzen Sie dem Bauunternehmen eine Frist zur Nachbesserung. Diese Vorgehensweise ermöglicht es Ihnen, einzuziehen, ohne die Bauleistung vollständig abzunehmen.

Stellen Sie sicher, dass die Vorbehaltsklausel klar und eindeutig formuliert und im Protokoll dokumentiert wird. Dadurch bleibt das Bauunternehmen in der Beweispflicht für die Mangelfreiheit der Bauleistung, und Sie behalten das Recht auf Nachbesserung. Achten Sie darauf, dass alle Mängel genau beschrieben und mit einer Frist zur Behebung versehen sind.

Was passiert bei Einzug ohne ausdrückliche Verweigerung der Abnahme?

Ohne eine ausdrückliche Verweigerung oder einen Vorbehalt bei Ihrem Einzug kann dies als stillschweigende Abnahme gewertet werden. Dies bedeutet, dass Sie die Bauleistung als vertragsgemäß anerkennen, selbst bei vorhandenen Mängeln. Die Rechtsprechung bewertet dies als „konkludentes Verhalten“. Ein solcher Einzug überträgt die Beweislast für noch unbehobene Mängel auf Sie und startet die fünfjährige Gewährleistungsfrist.

Um rechtlich abgesichert zu sein, sollten Sie entweder eine formelle Abnahme durchführen oder den Einzug unter einem klar formulierten Vorbehalt vornehmen. Dies verhindert, dass der Bauunternehmer Ihren Einzug als stillschweigende Abnahme interpretiert.

Die Rolle des Abnahmeprotokolls

Das Abnahmeprotokoll ist ein unverzichtbares Dokument bei der Bauabnahme. Es dient als offizieller Nachweis dafür, dass das Bauvorhaben bestimmte Standards erfüllt und gibt Ihnen die Möglichkeit, festgestellte Mängel genau zu dokumentieren.

  • Teilnehmer der Abnahme: Vermerken Sie alle anwesenden Personen einschließlich des Bauherrn und eventueller Sachverständiger.
  • Datum und Ort der Abnahme: Notieren Sie das genaue Datum und den Ort der Abnahme.
  • Detaillierte Mängelliste: Listen Sie alle Mängel auf, ergänzt mit Fotos.
  • Nachbesserungsfristen: Vereinbaren Sie konkrete Fristen zur Mängelbeseitigung.
  • Unterschriften: Die Unterschriften aller Beteiligten machen die Vereinbarungen rechtlich bindend.

Bereits vor dem Abnahmetermin empfiehlt sich eine gründliche Begehung mit einem Bausachverständigen, um alle eventuellen Mängel vorab zu identifizieren. Stellen Sie sicher, dass nur eine Version des Protokolls erstellt wird, und vermeiden Sie widersprüchliche Darstellungen.

Zusätzliche Tipps für den sicheren Einzug

  1. Risikofaktoren bewerten: Unabgeschlossene Arbeiten oder provisorische Installationen könnten Gefahren darstellen.
  2. Elektrische Installationen überprüfen: Lassen Sie alle elektrischen Leitungen und Anschlüsse von einem Fachmann prüfen.
  3. Versicherungen rechtzeitig abschließen: Eine Wohngebäudeversicherung schützt vor Schäden durch Feuer, Sturm oder Wasser.
  4. Kommunikation dokumentieren: Halten Sie alle Absprachen mit Handwerkern und Bauunternehmen fest.
  5. Notwendige Genehmigungen sicherstellen: Prüfen Sie alle erforderlichen Genehmigungen.
  6. Umzugsplanung optimieren: Planen Sie den Umzug so, dass er bei Bedarf verschoben werden kann.
  7. Vorbereitung der Außenanlagen: Falls der Garten oder die Einfahrt noch nicht fertiggestellt sind, richten Sie provisorische Wege ein.

Durch diese Maßnahmen sorgen Sie für einen sicheren und reibungslosen Einzug und reduzieren spätere Komplikationen.

Artikelbild: contrastwerkstatt/stock.adobe.com