Kostenbeispiel: Eintragung Grundbuch
Beispielsituation:
- Grundschuldlöschung
- Höhe der Grundschuld: 150.000 EUR
Posten | Preis |
---|---|
Gebühr Notar | 177 EUR |
Gebühr Grundbuch | 197 EUR |
MwSt. (Notarkosten) | 33,63 EUR |
Gesamtkosten | 407,63 EUR |
Kostenüberblick
- Eigentumsübergang
- Grundschuld
- Eintragung und Änderung von Rechten anderer Art
- Einsicht ins Grundbuch und Grundbuchauszug #kostenfaktoren
Eigentumsübergang
Geht eine Immobilie von einem Besitzer auf einen anderen über, muss im Grundbuch eine Eigentumsumschreibung vorgenommen werden. Die dafür entstehenden Kosten (Notar- und Grundbuchkosten) können als Kaufnebenkosten beim Hauskauf betrachtet werden. Weitere Kaufnebenkosten entstehen durch die Grunderwerbssteuer und die Grundsteuer für das erste Jahr sowie die Gebühren für den Makler. Alle diese Nebenkosten sollten bei der Planung der Baufinanzierung entsprechend mit eingerechnet werden.
Eigentumsumschreibung bei Erbschaft. Der Erbe (oder die Erben) einer Immobilie können innerhalb von 2 Jahren nach dem Erbfall die Eigentumsumschreibung kostenlos beantragen. In diesem Fall handelt es sich um eine „Grundbuchberichtigung“.
Voraussetzung dafür ist allerdings, dass ein Erbschein vorgelegt werden kann. Die Kosten für den benötigten Erbschein richten sich nach dem Wert der Erbschaft – bei einem Erbschaftswert von beispielsweise 250.000 EUR fallen für Ausstellung und Beurkundung des Erbscheins bereits Gebühren von 1.070 EUR an. Die entsprechenden Kosten je nach Wert der Erbschaft sind im GNotKG zu finden, dem Gesetz, dass Gerichtsgebühren und Notarkosten regelt.
Eigentümerwechsel aufgrund von Kauf oder Schenkung. Der Eigentumsübergang selbst und die Änderung des Eigentümers im Grundbuch sind ein komplexer Rechtsvorgang, der in mehreren Schritten erfolgt (Beurkunden des Kaufvertrags bzw. der Schenkung, Auflassungsvormerkung, Eintragung, etc.). Für die Dauer der Eintragung (durchschnittlich 4 – 8 Wochen) wird eine Auflassungsvormerkung eingetragen, um sicherzustellen, dass das Grundstück nicht mehrfach veräußert werden kann. Auch das Vormerken der Auflassung ist kostenpflichtig – es fällt dabei die Hälfte der Gebühr für das Erstellen des Eintrags an. Der Begriff „Auflassung“ meint die Eintragung ins Grundbuch.
Die Kosten richten sich grundsätzlich nach dem Wert der Immobilie, die erbrachten Leistungen werden nach festgelegten Gebührensätzen im GNotKG verrechnet. Welcher Betrag für einen Gebührensatz anfällt, wird durch den Wert der Immobilie bestimmt (das Beglaubigen eines Kaufvertrags bzw. die Beurkundung einer Schenkung schlägt beispielsweise mit 2,0 Gebührensätzen zu Buche).
Als groben Richtwert kann man von Kosten im Bereich zwischen 1,5 und 2,5 % des Werts der Immobilie ausgehen. Rund 2/3 der Kosten entfallen dabei auf Notargebühren (auf die MwSt. zu bezahlen ist), 1/3 der Kosten sind Grundbuchgebühren (auf die keine MwSt. aufgeschlagen wird).
Bei komplexen Rechtsvorgängen und zusätzlichen Leistungen können die Kosten im Einzelfall auch noch höher liegen. Gegebenenfalls kommen im Rahmen des Eigentumsübergangs noch zusätzliche Leistungen zum Tragen (Übergabe des Kaufpreises beim Notar = Notaranderkonto, Bestellung und Löschung von Grundschulden, Eintragung von weiteren Rechten wie Wegerechte oder Wohnrechte, erforderliche Prüfung auf ein bestehendes Vorkaufsrecht, etc.).
Grundschuld
Finanziert der Käufer die Immobilie (Hypothek), erfolgt gewöhnlich eine Grundschuldbestellung zugunsten des Kreditgebers, dabei wird gewöhnlich ein Grundpfandrecht eingetragen. Das ermöglicht dem Kreditgeber (der Bank) die „dingliche Verwertung“ (also die Zwangsvollstreckung bzw. Zwangsversteigerung), wenn der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommt.
Bestellung einer Grundschuld. Die Gebühren für eine Grundschuldeintragung bewegen sich gewöhnlich zwischen 0,6 und 1,5 % der Grundschuld, je nach individuellem Aufwand im Einzelfall (gemeinsam mit der Beurkundung des Kaufvertrags oder nachträglich, mit oder ohne Vollzugsklausel, etc.) können die Gebühren im Einzelfall deutlich variieren.
Löschung einer Grundschuld. Die Löschung einer Grundschuld (wenn der Kredit vollständig zurückgezahlt ist und der Vorbesitzer die Immobilie „lastenfrei“ übergeben möchte) verursacht gewöhnlich Kosten zwischen 0,2 und 0,5 % der Grundschuld. Auch hier können die Kosten im Einzelfall abhängig vom individuellen Rechtsvorgang variieren. Damit die Löschung erfolgen kann, muss eine Löschungsbewilligung vorgelegt werden – sie wird gewöhnlich von der kreditgebenden Bank automatisch zugesandt, wenn der Kredit vollständig zurückgezahlt wurde. Der Notar muss eine Löschungsbewilligung immer erst beglaubigen,
Die Verrechnung bei der Bestellung und der Löschung einer Grundschuldeintragung erfolgt genau wie beim Eigentumsübergang über festgelegte Gebührensätze für einzelne Leistungen, deren Höhe sich nach dem Wert der Grundschuld richtet.
Die Kosten verteilen sich in diesem Fall aber zu ungefähr gleichen Teilen auf Notarkosten und Grundbuchkosten.
Eintragung und Änderung von Rechten anderer Art
Auch ein Wohnrecht oder eine Grunddienstbarkeit wird im Grundbuch eingetragen. Die Kosten für den Grundbucheintrag richten sich auch hier nach dem Wert des jeweiligen Rechts und den im Notarkostengesetz festgelegten Gebührensätzen für die jeweilige Leistung.
Tipp: Eine Baulast wird dagegen nicht im Grundbuch eingetragen, sondern im Baulastenverzeichnis. Dafür fallen gänzlich andere Kosten an.
Einsicht ins Grundbuch und Grundbuchauszug
Reine Einsichtnahme. Wer nur kurz das Grundbuch prüfen will, etwa um ein Eigentumsverhältnis oder ein eingetragenes Recht nachzuprüfen, kann das bei einer bloßen Einsichtnahme häufig kostenlos.
Einfacher und beglaubigter Auszug. Ein Grundbuchauszug (die vollständige Abschrift eines Grundbuchblatts), der beim Notar oder beim Grundbuchamt (am zuständigen Amtsgericht) angefordert werden kann, kostet 10 EUR. Wird ein beglaubigter Grundbuchauszug benötigt, verdoppeln sich die Kosten auf 20 EUR.
Auszüge können an vielen Stellen auch online angefordert werden, die Gebühren dafür sind aber meist höher als beim Grundbuchamt oder beim Notar. Grund für die zahlreichen Dienstleister auf dem Markt ist, dass nicht nur jeder Notar, sondern auch jeder Vermessungsingenieur Zugriff auf das (mittlerweile vollständig digitalisierte) Grundbuch hat. Manche verdienen damit Geld. Rein kommerzielle Dienstleister reichen die Anträge meist schriftlich ein.
Berechtigtes Interesse erforderlich. Der § 12 der Grundbuchordnung (GbO) sieht vor, dass nur Personen mit einem „berechtigten Interesse“ das Grundbuch einsehen dürfen. Der Nachweis darüber muss mit einem entsprechenden Dokument erbracht werden. Das gilt übrigens auch, wenn man den Grundbuchauszug über einen Dienstleister online bestellt.
Grundsätzlich berechtigtes Interesse wird allen Erben, Pflichtteilsberechtigten, dem Ehepartner (im Zusammenhang mit einer Scheidung zum Prüfen des Zugewinnausgleichs) und den Inhabern der benachbart liegenden Grundstücke zugestanden. Auch Mieter haben immer ein Recht zur Einsichtnahme. Wer selbst ein im Grundbuch ein eingetragenes Recht an der Immobilie besitzt (etwa ein lebenslanges Wohnrecht) hat ebenfalls grundsätzlich ein Recht auf Einsichtnahme.
Einsichtnahme für Immobilienkäufer. Beim Immobilienkauf – egal ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist – stellt eine reine Kaufabsicht noch kein berechtigtes Interesse dar. Als Nachweis muss zumindest der Entwurf des Kaufvertrags vorgelegt werden, wichtige Angaben wie die Lage des Grundstücks (Adresse, Grundbuchbezirk oder auch Grundbuchblattnummer) sollte man kennen. Den Nachweis kann man natürlich umgehen, indem man eine Vollmacht des Eigentümers vorlegt, die einem die Einsichtnahme ins Grundbuch ausdrücklich erlaubt.
Kostenbeispiel aufwändige Ausführung
Beispielsituation:
- Eigentümerwechsel einer Immobilie
- Kaufpreis: 177.000 EUR
- gleichzeitige Bestellung einer Grundschuld, Höhe 150.000 EUR
- Übergabe des Kaufpreises beim Notar (Abwicklung über Notaranderkonto)
Posten | Preis |
---|---|
Kaufvertrag | 1.224 EUR |
Notaranderkonto | 408 EUR |
Grundschuld | 885 EUR |
Eintragung | 408 EUR |
weitere Tätigkeiten | 229 EUR |
MwSt. (Notarkosten) | 410,97 EUR |
Gesamtkosten | 3.564,97 EUR |
Kosten reduzieren
Um die anfallenden Kosten zu reduzieren, bieten sich mehrere Möglichkeiten:
- auf unnötige Leistungen verzichten
- Erbschein beim Nachlassgericht beantragen
Auf unnötige Leistungen verzichten
Besonders beim Eigentumsübergang gibt es viele optionale Posten – etwa die Übergabe des Kaufpreises beim Notar (Notaranderkonto) oder die Eintragung mit Vollstrckungsklausel (ZVK) bei einer Grundschuldbestellung. Auf diese Leistungen kann man in vielen Fällen gut zu verzichten, um Kosten zu sparen. In unserem Kostenbeispiel fallen für das Notaranderkonto bereits Gebühren von über 400 EUR an.
Daneben sollte man versuchen, alle Rechtsvorgänge beim Notar möglichst gemeinsam zu erledigen – je mehr einzelne Notartermine erforderlich sind, desto höher liegen die Gesamtkosten.
Erbschein beim Nachlassgericht beantragen
Wird der Erbschein beim Notar beantragt, muss der Notar auf die Gebühren zusätzlich 19 % MwSt. verrechnen. Bei Beantragung am Nachlassgericht entfällt die Mehrwertsteuer.
FAQ
Welche Kosten verursacht eine Eintragung ins Grundbuch?
In unserem Beispiel fallen für die Grundbucheintragung (Grundschuldbestellung) Kosten von 407,63 EUR an. Die Gebühren können im Einzelfall je nach Art der Eintragung und Wert der Immobilie aber stark unterschiedlich liegen, weitere Kostenbeispiele finden Sie in unserem Artikel.
Welche Arten von Eintragungsgebühren können anfallen?
Gebühren fallen bei Eintragungen aufgrund von Eigentümerwechsel (Kauf, Schenkung) an, aber auch für das Bestellen und Löschen einer Grundschuld und für Eintragungen anderer Arten von Rechten (Wohnrecht, Grunddienstbarkeit). Mehr zu diesen Gebühren im Einzelnen erfahren Sie in unserem Artikel.
Wie lassen sich die Kosten senken?
Die Kosten lassen sich vor allem senken, indem man auf nicht zwingend benötigte Leistungen (z. B. Notaranderkonto) verzichtet. Erbscheine sollte man immer am zuständigen Nachlassgericht beantragen, dort entfällt die Umsatzsteuer. Mehr Tipps zum Senken der Kosten finden Sie in unserem Artikel.