Kostenbeispiel: Wertgutachten für das Haus
Beispielsituation:
- Kurzgutachten
- Verrechnung nach Festpreis (Pauschalhonorar)
Posten | Preis |
---|---|
Fahrtkosten | 87,50 EUR |
Pauschalhonorar | 799 EUR |
Gesamtkosten | 886,50 EUR |
Kostenarten
- Kurzgutachten
- Vollgutachten
Kurzgutachten
Verwendung. Kurzgutachten stellen eine kurzgefasste, fachlich fundierte Immobilienbewertung durch einen Immobiliengutachter dar. Sie dienen prinzipiell nur der Information des Hausbesitzers über den Immobilienwert, sind aber nicht gerichtsfest und nicht für offizielle Zwecke (Gerichtsverfahren, Zwangsversteigerung, Wertermittlung für Erbschaft und Schenkungen) verwendbar.
Kosten. Welche Kosten ein Gutachter für das Kurzgutachten verlangt, liegt in seinem Ermessen. Üblich sind Festpreise für die Gutachtenerstellung, gegebenenfalls gestaffelt nach Gebäudeart und Gebäudegröße.
Beim Einfamilienhaus bewegen sich die Kosten für ein kurzgefasstes Immobiliengutachten gewöhnlich zwischen 500 und 1.200 EUR. Dazu kommen Fahrtkosten und weitere Auslagen des Immobiilengutachters.
Vollgutachten
Verwendung. Das Vollgutachten ist das „eigentliche“ Immobiliengutachten und hat mit gewöhnlich 20 – 30 Seiten einen deutlich größeren Umfang als das Kurzgutachten. Berücksichtigt werden dabei alle wertrelevanten Gegebenheiten um die Immobilie, auch bestehende Rechte an der Immobilie (Erbbaurecht, Wohnrechte, Nießbrauch) und im Baulastenverzeichnis eingetragene Baulasten, die ebenfalls in die Wertermittlung mit einfließen. Ermittelt wird dabei der sogenannte Verkehrswert der Immobilie.
Übliche Kosten. Die üblichen Kosten für ein Vollgutachten liegen zwischen mindestens 1.500 EUR und mehreren tausend Euro, abhängig vom Immobilienwert und dem individuell gegebenen Aufwand für das Gutachten
Gerichtsfestigkeit. Gerichtsfest ist ein Vollgutachten immer dann, wenn es von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt wird. Öffentlich bestellten Sachverständigen gleichgestellt sind Immobiliengutachter mit einem Zertifikat nach DIN EN ISO/IEC 17024 von der Deutschen Akkreditierungsstelle.
Methode der Wertermittlung. Bei privat genutzten Immobilien wird gewöhnlich das Vergleichswertverfahren zur Wertermittlung benutzt, stehen nicht ausreichend Vergleichswerte zur Verfügung, kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz.
Bei vermieteten und gewerblich genutzten Immobilien wird dagegen meist das Ertragswertverfahren eingesetzt, bei dem der Bodenrichtwert samt Verzinsung ermittelt wird, dazu werden die Erträge der Immobilie (z. B. Mieteinnahmen) und die Bewirtschaftungskosten für die Immobilie in die Wertermittlung mit berücksichtigt.
Art der Kostenverrechnung. Seit 2009 muss das Honorar für die Wertermittlung von Immobilien nicht mehr zwingend nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) berechnet werden – das Honorar für die Gutachtenerstellung ist damit zwischen Auftraggeber und Gutachter frei verhandelbar.
Aus diesem Grund kommen je nach Gutachter verschiedene Verrechnungsmodelle zum Einsatz:
- Verrechnung nach Stundensatz: übliche Stundensätze liegen zwischen 90 und 160 EUR pro Stunde, tatsächlicher Aufwand für Auftraggeber schwer abschätzbar
- sogenanntes Tabellenhonorar: Honorartabelle des Bundesverbands öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (BVS), Basiswert je nach Immobilienwert (ungekürzt bei Wertminderungen), bei besonders hohem Aufwand Zuschläge von 20 – 50 % möglich, alle Rechte und Baulasten erhöhen das Honorar, beim Einfamilienhaus Mindest-Basishonorar zwischen 1.500 und 2.200 EUR je nach Immobilienwert
- Prozentueller Wert des Immobilienwerts: einige Gutachter setzen alternativ einen Prozentwert des Immobilienwerts an, üblich sind 0,5 – 1,5 % des Immobilienwerts je nach individuellem Aufwand
- Fahrtkosten, Auslagen des Gutachters, Dokumentenbeschaffung: werden immer zusätzlich in Rechnung gestellt.
Wird der Gutachter in Zusammenhang mit juristischen Streitigkeiten tätig und vom Gericht bestellt, gilt ausnahmslos eine Verrechnung nach dem im Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz (JVEG) festgelegten Stundensatz von 115 EUR pro Stunde. Auch Fahrtkosten und der Ersatz von Auslagen sind gesetzlich geregelt. Bei zu erwartenden höheren Kosten hat der Gutachter einen Anspruch auf einen Vorschuss.
Kostenbeispiel aufwändige Ausführung
Beispielsituation:
- Vollgutachten
- Honorar als prozentueller Anteil
- ermittelter Wert: 585.000 EUR
Posten | Preis |
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Fahrtkosten | 118,50 EUR |
Pauschalhonorar | 6.840 EUR |
Gesamtkosten | 6,958,50 EUR |
Kosten reduzieren
Um die anfallenden Kosten zu reduzieren, bieten sich mehrere Möglichkeiten:
- wenn möglich Kurzgutachten nutzen: fachkundiges Gutachten, ausreichend für alle nicht offiziellen Zwecke, deutlich kostengünstiger
- beim Hauskauf Hauskaufberatung wählen: Wertgutachten geben keine Auskunft über Mängel und Behebungs- oder Sanierungskosten, eine Hauskaufberatung vom Bausachverständigen dagegen schon, mehr Informationen unter Baugutachter: Kosten
- Hauswertnachweis durch Kaufpreis: bei unzutreffender Schätzung durch das Finanzamt (Erbschaft, Schenkung) kann der Hauswert auch durch erzielten/bezahlten Verkaufspreis nachgewiesen werden (bei Kauf/Verkauf 12 Monate vor oder nach Eintreten des Erbfalls oder Wirksamwerden der Schenkung)
FAQ
Welche Kosten verursacht ein Wertgutachten für das Haus?
In unserem Beispiel fallen für das Wertgutachten (Kurzgutachten Kosten von 886,50 EUR an. Die Gesamtkosten können abhängig von der Art des Gutachtens und dem Aufwand für die Erstellung sowie abhängig von der Verrechnungsweise des Gutachters allerdings stark unterschiedlich liegen, weitere Kostenbeispiele finden Sie in unserem Artikel.
Welche Arten von Kosten können anfallen?
Es können entweder Kosten für ein Kurzgutachten oder Kosten für ein Vollgutachten (Verkehrswertgutachten) anfallen. Mehr zu den einzelnen Kostenbestandteilen erfahren Sie in unserem Artikel.
Wie lassen sich Kosten reduzieren und unnötige Kosten vermeiden?
Wann immer möglich sollte ein deutlich kostengünstigeres Kurzgutachten erstellt werden, für Käufer bietet sich eher eine Hauskaufberatung durch den Bausachverständigen an. Der Wertnachweis gegenüber dem Finanzamt ist im Einzelfall auch durch den Nachweis eines erzielten oder bezahlten Kaufpreises möglich. Mehr Tipps zum Senken der Kosten finden Sie in unserem Artikel.