Steuervorteile und -pflichten beim Mehrfamilienhaus
Beim Besitz eines Mehrfamilienhauses können Sie von verschiedenen steuerlichen Vorteilen profitieren. Ebenso wichtig ist es, die damit verbundenen Verpflichtungen zu beachten, um Ihre Steuervorteile optimal nutzen zu können.
Abschreibungsmöglichkeiten und Förderung
Einer der wesentlichen Steuervergünstigungen ist die Möglichkeit der Abschreibung für Abnutzung (AfA). Dies ermöglicht Ihnen, die Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes über einen definierten Zeitraum steuerlich abzusetzen. Bei nach 1924 fertiggestellten Gebäuden beträgt die AfA 2 % jährlich, bei vorher errichteten Bauten 2,5 %. Für spezielle Abschreibungen, wie die degressive AfA (5+5+3 %) oder Neubausonderabschreibungen, gelten bestimmte energetische Standards und Obergrenzen der Baukosten.
Werbungskosten und Betriebsausgaben
Alle Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung können als Werbungskosten abgesetzt werden. Dazu zählen:
- Zinsen für Darlehen zur Finanzierung
- Kosten für Reparaturen und Instandhaltung
- Verwaltungskosten einschließlich Bankspesen
- Versicherungsbeiträge für das Gebäude und andere relevante Versicherungen
- Ausgaben für Rechts- und Steuerberatung
Modernisierungen und Renovierungen
Unterscheiden Sie zwischen sofort abziehbaren Erhaltungsaufwendungen und über die Nutzungsdauer abzuschreibenden Herstellungskosten. Laufende Instandhaltungen und kleinere Reparaturen sind direkt absetzbar, während umfangreiche Modernisierungen und Erweiterungen über die Nutzungsdauer verteilt werden müssen.
Teilvermietung und Kostenaufteilung
Falls Sie einen Teil des Mehrfamilienhauses selbst nutzen, müssen alle Kosten entsprechend der tatsächlichen Nutzung aufgeteilt werden. Sie können dabei entweder die Flächenanteilsmethode oder die Zeitraumaufteilung verwenden.
Steuerliche Aspekte beim Verkauf
Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses innerhalb von 10 Jahren seit dem Erwerb kann eine Spekulationssteuer anfallen, die auf den erzielten Gewinn erhoben wird, sofern keine Ausnahmeregelungen greifen.
Einhaltung und Dokumentation
Für die Anerkennung aller Kosten und Abschreibungen im steuerlichen Kontext ist eine detaillierte Buchführung erforderlich. Dies beinhaltet die saubere Trennung der Ausgaben für den vermieteten und den selbstgenutzten Teil des Hauses sowie eine klare Dokumentation aller Einnahmen und Ausgaben.
Spezielle Abschreibungsmodelle
Bei der Investition in ein Mehrfamilienhaus stehen mehrere spezielle Abschreibungsmodelle zur Verfügung, die attraktive Möglichkeiten zur Steuerlastminderung bieten.
Degressive Abschreibung (5+5+3 % AfA)
Mit diesem Modell können Sie eine hohe Anfangsabschreibung für neu gebaute oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude nutzen. In den ersten fünf Jahren können jeweils 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgeschrieben werden, gefolgt von weiteren fünf Jahren mit erneut 5 % des verbleibenden Restwerts und abschließend drei Jahre vom Restwert. Diese Abschreibungen bieten sowohl steuerliche als auch wirtschaftliche Vorteile, insbesondere in Verbindung mit der Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau.
Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau
Neben der regelmäßigen Abschreibung können Sie eine Sonderabschreibung für den Neubau von Mietwohnungen nutzen, die bis zu 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten pro Jahr beträgt. Diese Sonderabschreibung kann über vier Jahre hinweg genutzt werden, was insgesamt bis zu 20 % der Kosten als Sonderabschreibung ermöglicht.
Berechnung der Baukostenobergrenze
Zur Baukostenobergrenze gehören abschreibungsfähige Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Wohnung(en) sowie Herstellungskosten für zugeordnete Nebenräume wie Keller. Diese werden vollständig oder anteilig den Kosten zugerechnet.
Abschreibungsfähige Herstellungskosten
Zu diesen Kosten zählen:
- Anschlüsse an Versorgungsnetze bis zur Grundstücksgrenze
- Kosten für Anpflanzungen an den Grundstücksgrenzen
- Honorare für Architekten, Baugenehmigungen und Vermessungskosten
Durch eine optimale Nutzung dieser Abschreibungsmodelle können Immobilienbesitzer steuerliche Vorteile maximieren und ihre Investitionen nachhaltig gestalten.
Eigennutzung und Steuern
Für den selbstgenutzten Teil eines Mehrfamilienhauses haben Sie nur begrenzte Möglichkeiten, Steuern zu sparen. Ausgaben für den selbstgenutzten Bereich lassen sich nur in eingeschränktem Rahmen absetzen, etwa Handwerkerleistungen oder ein häusliches Arbeitszimmer.
Achten Sie darauf, die Ausgaben für den selbstgenutzten und den vermieteten Teil des Hauses strikt zu trennen. Es empfiehlt sich, dies bereits im Kaufvertrag festzulegen und auch bei der Finanzierung unterschiedliche Darlehen zu verwenden. Verschiedene Kosten, die für alle Gebäudebereiche anfallen, wie Reparaturen und Modernisierungen, müssen gemäß der unterschiedlichen Nutzungsanteile aufgeteilt werden. Für den vermieteten Teil können Sie diese Kosten als Werbungskosten absetzen, nicht jedoch für den selbstgenutzten Bereich. Daher ist eine präzise Buchführung unabdingbar, um sämtliche steuerlichen Vorteile zu nutzen.
Indem Sie sorgfältig dokumentieren und planen, können Sie Ihre Steuerlast optimieren und steuerliche Fehler vermeiden.
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