Feuchtigkeit in Wänden von Mietwohnungen: wer ist schuld?
Wenn Wände in Mietwohnungen zu feucht sind, entstehen häufig rechtliche Unstimmigkeiten. Die Entscheidungen bei Gerichten fallen dabei immer unterschiedlich aus. Wesentlich dabei ist, welcher der zwei grundlegenden Kategorien die Ursache des Feuchtigkeitsschadens zugeschrieben wird:
- Baumangel oder
- falsches Wohnverhalten
Liegt ein Baumangel wie zum Beispiel eine fehlende Horizontalsperre vor, trägt der Vermieter die Verantwortung für den Schaden. Kommen die feuchten Wände von mangelhaftem Lüften und Heizen, liegt die Verantwortung beim Mieter. Die jeweiligen Verantwortlichkeiten müssen freilich bewiesen werden.
Welche Rechte haben Mieter/Vermieter bei feuchten Wänden?
Ist die Verantwortlichkeit klar geklärt, bestehen für beide Parteien grundsätzlich bestimmte Anrechte. Ist bewiesen, dass die Feuchtigkeit in den Wänden von Baumängeln herrührt, hat der Mieter das Recht auf:
- Mietzinsminderung
- Zurückbehaltung (Teil der Miete verweigern bis Mangel beseitigt ist)
- Mangelbeseitigung
- Mangel selbst zu beseitigen
- Schadensersatz
- Schmerzensgeld
- Kündigung
Ist bewiesenermaßen der Mieter an der Wandfeuchtigkeit schuld, hat der Vermieter nur folgende Rechte:
- Schadensersatz
- Kündigung
Was kann zu Feuchtigkeit in Wohnungswänden führen?
Wie schon erwähnt, können Wohnungswände zum einen von Baumängeln herrühren und zum anderen von fehlerhaftem Wohnverhalten der Mieter. Baumängel können folgende sein:
- von vornherein bestehende Baufehler (z.B. fehlende Horizontalsperre, mangelhafte Isolierungen)
- Defekte an der Bausubstanz (=Materialermüdung, z.B. Risse, poröse Sperrmaterialien)
- Neubaufeuchte (für zügige Einnahmen zu schnell bezogene, noch nicht ausgetrocknete Wohnung)
Fehlerhaftes Wohnverhalten in Bezug auf Wandfeuchtigkeit beruht vor allem auf:
- unzureichendem Lüften
- unzureichendem Heizen
Wie viel ein Mieter lüften und heizen muss, um nicht für Wandfeuchtigkeit verantwortlich gemacht werden zu können, sehen Gerichte unterschiedlich. Grob gilt aber, dass man mindestens zwei Mal täglich für 10 bis 30 Minuten stoßlüften und die Wohntemperatur auf etwa 20°C halten sollte.
Wann wird Feuchtigkeit in Wohnungswänden zum Problem?
Wenn der Feuchtigkeitsgehalt des verwendeten Baumaterials einen materialspezifischen Orientierungswert übersteigt. Für alle gängigen Baumaterialien sind Feuchtigkeitswerte in Bezug auf ihre jeweilige Rohdichte festgelegt, bei denen das Wohnklima für Bewohner und Bausubstanz gesund ist. Werden solche Werte dauerhaft überschritten, bildet sich Schimmel, der sowohl den Wänden, als auch den Atemwegen der Bewohner zusetzt. Schimmel- und auch Stockflecken und Salzausblühungen sind eindeutige Anzeichen für eine zu feuchte Wand.
Was tut man gegen feuchte Wände?
Das kommt natürlich auf die Ursache an. Liegt ein Baumangel vor, muss dieser umgehend beseitigt werden. Ist der Mieter durch seine Lüftungs- und Heizscheu für die feuchten Wände verantwortlich, muss er seine Wohnroutinen ändern. In beiden Fällen muss aber in der Regel auch eine akute Trocknung der Wände erfolgen – zum Beispiel mit einem Bautrockner.