Kostenbeispiel: Haus verschenken
Beispielsituation:
- Immobilienwert 177.000 EUR
- Schenkung an das eigene, leibliche Kind
| Posten | Preis |
|---|---|
| Grundbucheintrag | 1.861 EUR |
| Schenkungssteuer | 0 EUR (Freibetrag) |
| Gesamtkosten | 1.861 EUR |
Kostenbestandteile
- Schenkungssteuer
- Eintragung im Grundbuch
- Pflichtanteilsausgleich
Schenkungssteuer
Wenn jemand einem anderen etwas ohne Gegenleistung schenkt, erhebt der Staat grundsätzlich Schenkungssteuer vom Beschenkten. Der Grund dafür ist, dass durch eine Schenkung ein späteres Vererben von Vermögenswerten durch den Schenker vorweggenommen wird – und damit praktisch die Erbschaftssteuer umgangen werden kann. Damit das nicht passiert, hat der Staat eine Schenkungssteuer eingeführt. Beide, Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer werden auch im gleichen Gesetz geregelt, dem Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG).
Höhe der Erbschaftssteuer. Die Höhe der Erbschaftssteuer bemisst sich beim Verschenken eines Hauses nach dessen Verkehrswert, also dem Immobilienwert. Für die Höhe der anfallenden Schenkungssteuer ist daneben auch der Verwandtschaftsgrad zwischen dem Schenker und dem Beschenkten maßgeblich. Der Staat hat dafür drei verschiedene Steuerklassen für die Erbschaftssteuer gebildet:
- Steuerklasse I: Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner, leibliche Kinder sowie Adoptiv- und Stiefkinder sowie Enkelkinder
- Steuerklasse II: Urgroßeltern, Großeltern, Geschwister, Neffen und Nichten, Stiefeltern, Schwiegereltern, geschiedene Partner und ehemalige eingetragene Lebenspartner
- Steuerklasse III: Verwandte, die nicht in Steuerklasse I oder II fallen, Freunde, Bekannte
Die Schenkungssteuer hängt u.a. von dem Verwandtschaftsgrad ab
Je nachdem, welche Steuerklasse für den Beschenkten gilt, wird unterschiedlich viel Schenkungssteuer erhoben. Anhand der nachfolgenden Tabelle erkennen Sie, welcher Prozentsatz vom Hauswert als Erbschaftssteuer anfällt:
| Immobilienwert | bei Steuerklasse I | bei Steuerklasse II | bei Steuerklasse III |
|---|---|---|---|
| bis 75.000 EUR | 7 % | 15 % | 30 % |
| bis 300.000 EUR | 11 % | 20 % | 30 % |
| bis 600.000 EUR | 15 % | 25 % | 30 % |
| bis 6 Mio. EUR | 19 % | 30 % | 30 % |
| bis 13 Mio. EUR | 23 % | 35 % | 50 % |
| bis 26 Mio. EUR | 27 % | 40 % | 50 % |
| über 26 Mio. EUR | 30 % | 43 % | 50 % |
Freibeträge. Damit das Schenken nicht zu kostspielig wird, gibt es bei der Schenkungssteuer wie bei der Erbschaftssteuer auch bestimmte Freibeträge. Auch die Höhe der Freibeträge richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad des Beschenkten. Eine Übersicht, darüber, für welches Verwandtschaftsverhältnis welcher Freibetrag gilt, finden Sie in der nachstehenden Tabelle:
| Beschenkter ist | steuerfrei bis |
|---|---|
| Ehe- oder Lebenspartner | 500.000 EUR |
| Kinder | 400.000 EUR |
| Enkel (Eltern tot) | 400.000 EUR |
| Enkel (Eltern leben) | 200.000 EUR |
| Eltern | 20.000 EUR |
| Großeltern | 20.000 EUR |
| Geschwister | 20.000 EUR |
| Nichten, Neffen | 20.000 EUR |
| Schwiegerkind | 20.000 EUR |
| Schwieger-/Stiefeltern | 20.000 EUR |
| nicht verwandt | 20.000 EUR |
Je näher man also mit dem Schenker direkt verwandt ist, desto höher ist grundsätzlich der geltende Steuerfreibetrag. Die einzige Ausnahme bildet der Weg „von unten nach oben“, also gegen die übliche Erbfolge – wenn die Beschenkten also keine Nachkommen, sondern die Vorfahren sind. Will man seinen Eltern oder Großeltern etwas schenken, können die nur 20.000 EUR als Steuerfreibetrag nutzen.
Die Schenkungssteuer (Prozent-Anteil am Vermögenswert) bezahlt man dann für den Teil des Vermögenswertes, der über den Freibetrag hinausgeht.
Steuerfreie Übertragung unter Lebenspartnern. Wenn ein Ehegatte dem anderen das zum Wohnen gemeinsam genutzte Haus überschreiben will, sieht der Staat von der Erhebung von Erbschaftssteuer ab. Damit soll verhindert werden, dass die Übertragung des eigenen Hauses zwischen den selbst darin lebenden Ehegatten zu einer übermäßig hohen finanziellen Belastung wird.
Keine Schenkung. Nach BGB handelt es sich überhaupt nur dann um eine Schenkung, wenn die Schenkung aus dem eigenen Vermögen und ohne jegliche Gegenleistung erfolgt. Wird vertraglich eine Gegenleistung vereinbart (z. B. Pflegeverpflichtung, Übernahme von Pflegekosten, etc.).
Wenn sich der Schenker bestimmte Rechte vorbehält, etwa ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchsrecht (Nießbrauch bedeutet das Recht, weiterhin nutzen aus der Immobilie zu ziehen), handelt es sich ebenfalls um keine Schenkung kann Schenkungssteuer gespart werden: durch ein bestehendes Wohnrecht sinkt der Verkehrswert der Immobilie beträchtlich, was sich wiederum auf die Schenkungssteuer auswirkt. Unter Umständen kann damit der Wert soweit reduziert werden, dass eine Freibetragsgrenze unterschritten wird.
Wertermittlung auf eigene Veranlassung. Der Wert einer Immobilie wird grundsätzlich vom Finanzamt aufgrund von Vergleichen mit ähnlichen Immobilien geschätzt. Ist man mit dem geschätzten Verkehrswert nicht einverstanden (das Finanzamt schätzt Immobilienwerte sehr häufig beträchtlich zu hoch), kann man von einem gerichtlich beeideten Sachverständigen ein eigenes Verkehrswertgutachten erstellen lassen. Die Kosten für eine solche Begutachtung sind je nach individuellem Aufwand unterschiedlich, können aber häufig bis zu 1,5 % des Immobilienwerts betragen.
Wurde das Haus weniger als 1 Jahr zuvor erst gekauft, oder wird es bis zu 1 Jahr nach der Schenkung verkauft, akzeptiert das Finanzamt aber den Kaufpreis als Wertbestimmung – und korrigiert die eigene Steuerforderung dann auch entsprechend.
Für die Ermittlung des Immobilienwerts werden ähnliche Immobilien als Referenz genutzt
Eintragung im Grundbuch
Der neue Eigentümer einer Immobilie muss natürlich im Grundbuch eingetragen werden. Das gilt unabhängig davon, ob er das Haus kauft, erbt oder geschenkt bekommt.
Anders als im Erbfall, wo die Grundbuchänderung selbst innerhalb von 2 Jahren nach Eintreten des Erbfalls für den Erben keine Notarkosten und Gebühren verursacht ist die Änderung auf den neuen Eigentümer bei einer Schenkung gebührenpflichtig.
Höhe der Gebühren. In welcher Höhe sich die Notarkosten- und Grundbuchgebühren bewegen, hängt wiederum vom Immobilienwert ab. Die Gebühren werden nach Gebührensätzen für die einzelnen Leistungen abgerechnet, deren Höhe im GNotKG (Gerichtsgebühren- und Notarkosten-Gesetz) genau vorgegeben ist. Damit kann man sicher sein, dass bei jedem Notar in Deutschland für die gleiche Leistung Gebühren in gleicher Höhe anfallen.
Die Gesamtkosten sind denen einer Eintragung nach einem Verkauf des Hauses vergleichbar – so wie man beim Verkauf den Kaufvertrag notariell beurkunden lassen muss, ist auch für eine Schenkung immer ein Schenkungsvertrag erforderlich, der ebenfalls zwingend eine notarielle Beurkundung erfordert.
Als groben Richtwert kann man für die Kosten der Eintragung von rund 1,5 bis 2,5 % des Immobilienwerts ausgehen. Details zu den Kosten finden Sie in unserem Artikel Eigentumsumschreibung im Grundbuch: Kosten.
Pflichtanteilsausgleich
Wer sein Haus an eines seiner Kinder verschenkt, entzieht damit den anderen Erben Vermögen, das ansonsten auf ihren Pflichtteil angerechnet werden würde. Tritt innerhalb von 10 Jahren nach dem Schenkungs-Vorgang der Erbfall ein, das heißt der Schenker verstirbt, haben alle Pflichtteilsberechtigten das Recht, vom Beschenkten eine Ausgleichszahlung entsprechend ihrem Pflichtteilsanspruch und dem Vermögenswert des Hauses einzufordern.
Bei der Planung der Schenkung sollte dieser Umstand unbedingt mitberücksichtigt werden, da er einem Beschenkten eine schwere finanzielle Last aufbürdet.
Kostenbeispiel aufwändige Ausführung
Beispielsituation:
- Immobilienwert 650.000 EUR
- eigenes Wertgutachten (Einspruch gegen den Schätzwert des Finanzamts)
- Schenkung an die eigene Schwester
| Posten | Preis |
|---|---|
| Wertermittlung | 9.750 EUR |
| Grundbucheintrag | 6.006 EUR |
| Schenkungssteuer | 165.000 EUR |
| Gesamtkosten | 180.756 EUR |
Kosten reduzieren
Um die anfallenden Kosten zu reduzieren und unnötige Kosten zu vermeiden, bieten sich mehrere Möglichkeiten:
- Schenkungen frühzeitig vornehmen
- Übertragung gegen Gegenleistung vornehmen
- Folgen der Schenkung bedenken
Die Schenkung sollte frühzeitig erfolgen
Schenkungen frühzeitig vornehmen
Wenn man sein Haus an eines seiner Kinder verschenken will, sollte man sich möglichst frühzeitig dazu entschließen – ansonsten drohen zwei mögliche negative Folgen für den Beschenkten:
- den Pflichtteilsausgleich für die anderen Erben leisten zu müssen
- die Rückabwicklung der Schenkung, um anfallende Pflegeheimkosten zu decken
Im ersten Fall muss der Beschenkte beim Eintreten des Todes des Schenkenden einen Pflichtteilsausgleich für alle Pflichtteilsberechtigten leisten. Da Immobilien gewöhnlich einen durchaus hohen Verkehrswert haben, sind die zu leistenden Zahlungen mitunter beträchtlich, der Beschenkte muss dafür sehr viel Geld aufbringen und nicht selten das Haus dafür beträchtlich belasten – was für ihn sicherlich nicht angenehm ist.
Im zweiten Fall sind die Folgen noch gravierender: Bliebe das Haus im Besitz der Eltern, würde bei nicht ausreichendem Vermögen, um das Pflegeheim zu bezahlen (die Kosten für ein Pflegeheim liegen im Schnitt bei 3.300 bis über 4.000 EUR monatlich), das Haus vom Staat eingezogen und verwertet werden, um die Kosten zu decken.
Da das bei einer Schenkung des Hauses an eine andere Person nicht mehr möglich wäre (anderer Besitzer), hat sich der Staat selbst das Recht eingeräumt, eine Schenkung bis zu 10 Jahre danach für unwirksam zu erklären und rückabzuwickeln. Durch diese Rückforderung wird das Gebäude wiederum vom Staat eingezogen und kann verwertet werden. Der Beschenkte steht in diesem Fall mit leeren Händen da – und mit den bereits bezahlten Kosten (Schenkungssteuer, Grundbucheintragung).
Übertragung gegen Gegenleistung vornehmen
Man muss einem Kind sein Haus nicht zwingend einfach so schenken – man kann (und sollte) durchaus eine akzeptable Gegenleistung vereinbaren. Die Gegenleistung muss exakt im Übertragungsvertrag festgehalten und definiert werden und sie muss dem Wert des übertragenen Hauses einigermaßen angemessen sein. Hierzu sollte man sich am besten vom Notar oder von einem spezialisierten Rechtsanwalt beraten lassen (Anwalt für Erbrecht).
Eine interessante Konstruktion kann in vielen Fällen auch eine Leibrente durch Angehörige sein – hiermit sichert man sich auch als Schenker sehr gut gegen hohe Kostenbelastungen im Alter (Instandhaltung des Hauses, Reparaturen, Sanierungen) ab, während man gleichzeitig ein uneingeschränktes Wohnrecht im eigenen Haus genießt. Muss man aufgrund seines Gesundheitszustandes dennoch ins Pflegeheim umziehen, erhält man das verbleibende Wohnrecht in Form einer Entschädigungszahlung ausbezahlt.
Folgen einer Schenkung bedenken
Ist eine Schenkung erst einmal vollzogen, ist sie auch rechtswirksam. Anders als beim Vererben kann man sich nicht später umentscheiden oder den Beschenkten enterben (was beim Vererben des Hauses bis zum Tod jederzeit geändert werden könnte, etwa wegen Undank des zuvor vorgesehenen Erben des Hauses). Eine Schenkung ist immer bindend – und mit den Folgen muss man bis zu seinem letzten Tag leben.
FAQ
Welche Kosten verursacht eine Schenkung?
In unserem Beispiel fallen beim Verschenken des Hauses an das eigene Kind Kosten von 1.861 EUR an. Die Gesamtkosten können im Einzelfall stark unterschiedlich liegen, weitere Kostenbeispiele finden Sie in unserem Artikel.
Aus welchen Kostenbestandteilen setzen sich die Kosten zusammen?
Die grundlegenden Bestandteile sind die Gebühren für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch (immer zu tragen), dazu kommen gegebenenfalls Schenkungssteuer und der vom Beschenkten zu leistende Pflichtteilsausgleich. Mehr zu den einzelnen Kostenbestandteilen erfahren Sie in unserem Artikel.
Wie lassen sich Kosten senken und unnötige Kosten vermeiden?
Unnötige Kosten für den Beschenkten können gemindert werden, indem über eine Schenkung möglichst frühzeitig entschieden wird, gegebenenfalls sollte man auch eine Übertragung für eine entsprechende Gegenleistung oder über eine Leibrente durch den Beschenkten als Möglichkeit in Betracht ziehen. Mehr Tipps zum Senken der Kosten finden Sie in unserem Artikel.
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