Gebäudeversicherungen in den Nebenkosten

Die Gebäudeversicherung in den Nebenkosten

Aufgrund der massiven Anstiege in den letzten Jahren ist die Nebenkostenabrechnung beinahe zu einer zweiten Miete geworden. Zwischen 25 und 40 Prozent der gesamten Mietkosten fallen darauf aus. Deshalb studieren viele Mieter ihre Abrechnungen deutlich aufmerksamer. Das führt in nicht wenigen Fällen zu massivem Streit, der oft vor Gericht endet. Ein Punkt, der immer wieder bei den Nebenkosten nachgefragt wird, sind die Sach- und Gebäudeversicherungen.

Umlegbare Gebäudeversicherungen in den Nebenkosten

Grundsätzlich sind alle Neben- und Betriebskosten anteilig auf den Mieter umlegbar, die in regelmäßiger Weise erscheinen. Dazu gehören damit auch die Gebäudeversicherungen. Bei den Gebäudeversicherungen lassen sich jedoch mehrere Versicherungsarten feststellen.

• Wohngebäudeversicherung (Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden)
• Gebäudehaftpflichtversicherung
• Gewässerschutzversicherung (Öltanks)
• Glasversicherung

Nicht in die Betriebskosten integrierbare Versicherungsprämien

Daneben gibt es im Zusammenhang mit vermieteten Objekten noch weitere Gebäudeversicherungen.

• Hausratversicherungen
• Mietausfallversicherung

Während die zuerst genannten Versicherungen allesamt umlagefähig sind, sind es die zuletzt genannten zwei Versicherungsarten nicht. Die Hausratversicherung des Vermieters zahlt der Vermieter zu 100 Prozent, die des Mieters der Mieter zu 100 Prozent. Ebenso hat der Mieter nichts mit der Mietausfallversicherung zu tun.

Verteilungsschlüssel

Die anderen Versicherungen müssen nachvollziehbar anteilig auf die verschiedenen Parteien umgelegt werden. Sofern laut Mietvertrag (beim ersten Ausfüllen, nicht nachträglich!) nichts speziell vereinbart wurde, werden die Versicherungskosten auf die Quadratmeterzahlen der verschiedenen Wohnungen umgelegt. Sie richten sich also weder nach Anzahl der Bewohner oder anderen Maßstäben – solange nicht wie bereits erklärt, anderweitig vereinbart. Auch der Verteilungsschlüssel selbst findet sich zumeist im Mietvertrag oder geht aus Vorjahresabrechnungen hervor.

Das Gebot der Wirtschaftlichkeit

Dabei ist der Vermieter auch bei den Versicherungen an das Gebot der Wirtschaftlichkeit gebunden. Die Aussage, dass er alle Versicherungen bei einer Gesellschaft haben möchte, weil das für ihn einfacher wäre, ist nicht ausreichend.

Transparenz der Versicherungsverträge ist Pflicht

Aber auch an anderer Stelle kommt es immer wieder zu häufigen Streitereien bei den Gebäudeversicherungen. So pochen einige Vermieter darauf, dass sie auf Nachfrage zwar die konkreten Versicherungsprämien offenlegen, nicht aber die dahinter befindlichen Leistungspakete. Im Rahmen der durch den Gesetzgeber geforderten Transparenz ist der Vermieter dazu aber gezwungen.

Für den Mieter muss klar ersichtlich sein, wie der Betrag für die Versicherungen zustande kommt und ob alle Leistungen tatsächlich umlagefähig sind. In den Paketen könnte beispielsweise auch eine Rechtsschutzversicherung enthalten sein, die ebenfalls nicht umlagefähig ist.

Was nicht im Mietvertrag steht, muss auch nicht bezahlt werden

Generell ist aber wichtig, dass die einzelnen Positionen klar im Mietvertrag aufgeführt sind. Ausschließlich ein Zusatz wie „sowie alle Nebenkosten“ ist mitnichten ausreichend – im Gegenteil, so eine Aussage würde die gesamte Nebenkostenabrechnung hinfällig machen. Auch die jeweils einzelnen 17 Positionen, die die Betriebskostenverordnung vorschreibt, müssen aufgeführt werden.

Neue Versicherungen – nicht immer umlagefähig

Immer wieder kommt es vor, dass Vermieter viele Jahre nicht wissen, welche Versicherungen umlegfähig sind. Dann klärt sie ihr Steuerberater auf und plötzlich steigen dann die Nebenkosten bei bestehenden Mietverträgen. Existiert im Mietvertrag keine entsprechende Klausel, kann sie auch später nicht erhoben werden.

Alle Kosten müssen klar nachvollziehbar sein

Dafür dürfen aber auch Positionen aufgeführt werden, die nicht relevant sind. Nur darf sie der Vermieter dann auch nicht abrechnen. Hier kommt es wieder auf die Transparenz zurück, die dem Mieter zusteht. Er muss die Kosten laut der Unterlagen des Vermieters eindeutig nachvollziehen können.

Autor: Tom Hess