Kostenbeispiel: Reihenhaus bauen
Beispielsituation:
- Hausreihe mit 3 Häusern, individuelle Planung
- Wohnfläche je Haus 120 m²
- Baukosten: mittlerer Preisbereich (2.950 EUR pro m² Wohnfläche)
- Bodenplatte (nicht unterkellert)
- Grundstücksgröße: 1.500 m², durchschnittliches Preisniveau
- Grundstücksgestaltung: durchschnittlich
- Kosten für die Einrichtung der einzelnen Häuser nicht berücksichtigt
| Posten | Preis |
|---|---|
| Grundstückskosten | 652.500 EUR |
| Nebenkosten Grundstück | 78.300 EUR |
| Bodenplatten | 26.100 EUR |
| Baukosten | 1.062.000 EUR |
| Baunebenkosten | 159.300 EUR |
| Außenanlage | 54.405 EUR |
| Gesamtkosten | 2.032.605 EUR |
| je Hausbesitzer | 677.535 EUR |
| Bau je m²/Hausbesitzer | 3.616,13 EUR pro m² |
Kosten für ein Reihenhaus
Bei Reihenhäusern handelt es sich um eine Reihe von mindestens drei Häusern, die direkt aneinandergebaut werden, wobei sich die in der Mitte liegenden Häuser jeweils eine Wand mit einem benachbarten Haus teilen. Alle Häuser müssen dabei eine sehr einheitliche Gestaltung aufweisen, das gilt auch für den gesamten sichtbaren Bereich vor dem Haus einschließlich des Vorgartens.
Eine komplette Hausreihe (z.B. gemeinsam mit Verwandten) zu errichten kann sich vielfach als schwierig erweisen – schon das Finden eines geeigneten Grundstücks sind häufig nicht leicht. Gewöhnlich werden Siedlungen mit Reihenhäusern von Bauträgern realisiert, die Reihenhäuser werden dann einzeln verkauft. In diesem Fall hat man dann kaum Mitspracherecht bei der Gestaltung, man kann sich lediglich für oder gegen ein bereits fertiges Reihenhaus (Kauf) entscheiden.
Wird ein Reihenhaus selbst errichtet, sind bei der finanziellen Planung einige Kostenpositionen zu berücksichtigen.
Grundstückskosten
Kaufpreis. Die Kosten für Bauland können sich in Deutschland zwischen 75 und 1.700 EUR pro m² bewegen, im bundesweit gerechneten Durchschnitt kostet 1 m² Baugrund 272,87 EUR pro m² (Stand 2023).
Für den Bau eines Reihenhauses wird ein geeignetes Grundstück benötigt, durch die geringere Auswahl an Bauland in dieser Größe muss in einigen Fällen gegebenenfalls ein höherer Kaufpreis akzeptiert werden.
Das Grundstück wird gewöhnlich nicht geteilt, sondern gehört allen Reihenhausbesitzern gemeinsam. Das setzt bei allen das Grundstück betreffenden Entscheidungen Einigkeit voraus.
Wer eine Häuserreihe bauen will, braucht ein entsprechend großes Grundstück
Nebenkosten beim Kauf. Maklergebühren, Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbssteuer und weitere Nebenkosten machen durchschnittlich 10 – 15 % des Kaufpreises aus und sind zum Kaufpreis noch hinzuzurechnen.
Aufteilung. Beim Bau eines Reihenhauses werden Kaufpreis und Nebenkosten gewöhnlich zwischen den Beteiligten aufgeteilt.
Planungskosten
Die Planungskosten werden zu den Baunebenkosten gerechnet (siehe Abschnitt Baunebenkosten). Bei der Planung einer Hausreihe kommen allerdings einige Besonderheiten zum Tragen.
Höhere, aber geteilte Architektenkosten. Da sich mehrere Beteiligte auf eine exakt gleiche Gestaltung einigen müssen, wird sich in vielen Fällen eine individuelle Planung durch den Architekten nicht umgehen lassen. Die Architektenkosten werden aufgrund der höheren Bausumme (anrechenbare Baukosten) zwar höher liegen als bei einem freistehenden Einfamilienhaus, werden danach aber zwischen den Beteiligten aufgeteilt.
Da die einzelnen Häuser identisch sein müssen, reduziert sich gegebenenfalls der Schwierigkeitsgrad der Planung, was sich ebenfalls auf die Kosten auswirkt.
Fertig-Reihenhaus als Alternative. Alternativ werden auch Reihenhäuser in Fertigbauweise angeboten, die Auswahl ist allerdings vergleichsweise beschränkt. Bei der Wahl eines Fertighauses werden dann noch zusätzlich einige Kostenvorteile des Fertighauses wirksam.
Baukosten
Die Baukosten richten sich nach der individuellen Ausführung, gleiches gilt für den Kaufpreis beim Fertighaus.
Kostengünstige Ausführungen liegen bei reinen Baukosten von 2.000 bis 2.500 EUR pro m² Wohnfläche, der mittlere Preisbereich liegt zwischen 2.500 und 3.500 EUR pro m² Wohnfläche, bei teuren Ausführungen können auch Baukosten von über 4.000 EUR pro m² Wohnfläche anfallen.
Baunebenkosten
Zu den reinen Baukosten kommen noch weitere Kosten: die Kosten für die Planung, die Kosten für die Baugenehmigung, Kosten für Bauwasser und Baustrom während der Bauphase und eine Reihe weiterer Kosten.
Im Durchschnitt kommen zu den reinen Baukosten noch Baunebenkosten von rund 15 – 20 % hinzu, im Einzelfall können auch noch höhere Kosten anfallen.
Die Baunebenkosten werden gewöhnlich ebenfalls zwischen den späteren Hausbesitzern geteilt.
Keller oder Bodenplatte
Bei Fertighäusern gilt der Kaufpreis immer „ab Oberkante Bodenplatte / Kellerdecke“. Die Kosten für eine Bodenplatte oder einen Kellerbau kommen also zum Kaufpreis noch hinzu.
Für eine Bodenplatte bewegen sich die Vollkosten (inkl. Erdarbeiten) gewöhnlich zwischen 100 und 250 € pro m², in einzelnen Fällen können sie auch noch höher liegen. Der Bau eines Kellers verursacht gegenüber der Bodenplatte gewöhnlich Mehrkosten zwischen 200 und 400 EUR pro m². Die Mehrkosten für den Kellerbau können sich allerdings in vielen Fällen durchaus rechnen (kostengünstig zu errichtende Fläche im Vergleich zur oberirdischen Wohnfläche, später höherer Wiederverkaufswert des Hauses, Möglichkeit teure Wohnfläche einzusparen).
Detaillierte Informationen zu den Kosten und Kostenfaktoren für Bodenplatte und Keller finden Sie in unseren Artikeln Bodenplatte: Kosten pro m² und Keller:Kosten.
Bei Fertighäusern ist die Bodenplatte extra zu rechnen
Kosten für die Einrichtung
Jeder Beteiligte muss sein eigenes Haus dann später auch noch einrichten. Die Einrichtung kann dabei individuell gewählt werden. Bei Häusern durchschnittlicher Größe sollte dabei inkl. Küche und Sanitärausstattung von mindestens 30.000 EUR ausgegangen werden, bei hochwertiger Einrichtung können die Gesamtkosten auch noch deutlich höher liegen.
Kosten für die Außengestaltung
Für die Gestaltung der Außenanlage (Einfriedung, Gartengestaltung, Befestigen von Einfahrten, etc.) können als grober Richtwert zwischen 5 und 15 % der Gesamtbaukosten angesetzt werden. Eine Aufstellung der wichtigsten Kostenpositionen und einige Kostenbeispiele finden Sie in unserem Artikel Außenanlage: Kosten.
Auch diese Kosten werden gewöhnlich zwischen den einzelnen Hausbesitzern aufgeteilt und liegen damit für den Einzelnen im Vergleich meist etwas geringer als beim Bau eines freistehenden Einfamilienhauses.
Kostenunterschiede zu anderen Bauformen
Schafft man es, ein Reihenhausprojekt selbst zu stemmen und beispielsweise gemeinsam mit zwei weiteren Familien zu realisieren, bieten sich einige interessante Kostenvorteile. Es müssen aber auch einige Nachteile in Kauf genommen werden.
- Vorteile bei den Grundstückskosten
- Vorteile bei den Planungskosten
- Kostenvorteile bei der Heizung und beim Energieverbrauch
- Nachteile beim Wiederverkauf
- Nachteile durch erforderliche Einigkeit
Vorteile bei den Grundstückskosten
Kaufpreis und Nebenkosten. Sowohl Kaufpreis als auch Nebenkosten für das Grundstück werden zwischen den späteren Hausbesitzern geteilt. Auf den einzelnen Hausbesitzer entfallen dabei deutlich geringere Kosten als beim Kauf eines eigenen Grundstücks.
Grundstücksgröße. Für ein Reihenhaus wird ein deutlich kleineres Grundstück benötigt als für die gleiche Zahl an freistehenden Einfamilienhäusern.
Grundstücksgestaltung. Die Kosten für die Gestaltung des Grundstücks werden zwischen den einzelnen Hausbesitzern aufgeteilt – für den einzelnen entstehen damit geringere Kosten im Vergleich zur Außenbereichsgestaltung eines einzelnen (außerdem meist größeren) Grundstücks beim freistehenden Einfamilienhaus.
Gemeinsames Grundstück. Das Grundstück gilt als zusammenhängende Liegenschaft, alle auf das Grundstück bezogenen Kosten (Müllabfuhr, Straßenreinigung) werden damit zwischen den einzelnen Hausbesitzern geteilt. Sie liegen somit für den einzelnen ebenfalls gewöhnlich geringer als bei einem eigenen, freistehenden Einfamilienhaus.
Vorteile bei den Planungskosten
Das Planungshonorar für den Architekten ist zwar aufgrund der Bausumme höher, dafür ist die Komplexität der Planung geringer, da es sich um identische Häuser handelt, was die Kosten wiederum etwas senkt. Die entstehenden Planungskosten werden darüber hinaus wiederum zwischen den einzelnen Hausbesitzern aufgeteilt, liegen für den einzelnen damit also deutlich geringer als das Architektenhonorar bei der Planung eines freistehenden Einfamilienhauses.
Die Architektenkosten fallen geringer aus als bei einem einzelnen Haus
Kostenvorteile bei der Heizung und beim Energieverbrauch
Geteilte Heizung möglich. Gegebenenfalls kann eine gemeinsame Heizungsanlage geplant werden. Dafür wird zwar eine höhere Leistung der Heizanlage benötigt, die Mehrkosten bleiben allerdings überschaubar.
Beim Doppelhaus ist eine gemeinsam genutzte Heizanlage meist nur 15 – 20 % teurer in der Anschaffung als eine Heizanlage für ein Einfamilienhaus, bei drei bis vier Häusern liegen die Anschaffungskosten für die Heizung lediglich um 30 – 50 % höher als für eine Heizungsanlage für ein Einfamilienhaus. Diese nur geringfügig höheren Kosten verteilen sich dann zwischen den einzelnen Hausbesitzern.
Für den einzelnen Hausbesitzer liegen die Kosten für die Anschaffung damit der Heizungsanlage deutlich niedriger als bei einem freistehenden Einfamilienhaus. Auch die späteren Wartungs- und Reparaturkosten fallen nur für einen einzigen Heizkessel an und verteilen sich wiederum zwischen allen Hausbesitzern.
Diese Kostenvorteile bleiben über die gesamte Nutzungsdauer des Hauses hinweg wirksam und summieren sich damit auf eine beträchtliche Gesamtersparnis.
Energieverbrauch. Durch die mit dem angrenzenden Haus gemeinsam genutzten Seitenwände (sogenannte Kommunwände) verringert sich der Energieverbrauch insgesamt, da Heizwärme von einem Haus an das nächste übergeht. Der Energieverbrauch für den einzelnen Hausbesitzer ist damit geringer als bei einem freistehenden Einfamilienhaus.
Der Vorteil beim Energieverbrauch wird beim Reihenhaus allerdings immer durch Nachteile beim Schallschutz erkauft – ein freistehendes Einfamilienhaus ist schalltechnisch deutlich besser von Umgebungsgeräuschen und Geräuschen aus angrenzenden Häusern abgeschottet.
Nachteile beim Wiederverkauf
Der Verkauf eines Reihenhauses erzielt deutlich geringere Kaufpreise als der Verkauf eines gleich großen freistehenden Einfamilienhauses. Gründe dafür sind die oft beschränkte und nur mit den Nachbarn gemeinsam nutzbare Grundstücksfläche (eingeschränkter Gestaltungssspielraum), die strengen Vorgaben in Bezug auf Fassaden- und Vorgartengestaltung (Einheitlichkeit) und die ausgeprägte Nähe zu den Nachbarn.
Von vielen potenziellen Käufern wird das als gewichtiger Nachteil gewertet.
Nachteile durch erforderliche Einigkeit
Veränderungen sind nur in sehr begrenztem Rahmen möglich und bedürfen grundsätzlich der Zustimmung der Nachbarn. Kann man in einzelnen Fragen keine Einigkeit erreichen, hat das oft langwierige Streitigkeiten zur Folge. Oft scheitern dann auch prinzipiell sinnvolle Maßnahmen wie der Austausch einer gemeinsam genutzten Heizanlage oder weitergehende Wärmeschutzmaßnahmen am Unwillen einzelner Hausbesitzer, die keine Veränderungen wollen oder ihren Teil der Kosten für solche Veränderungen nicht tragen wollen.
Kostenbeispiel aufwändige Ausführung
Beispielsituation:
- Hausreihe mit 3 Häusern, individuelle Planung
- Wohnfläche je Haus 120 m²
- Baukosten: oberer Preisbereich (3.750 EUR pro m² Wohnfläche)
- Kellerbau
- Grundstücksgröße: 1.500 m², hohes Preisniveau
- Grundstücksgestaltung: aufwendig
- Kosten für die Einrichtung der einzelnen Häuser nicht berücksichtigt
| Posten | Preis |
|---|---|
| Grundstückskosten | 1.027.500 EUR |
| Nebenkosten Grundstück | 143.850 EUR |
| Bodenplatten | 32.400 EUR |
| Mehrkosten Keller | 39.600 EUR |
| Baukosten | 1.350.000 EUR |
| Baunebenkosten | 229.500 EUR |
| Außenanlage | 127.980 EUR |
| Gesamtkosten | 2.950.830 EUR |
| je Hausbesitzer | 983.610 EUR |
| Bau je m²/Hausbesitzer | 4.943 EUR pro m² |
Kosten reduzieren beim selbst gebauten Reihenhaus
Um die anfallenden Kosten beim Bau eines Reihenhauses zu reduzieren und unnötige Kosten zu vermeiden, gibt es zahlreiche Möglichkeiten
- bereits zuvor auf Planungsvorgaben einigen : Umplanungen und Neuplanungen verteuern die Planungskosten unter Umständen erheblich
- gemeinsame Heizungsanlage planen: Kostenvorteil bei der Anschaffung der Heizung, später auch bei Wartung und Reparaturen
- Fertighäuser in Betracht ziehen: Kostenvorteile beim Fertighausbau nutzen
FAQ
Was kostet es, ein Reihenhaus zu bauen?
In unserem Beispiel fallen für den Bau einer Hausreihe mit 3 Häusern für das einzelne Haus Kosten von EUR pro m² Wohnfläche an. Die Baukosten und Nebenkosten richten sich jedoch stark nach der individuellen Ausführung – weitere Kostenbeispiele finden Sie in unserem Artikel.
Welche Kostenunterschiede gibt es zu freistehenden, einzelnen Häusern?
Bei den Grundstückskosten, den Planungskosten und den Heizungskosten bieten Reihenhäuser unter Umständen Vorteile, beim Wiederverkaufswert und bei individuellen Gestaltungswünschen gibt es dabei Nachteile. Mehr zu den einzelnen Unterschieden können Sie in unserem Artikel nachlesen.
Wie lassen sich beim Bau eines Reihenhauses Kosten sparen?
Um die Kosten beim Bau zu senken sollten sich alle späteren Hausbesitzer bereits im Vorfeld auf die grundlegenden Planungsvorgaben einigen. Durch eine gemeinsam genutzte Heizungsanlage können weitere Kostenvorteile entstehen. Mehr Tipps um die Kosten zu senken, finden Sie in unserem Artikel.
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