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Grenzbebauung

Ein Reihenhaus und die Grenzbebauung

Von Stephan Wayan | 9. Mai 2022
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Beim Erwerb eines Reihenhauses ist das Verständnis für Grenzbebauung unerlässlich. In diesem Artikel beleuchten wir die besonderen Regeln, die für die Abstandsflächen zwischen Reihenhäusern gelten, und geben wertvolle Tipps, welche Aspekte man vor dem Kauf eines solchen Hauses beachten sollte.

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Beim Reihenhaus ist die Grenzbebauung oft schwer zu vermeiden
AUF EINEN BLICK
Wie funktioniert die Grenzbebauung bei Reihenhäusern?
Bei der Grenzbebauung von Reihenhäusern gelten je nach Bundesland und Bebauungsplan Mindestabstände zur Grundstücksgrenze, meistens mindestens zwei Meter. Vor dem Erwerb eines Reihenhauses sollten Baulasten, Grunddienstbarkeiten, Anbaubaulasten und Bebauungspläne sowie Nachbarrechte und Landesbauordnung geprüft werden.

Reihenhäuser besitzen oft reduzierte Abstandsflächen

Natürlich ist den Baubehörden der Länder die Besonderheit sogenannter Hausgruppen, zu denen Reihenhäuser zählen, bekannt. Die im Landesbaurecht angegebenen Formeln zur Berechnung der notwendigen Abstandsflächen lassen sich in einer Reihenhaussiedlung oft nicht realisieren.

In der Folge regeln der örtliche Bebauungsplan und das Nachbarrecht des Bundeslandes die Abstände. In den meisten Regelwerken wird ein Mindestabstand des Gebäudes zur Grundstücksgrenze von zwei Metern festgeschrieben. Jede weitere Annäherung führt zu einer Grenzbebauung. Angebaute Gebäudeteile, die nicht betreten werden, müssen mindestens einen Meter von der Grundstücksgrenze entfernt sein.

Wichtige Schritte vor dem Erwerb eines Bestandshauses

In der Natur des Reihenhauses liegen aneinanderstoßende Mauerwerke und gemeinsame Grenzbebauungen wie Mauern und Zäune auf der Grundstücksgrenze. Wenn ein Reihenhaus erworben wird, sollten folgende Gegebenheiten vorab geprüft werden:

  • Gibt es im Baulastenverzeichnis oder Grundbuch eingetragene Baulasten oder Grunddienstbarkeiten?
  • Existiert eine Anbaubaulast, die einen Mindestabstand aushebelt und zum bündigen Anbauen verpflichtet?
  • Wird im Bebauungsplan durch die Baugrenzen und Baulinien eine geschlossene Bauweise vorgeschrieben?
  • Gibt es Schwarzbauten in Grenzbebauung durch den Nachbarn?
  • Welche Abstände sind im Bebauungsplan, im Nachbarrecht und/oder in der Landesbauordnung vorgeschrieben?
  • Sind die Reihenhäuser versetzt angeordnet und wie zählt das für die obere Bebauungslänge an der Grundstücksgrenze?
  • Welche Bauteile sind als untergeordnete Bauteile genehmigungs- und verfahrensfrei möglich?

Sonderfall versetzte Reihenhäuser

Wenn die Reihenhäuser versetzt gebaut werden, handelt es sich im Sinne der Rechtssprechung nur bei den Mauern, die sich berühren um Grenzwände. Sie definiert die freiliegende Wand auf der Grundstücksgrenze als Überbauwand. Sie darf nicht ohne Zustimmung des Nachbarn baulich verändert werden (beispielsweise Befestigungen, Bohrungen, Streichen, Verkleiden und Verputzen)

Tipps & Tricks
Wenn es keinen Bebauungsplan gibt, wird die Abstimmung mit dem Nachbarn wichtiger. Baubehörden orientieren sich bei Genehmigungserteilungen stärker daran. Bei genehmigungs- und verfahrensfreien baulichen Anlagen ziehen sich viele Baubehörden prinzipiell zurück.

Artikelbild: Ewelina W/Shutterstock