Wann ist Lärm Grund für Wertminderung einer Immobilie?
Ob mit steigender Lärmbelastung der Wert einer Immobilie sinkt, muss man grundsätzlich mit Ja beantworten. Schließlich empfindet kaum ein Mieter ständigen Flugzeugkrach über dem Dach oder langfristigen Baustellenlärm als angenehm. Ob und in welchem Ausmaß eine Wertminderung anfällt, ist aber grundsätzlich von folgenden Faktoren abhängig:
- Art und Höhe der Lärmbelastung
- Ansprüche der Zielgruppe in Korrelation mit Wohnlage und Objektart
- Marktsituation
Art und Höhe der Lärmbelastung
In verschiedenen Wohngebieten entstehen natürlich unterschiedliche Arten von Lärm. In einem belebten Innenstadtviertel gibt es vielleicht mehr Kneipenlärm, der vorwiegend abends und nachts stört, in Außenbereichen größerer Städte kann es verstärkt zu dauerbelastendem Straßenlärm kommen. Wie störend die Art des Lärms empfunden wird, hängt wiederum von der Klientel ab. Junge, berufstätige Leute sind gegen vormittäglichen Lärm zum Beispiel von einem Kindergarten wohl resistenter als ein Rentner, der auch früher am Tag seine Ruhe haben will. Eine Veränderung der Lärmbelastung wirkt sich aber grundsätzlich direkt auf den Immobilienwert aus.
Ansprüche der Zielgruppe
Je nachdem, wo sich die betreffende Immobilie befindet, kann die Wertminderung auch unterschiedlich ausfallen. In einem gefragten Bezirk, der eine gut betuchte, anspruchsvolle Klientel anzieht, spielen Lärmbelastungen eine größere Rolle als in Wohnlagen für weniger anspruchsvolle Zielgruppen. Außerdem ist für den Grad der Wertminderung ausschlaggebend, wie gut die Lage und die Art des Objekts zueinander passen – also ob die Zielgruppe, die mit einer bestimmten Objektart angesprochen wird, besser oder schlechter mit mehr Lärm leben kann.
Marktsituation
Natürlich spielt auch die aktuelle Marktsituation eine Rolle. Je nachdem, ob zum Verkaufszeitpunkt die Käufer oder die Verkäufer bevorteilt sind, verändert sich auch die Auswirkung von Lärm auf den Immobilienwert. Ist die Nachfrage größer als das Angebot, sitzt der Verkäufer am längeren Hebel und ist nicht so sehr dazu genötigt, Lärm als wertmindernden Faktor zu berücksichtigen. Wenn das Angebot die Nachfrage übersteigt, können Käufer bei der Preisverhandlung hingegen natürlich mehr auf Lärmbelastung pochen.
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