Kostenbeispiel: Amtlicher Lageplan
Beispielsituation:
- Amtlicher Lageplan für ein Bauvorhaben
- Brandenburg
- Grundstücksgröße 1.200 m²
- zuverlässig nachgewiesene Grenzen
- Grundstück im Außenbereich
- zu bezahlen: Gebühr für Amtlichen Lageplan und Gebühr für Einmessung baulicher Anlagen
| Posten | Preis |
|---|---|
| Gebühr Lageplan | 1.120 EUR |
| Gebühr Einmessung | 825 EUR |
| Umsatzsteuer | 369,55 EUR |
| Gesamtkosten | 2314,55 EUR |
Kostenbestandteile
- Umfang des Amtlichen Lageplans
- Kosten des Amtlichen Lageplans
Umfang des Amtlichen Lageplans
Damit sich die Baubehörde bei einem eingereichten Bauantrag ein Bild von den vorliegenden Gegebenheiten auf dem Baugrundstück und dem geplanten Gebäude machen kann, verlangt die Behörde in Zusammenhang mit dem Bauantrag immer die Beifügung eines Amtlichen Lageplans. Welche Art der Ausfertigung für welche Bauprojekte nötig ist, wird in der Bauvorlagenordnung des jeweiligen Bundeslandes geregelt. Der Amtliche Lageplan ist aber grundsätzlich Teil jeder Bauvorlage.
Der Amtliche Lageplan ist ein offizielles behördliches Dokument. Er wird auf Basis der Katasterkarte (Flurkarte) erstellt – entweder von einem vereidigten Vermessungs-Experten, einem offiziell bestellten Vermessungsingenieur oder einer vergleichbaren Behörde erstellt.
Die Katasterkarte (verwaltet vom Katasteramt) enthält eine Darstellung aller Liegenschaften („Flurstücke“) und ist die zeichnerische Grundlage für die Eintragungen im Grundbuch. Aus ihr sind die Grundstücksgrenzen und damit die Eigentumsverhältnisse am vorhandenen Grund und Boden ersichtlich.
Ebenfalls erkennbar sind die vorhandenen Gebäude, ihre Nutzungsart, häufig auch vorhandene Hecken, Zäune, Mauern und verschiedene topographische Angaben (z.B. Böschungen). Die Katasterkarte (Liegenschaftskarte) wird heute vielfach bereits in digitaler Form geführt (digitale Liegenschaftskarte oder automatisierte Liegenschafts-/Flurkarte). Die Katasterkarte dient daneben auch zur Berechnung der Grundsteuer.
Der Amtliche Lageplan ist essentiell für den Bauantrag
Schriftlicher und zeichnerischer Teil. Jeder Amtliche Lageplan besteht immer aus zwei Teilen – einem schriftlichen und einem zeichnerischen Teil. Der Amtliche Lageplan enthält Angaben zum geplanten Bauvorhaben, daneben werden im schriftlichen Teil noch weitere Angaben gefordert:
- nähere Beschreibung des Baugrundstücks
- Name des Bauherrn
- Bezeichnung der Nachbargrundstücke
- gegebenenfalls vorhandene Baulasten
- Grundflächenzahl (GRZ)
- Geschossflächenzahl (GFZ)
- Baumassenzahl
Im zeichnerischen Teil, der im Maßstab 1 : 500 oder 1 : 1.000 anzufertigen ist, müssen folgende Dinge zu ersehen sein:
- der Umriss des geplanten Gebäudes
- die Dachform
- die Dachneigung
- die Abstandsflächen (Abstände zur Grundstücksgrenze)
- die angrenzenden Grundstücke samt der bestehenden Bebauung
Art der Ausfertigung. Grundsätzlich kann entweder eine Ausfertigung mit oder eine Ausfertigung ohne Angaben der Baubehörde verlangt werden. Eine weitere Art der Ausfertigung ist ein Lageplan-Ausschnitt mit Nachbargrundstücken.
Die möglichen Ausfertigungen und die darin enthaltenen Daten können sich aber je nach Bundesland deutlich unterscheiden. So kennt die Bauvorlagenverordnung in Niedersachsen beispielsweise nur eine „einfache“ und eine „qualifizierte“ Ausfertigung des Amtlichen Lageplans mit jeweils unterschiedlichen Gebühren je nach Bauvorhaben.
Welche Ausfertigung erforderlich ist, lässt sich auch direkt bei der Baubehörde erfragen.
Gegebenenfalls zusätzlich benötigte Unterlagen. Je nach Bundesland können im Einzelfall noch weitere (zusätzliche) Dokumente erforderlich sein:
- objektbezogener Lageplan
- Unterlagen zur Lage- und Höhenprüfung
- Ergebnisse der Einmessung von Gebäuden
- Unterlagen zur sogenannten „Feinabsteckung“
Solche zusätzlichen Dokumente können die Kosten für die Beschaffung der Unterlagen für den Bauantrag noch weiter erhöhen, in einzelnen Fällen ist mit erheblichen zusätzlichen Kosten zu rechnen.
Zu dem Lageplan werden manchmal noch weitere, spezifischere Dokumente benötigt
Kosten des Amtlichen Lageplans
Die Kosten sind je nach Bundesland, geforderter Ausfertigung und geltender Gebührenordnung für Vermessungsgebühren für die zuständige Behörde sehr unterschiedlich. Zuverlässige Auskunft über die zu erwartenden Kosten erhält man meist aber am zuständigen Bauamt oder Katasteramt.
Kostenbestimmende Faktoren. Je nach Gebührenordnung können unterschiedliche Faktoren herangezogen werden, um die Gebühren für den Amtlichen Lageplan festzulegen.
In NRW sind das etwa die gegebene Grundstücksfläche in m², der für das Grundstück ausgewiesene Bodenrichtwert und die gegebene Grenzlänge. Auch der Zeitaufwand für die Vermessung im Einzelfall wird in bestimmtem Umfang berücksichtigt, dazu der Wert des geplanten Bauvorhabens.
In anderen Bundesländern können völlig andere Faktoren herangezogen werden – in Niedersachsen etwa allein der Wert des geplanten Bauvorhabens. Zusätzlich erforderliche Leistungen, die den gewöhnlichen Arbeitsaufwand erhöhen, werden auf Stundenbasis abgerechnet.
In Bayern und Hessen, wo weitgehend auf eine Vermessung verzichtet wird bzw. Teile der Vermessungsarbeiten Architektenleistungen sind, liegen die Gesamtgebühren für den Amtlichen Lageplan häufig günstiger als in anderen Bundesländern.
Übliche Kosten. Die für den Lageplan anfallenden Kosten lassen sich nur im konkreten Einzelfall einigermaßen zuverlässig schätzen. Bei typischen Einfamilienhaus-Bauten bewegen sich die Kosten aber zwischen 800 und 3.000 EUR, je nach Bundesland und Bauwert sowie erforderlicher zusätzlicher Vermessungsarbeiten oder weiterer Nachweise können die Kosten gegebenenfalls aber auch noch höher liegen.
Kostenbeispiel aufwändige Ausführung
Beispielsituation:
- Amtlicher Lageplan für ein Bauvorhaben
- Brandenburg
- Grundstücksgröße 1.120 m²
- Grenzzeugnis erforderlich, Bodenwert 100 – 200 EUR pro m²
- Einmesser baulicher Anlagen erforderlich
- Bescheinigung für Grundflächen- und Höhennachweis gefordert
- zu bezahlen: Gebühr für Amtlichen Lageplan, Gebühr für Einmessung baulicher Anlagen, Gebühr für Grenzvermessung
| Posten | Preis |
|---|---|
| Grenzvermessung | 1.573 EUR |
| Amtlicher Lageplan | 1.120 EUR |
| Einmessung | 935 EUR |
| Umsatzsteuer | 689,32 EUR |
| Gesamtkosten | 4.317,32 EUR |
Kosten reduzieren
Die Gebühren für den Amtlichen Lageplan sind über die am Ort geltende Gebührenordnung verbindlich festgesetzt, bei damit verbundenen Arbeiten (z. B. Vermessungsarbeiten) lässt sich gegebenenfalls aber der Gesamtkostenaufwand etwas drücken:
- Auf Grundstücksvermessung verzichten wenn möglich
- Baukontroll- und Gebäudeeinmessung zusammen durchführen lassen
- Amtlichen Lageplan zur Optimierung nutzen
Auf Grundstücksvermessung verzichten wenn möglich
Bei ungeteilten Grundstücken ist eine Vermessung nicht immer zwingend nötig, solange es keine Zweifel am Grenzverlauf gibt und alle Grenzzeichen vollständig und unbeschädigt vorhanden sind und der Alteigentümer sich darüber im Klaren ist, wo sie sich befinden.
Ist das so nicht der Fall, kann eine Vermessung sinnvoll sein, ebenfalls dann, wenn eine Vermessung des Grundstücks mit Geodäsie bisher nicht erfolgt ist. Die Übernahme der Kosten können Käufer und Verkäufer frei miteinander vereinbaren – man sollte also zumindest auf eine Teilung der Kosten drängen. Idealerweise übernimmt allerdings der Verkäufer (Alteigentümer) die Vermessungskosten zur Gänze.
Baukontroll- und Gebäudeeinmessung zusammen durchführen lassen
In bestimmten Fällen ist es möglich, die Baukontroll- und die Gebäudeeinmessung zusammen durchführen lassen. Besteht diese Möglichkeit, sollte man sie nutzen, um die Kosten zu reduzieren.
Amtlichen Lageplan zur Optimierung nutzen
Wer sich die Mühe macht, den fertiggestellten Amtlichen Lageplan vor dem Unterschreiben noch einmal gründlich zu studieren, findet manchmal noch einzelne Punkte, an denen sich die Planung noch etwas optimieren und die späteren Bau- oder Betriebskosten noch optimieren lassen. Das kann beim Verlauf von Abwasserleitungen oder bei einer bisher übersehenen Möglichkeit zur Niederschlagswasserversickerung sein, aber auch durchaus in anderen, bedeutsameren Punkten. Oftmals bieten sich erst durch einen Blick auf die Nachbargrundstücke und die dort vorhandenen baulichen Anlagen kostengünstige Lösungen oder Kostensparmöglichkeiten an, die man zuvor nicht erkennen konnte.
FAQ
Welche Kosten verursacht der Amtliche Lageplan?
In unserem Beispiel fallen für den Amtlichen Lageplan Kosten von 2.314,55 EUR an. Die Gesamtkosten können im Einzelfall stark unterschiedlich liegen, weitere Kostenbeispiele finden Sie in unserem Artikel.
Aus welchen Kostenbestandteilen setzen sich die Kosten zusammen?
Welche Faktoren für die Gebührenberechnung herangezogen werden und welche zusätzlichen Arbeiten (Vermessung) anfallen, ist je nach Bundesland sehr unterschiedlich. Es kann auch Unterschiede von Bauvorhaben zu Bauvorhaben Unterschiede geben. Der Wert des geplanten Bauvorhabens spielt häufig eine Rolle für die Gebühren. Mehr zu Kostenfaktoren und Kostenbestandteilen im Einzelnen erfahren Sie in unserem Artikel.
Wie lassen sich die Kosten senken?
Die gesetzlich festgelegten Gebühren lassen sich nicht beeinflussen. Bei den zusätzlich erforderlichen Vermessungsarbeiten lässt sich aber gegebenenfalls ein wenig sparen, etwa indem man Baukontroll- und Gebäudeeinmessung zusammen durchführen lässt. Den Lageplan kann man auch benutzen, um die Bauplanung in einigen Punkten noch zu optimieren und gegebenenfalls die Baukosten oder spätere Betriebskosten etwas zu senken. Mehr Tipps zum Senken der Kosten finden Sie in unserem Artikel.
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