Nebenkosten: Gerichtsurteile, die Sie kennen sollten

Von Johanna Bauer | 20. Oktober 2021

Neben den allgemeinen gesetzlichen Regelungen, die die Nebenkostenabrechnungen betreffen, sind auch im Lauf der Jahrzehnte zahlreiche Gerichtsurteile ergangen, die die Auslegung der geltenden Gesetze verbindlich regeln. Die wichtigsten dieser Urteile, die Sie unbedingt kennen sollten, haben wir hier für Sie zusammengefasst.

Form und Inhalt der Nebenkostenabrechnung

Dazu gibt es gleich mehrere Urteile, die alle rechtsverbindlich sind. So wird beispielsweise gefordert, dass der Vermieter beim Erstellen der Nebenkostenabrechnung nicht nur die Nebenkosten nach Gesamtkosten für jede Nebenkostenart darstellen muss. Er ist auch verpflichtet, eine nicht um sogenannte Vorwegabzüge bereinigte Gesamtsumme anzugeben.

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Der Mieter kann damit erkennen, in welcher Höhe Kosten als nicht umlegbare Kosten abgezogen wurden, und ob das überhaupt erfolgt ist. Dieses Recht steht dem Mieter zu. Kommt der Vermieter diesem Punkt nicht nach, hat die Nebenkostenabrechnung einen Fehler, entschied das BGH 2007.

Schon 2005 erging ein Urteil, wonach ein durchschnittlich gebildeter Mieter ohne juristische oder betriebswirtschaftliche Ausbildung in der Lage sein muss, eine Nebenkostenabrechnung rechnerisch und gedanklich nachzuvollziehen. Das gilt als Maßstab für die Gestaltung und den Umfang für die Nebenkostenabrechnung. Umlageschlüssel brauchen dabei aber nicht erklärt zu werden.

Wohnflächenberechnung bei den Heizkosten

Die Heizkostenverordnung regelt, dass der Vermieter die Heizkosten auf jeden Fall verbrauchsabhängig abrechnen muss (zu mindestens 50%), die Bestimmung des restlichen Anteils kann nach der Wohnfläche erfolgen.

Eine Umlegung allein aufgrund der Wohnfläche ist unzulässig. Geht ein Vermieter so vor, weil beispielsweise eine Bestimmung des Verbrauchs unmöglich ist, muss er dem Mieter einen Abschlag von 15 % nachlassen.

Wichtig ist bei der Bestimmung der Wohnfläche, dass Balkone und Terrassen zu zwischen 25 und 50 % zur Wohnfläche dazuzählen. Abhängig ist das davon, wie groß Nutzbarkeit und Wohnwert von Balkon oder Terrasse sind.

Heizkostenpauschalen sind unzulässig

Pauschale Heizkosten oder Warmmieten zu vereinbaren ist nach einem BGH-Urteil von 2006 unzulässig. Dabei gibt es aber Ausnahmen: Wenn nur eine Haushälfte eines Zweifamilienhauses vermietet wird, ist das zulässig, ebenso bei Passivhäusern darf eine Warmmiete erhoben werden.

Terrorschadenversicherungen dürfen auf Mieter umgelegt werden

Wenn der Vermieter eine Versicherung gegen Terrorschäden abschließt, und diese Versicherung als wirtschaftlich angesehen werden kann, darf er die Kosten dem Mieter in Rechnung stellen, entschied das BGH 2011. Voraussetzung ist dafür natürlich, dass eine entsprechende Gefahrensituation objektiv gegeben ist.

Mieter können keine Modernisierung fordern

Weder eine Modernisierung der Heizungsanlage noch anderer technischer Anlagen kann der Mieter rechtswirksam einfordern, auch wenn er derjenige ist, der die Nebenkosten bezahlen muss. Das gilt auch dann, wenn eine Modernisierung wirtschaftlicher wäre.

Der Vermieter ist nicht automatisch verpflichtet, immer die wirtschaftlichste Versorgungsart auszuwählen, auch wenn er grundsätzlich zur Wirtschaftlichkeit angehalten ist. Er hat immer noch ein Auswahlermessen, dass er gegenüber dem Mieter durchsetzen kann, entschied der BGH 2010.