Wie ist die Baulinie und die Baugrenze gekennzeichnet?
Im Bebauungsplan ist das Baufenster durch blaue Linien gekennzeichnet. Innerhalb dieser Fläche kann der Grundstückseigentümer sein Gebäude grundsätzlich frei platzieren. Auf einer Seite der Baugrenze kann eine Baulinie verlaufen, die mit roter Farbe eingetragen ist. Auf ihr ist bauordnungsrechtlich nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) die Außenwand des Gebäudes zu errichten. In allen anderen Baurichtungen ist das Überbauen innerhalb des Baufensters planungsrechtlich toleriert. Überspitzt formuliert reicht eine Fassade an der Baulinie ohne dahinter liegenden Gebäudeteil.
Warum gibt es die Baulinie und die Baugrenze?
Die Baulinie wird auf der Grundlage einer parzellenscharfen städtebaulichen Planung festgelegt. Bei der Festsetzung der Fluchtlinie wird das Siedlungsmuster in seiner Gesamtheit berücksichtigt. Durch die einheitliche Bauflucht und Bauweise wird ein „geordnetes“ Siedlungsbild erreicht. Das ermittelte Baufenster berücksichtigt immer auch die baurechtlich vorgeschriebenen Mindestabstände zur gekennzeichneten Grundstücksgrenze.
Ist eine Baulinie gleichzeitig eine Baugrenze?
Die beiden Grenzen markieren überbaubaren Bereich. In Ausnahmefällen kann ein Gebäudeteil geringfügig hervortreten, dies ist jedoch genehmigungspflichtig. Neben der überbaubaren Fläche werden in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) weitere Festsetzungen wie Abstandsflächen, Art der baulichen Nutzung, Bebauungsfläche, die Geschossigkeit, Gebäudehöhe und zulässige Firstrichtungen getroffen. Bei Fehlern im Bebaungsplan haftet der Planaufsteller für Investitions- und Vermögensschäden durch unzulässige Bautätigkeit. Nach den §§ 214 Baugesetzbauch (BauGB) wird der Plan möglicherweise rechtswidrig, aber dadurch nicht nichtig oder unwirksam.
Sind die Baulinie und die Baugrenze veränderbar?
Bebauungspläne unterliegen der Bauleitplanung nach dem Baugesetzbuch (BauGB). Gemeinden, Kommunen und Städte können rechtsverbindliche Pläne aufstellen, ohne dafür eine Genehmigung zu benötigen. Sie haben damit die Entscheidungshoheit über den Umfang der Festsetzungen. Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, einen Antrag auf Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans zu stellen. Der Antrag sollte jedoch unbedingt von einem Architekten gestellt werden. Für den Laien gibt es relativ viele Fallstricke, da mehrere Entscheidungsinstanzen mitreden. Bauamt, Gemeinderat, Kreisbaumeister, Landratsamt und Nachbarn.