Baugenehmigung einholen
Bevor Sie sich in Ihr Wohnprojekt stürzen können, sollten Sie prüfen, ob die Erteilung einer Baugenehmigung und damit auch die Umnutzung der Scheune zum Wohnraum möglich ist. Dafür kommen 3 Szenarien in Frage:
- Die Scheune ist Teil des örtlichen Bebauungsplanes
- Die Scheune befindet sich in einem Ortsteil ohne Bebauungsplan
- Die Scheune liegt außerhalb
Bebauungsplan
Der Bebauungsplan zeigt an, ob sich Ihre Scheune in einem Dorf-, Misch- oder Gewerbegebiet befindet. Die meisten Scheunen sind Teil von Dorf- oder Mischgebieten, hier stellt eine Umnutzung der Scheune zu Wohnraum meist kein Hindernis dar. Befindet sich die Scheune dagegen in einem reinem Gewerbegebiet kann das zu Problemen bei der Erteilung einer Baugenehmigung führen.
Ortsteile ohne Bebauungsplan
In Ortsteilen ohne Bebauungsplan gelten die Vorschriften des § 34 BauGB . Ähnlich wie in Ortsteilen mit Bebauungsplan ist die bauliche Nutzung des Gebietes, in dem sich die Scheune befindet wichtig für die Umnutzung zum Wohnraum. Wenn keine klare Einordnung möglich ist, gilt in solchen Gebieten das sogenannte „Einfügungsgebot“. Solange sich Ihr Projekt gut in die umliegenden Gebäude einfügt, steht der Erteilung einer Baugenehmigung nichts im Wege.
Außerhalb liegende Scheunen
In den Außenbereichen von Ortschaften dürfen vor allen Dingen land- und forstwirtschaftliche Betriebe privilegiert Bauen. Auch hier ist eine Umnutzung grundsätzlich möglich. Allerdings ist die Sicherung der Erschließung in Außenbereichen schwieriger umzusetzen, als im Ortsinneren. In Außenbereichen darf für eine Umnutzung auch keine Beeinträchtigung öffentlicher Belange, wie beispielsweise den Naturschutz, vorliegen.
Ohne Genehmigung ist die Umnutzung einer Scheune zu Wohnraum nicht möglich. In manchen Fällen hat der Vorbesitzer des Gebäudes bereits eine Umnutzung beantragt und diese im Grundbuch eintragen lassen. In diesen Fällen können Sie im Innenausbau der Scheune ohne weitere Genehmigung vorgehen. Bei baulichen Veränderungen an der Außenhülle, wie dem Einsetzen neuer Fenster, benötigen Sie allerdings auch in diesem Fall eine Baugenehmigung.
Grundsätzliche Vorbereitungen
Damit Sie Ihre Ideen umsetzen können, gilt es vor dem Umbau der Scheune einige grundlegende Dinge zu beachten:
- Erschließung: Die Scheune muss an das Strom-, Wasser-, Abwasser-, Straßen- und Telefonnetz angeschlossen werden, um als Wohnraum genutzt werden zu können.
- Widmen Sie dem Dachstuhl besondere Aufmerksamkeit: Um den Vorschriften bezüglich Lärm- und Brandschutz, sowie den Richtlinien der EnEV zu genügen, kann es sein, dass Sie den Dachstuhl verstärken oder sogar komplett erneuern müssen. Planen Sie sowohl zeitlich als auch finanziell ein.
- Außenwände und Statik: Achten Sie auch auf die Tragfähigkeit der Außenwände. Bei einer Verstärkung des Dachstuhls müssen die Außenwände entsprechend in der Lage sein, die größere Last zu tragen und die wirkenden Kräfte abzuleiten.
- Wärme- und Schallisolierung: Alten Scheunen sind sozusagen noch völlig „nackt“. Denken Sie beim Umbau an die entsprechenden Maßnahmen zu Wärmedämmung und Schallschutz.
Beim Innenausbau der Scheune setzt einzig ihre Kreativität die Grenzen des Möglichen. Gerade für Liebhaber offener Wohnkonzepte bieten alte Scheunen ideale Voraussetzungen.