Grundlegende gesetzliche Voraussetzungen
Zunächst sollte man einmal wissen, dass im Gesetz die Nebenkostenabrechnung fast ausschließlich als Betriebskostenabrechnung bezeichnet wird. Das hängt damit zusammen, weil es für die Betriebskosten eines Gebäudes eine eigene Verordnung gibt, nämlich die Betriebskostenverordnung (BetrKV).
Was sind Betriebskosten
Der § 1 der BetrKV definiert dabei, was Betriebskosten überhaupt sind. Das Gesetz sagt, dass es sich hierbei um alle Kosten handelt, die einem Eigentümer eines Grundstücks durch das Eigentum am Grundstück oder seinen bestimmungsgemäßen Gebrauch entstehen.
Dazu gehören auch die Kosten, die aus dem bestimmungsmäßigen Gebrauch der auf dem Grundstück stehenden Gebäude, Nebengebäude, Anlagen und Einrichtungen laufend entstehen.
Vom Begriff der Betriebskosten muss man daher eindeutig die Verwaltungskosten trennen. Das sind alle die Kosten, die aus der Verwaltung des Gebäudes entstehen.
Auch die sogenannten Instandhaltungskosten gehören nicht zu den Betriebskosten. Als Instandhaltungskosten gelten alle Kosten, die zum „Erhalt des bestimmungsmäßigen Gebrauchs eines Gebäudes“ aufgewendet werden müssen.
Die wichtigsten Betriebskostenarten
- laufende öffentliche Kosten, Grundsteuer
- Wasserversorgung
- Entwässerung (das heißt Abwasserkosten)
- Betrieb der zentralen Heizungsanlage
- Betrieb der zentralen Warmwasserversorgung und aller verbundenen Anlagen
- Kosten für den Betrieb eines Aufzugs (auch Lastenaufzüge)
- Reinigung des Gebäudes
- Bekämpfung von Ungeziefer
- Gartenpflege
- Kosten für die allgemeine Beleuchtung eines Gebäudes
- Kosten für die Reinigung von Schornsteinen
- Gebäudeversicherung
- Betrieb einer gemeinschaftlich genutzten Antennenanlage
- Kosten für den Hauswart
Umlegung der Betriebskosten nach dem BGB
Für die Möglichkeit des Vermieters, die Betriebskosten auf den Mieter umzulegen, gelten die Bestimmungen des § 556 BGB. Daneben sind auch die Bestimmungen des § 2 der BetrKV maßgeblich, wenn es darum geht, den Mietern die Betriebskosten umlegen zu dürfen.
In diesen beiden Paragrafen sind die Nebenkosten aufgezählt, die den Mietern weiterverrechnet werden dürfen, und welche Fristen dafür gelten. Der § 556 BGB enthält dabei aber auch noch weitere Bestimmungen in Bezug auf die Mietzahlungen.
Keine allgemeine gesetzliche Vorschrift zur Zahlungspflicht
Grundsätzlich kann man einmal festhalten, dass die Verrechnung von Betriebskosten an den Mieter einer entsprechenden im Vorfeld geschlossenen Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter bedarf. Eine tatsächlich festgelegte Verpflichtung im Gesetz findet sich nicht – es herrscht also weitestgehend Vertragsfreiheit in der Gestaltung der Regelung. Im Allgemeinen enthält der Mietvertrag diese Vereinbarung.
Damit sind sowohl Vorauszahlungen als auch Abschlagszahlungen möglich. Es besteht aber, sobald es eine Vereinbarung gibt, eine Rechnungslegungspflicht für den Vermieter. Dafür gelten bestimmte Fristen, die ebenfalls gesetzlich festgelegt sind. Auch der Umfang der Nebenkostenabrechnung und ihre Form sind gesetzlich festgelegt, dafür gibt es eine rechtsverbindliche Auffassung des BGH.