Kostenbeispiel: Baugenehmigung nachträglich
Beispielsituation:
- freistehender Schuppen, 55 m²
- genehmigungsfähig
- geringes Bußgeld
| Posten | Preis |
|---|---|
| Genehmigungskosten | 350 EUR |
| Architektenkosten | 2.550 EUR |
| Bußgeld | 1.500 EUR |
| Gesamtkosten | 4.400 EUR |
Kostenbestandteile
- Genehmigungskosten
- Architektenkosten
- Bußgelder
- negative finanzielle Folgen #kostenfaktoren
Pflicht und Voraussetzungen für Nachgenehmigungen
Genehmigungspflicht. Zunächst gilt es zu klären, ob das ohne Genehmigung errichtete Bauteil/Bauwerk überhaupt genehmigungspflichtig, anzeigepflichtig oder genehmigungsfrei ist.
Eine umfassende Änderung am Gebäude (insbesondere eine sogenannte Nutzungsänderung) oder die Errichtung eines Wohngebäudes setzt praktisch immer die Beantragung einer Baugenehmigung voraus. Eine kleinere Änderung (z. B. Terrassenüberdachung oder wenn man eine Garage umbaut) oder ein einfaches Zusatzgebäude (z. B. Carport, Gartenhaus) kann unter Umständen auch nur eine Bauanzeige erfordern. Unter bestimmten Umständen können solche Baumaßnahmen auch genehmigungsfrei sein.
Was im Einzelnen die Erteilung einer Baugenehmigung und was lediglich eine Bauanzeige bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde erfordert, ist in Deutschland im wesentlichen Ländersache. Das Baurecht ist in jedem Bundesland unterschiedlich (Landesbauordnung), vereinfachte Genehmigungsverfahren (Bauanzeige) sind nicht in jeder Bauordnung vorgesehen, sondern nur in manchen Bundesländern. Welche Baumaßnahmen unter welchen Voraussetzungen genehmigungsfrei sind, ist ebenfalls von Bundesland zu Bundesland sehr unterschiedlich (z.B. unterschiedliche Höchstfläche und Tiefe beim Carport).
Wer ohne Genehmigung baut, kann Ärger bekommen
Schwarzbau. Wer ein eigentlich genehmigungspflichtiges Bauvorhaben ohne die erforderliche Genehmigung durchführt, errichtet einen sogenannten „Schwarzbau“. Wird ein solcher Schwarzbau entdeckt, hat die Behörde verschiedene Möglichkeiten, zu reagieren.
Dazu gehören:
- eine Nachgenehmigung des Schwarzbaus
- das Verhängen eines Bußgelds
- die Forderung des kompletten Rückbaus (Zustand vor Änderung) auf eigene Kosten
- die Forderung nach dem kompletten Abriss (bei schwarz errichteten Gebäuden) auf eigene Kosten
Welche Maßnahme die Behörde verhängt, liegt allein in ihrem eigenen Ermessen. Behördlich besteht also nicht von vornherein eine Pflicht, einen Schwarzbau in jedem Fall nachzugenehmigen.
Voraussetzungen für eine Nachgenehmigung. Eine Nachgenehmigung kann grundsätzlich nur dann erfolgen, wenn das Bauwerk oder die Baumaßnahme nach aktuell geltendem Baurecht genehmigungsfähig wäre.
Eine Ausnahme von dieser Regelung stellt nur der sogenannte „passive Bestandsschutz“ dar. In diesem Fall kann behördlich entschieden werden, dass der Bau ausnahmsweise genehmigungsfähig ist, wenn er zum Zeitpunkt seiner Errichtung dem damals geltenden Baurecht entsprochen hätte. (Besonders bei sehr alten Gebäuden spielt das unter Umständen eine Rolle.) Von dieser Regelung wird aber, wie schon gesagt, nur im Ausnahmefall Gebrauch gemacht. Verlassen sollte man sich darauf nicht.
Genehmigungskosten
Die Gebühren für die Nachgenehmigung liegen prinzipiell nicht höher als die üblichen Gebühren für eine Baugenehmigung – also je nach Gebührenordnung der Kommune, meist zwischen 0,5 und 0,7 % der Bausumme. Bei geringeren Baukosten (niedrigere Bausumme) kann je nach Kommune auch eine Mindestgebühr gelten.
Auch der Bauantrag, wie er von der Baubehörde gefordert wird, muss den auch sonst geltenden Anforderungen im Baurecht entsprechen (Bauzeichnung, Baubeschreibung, angegebene Bausumme, Lageplan etc.).
Architektenkosten
Da für die Nachgenehmigung die gleichen Voraussetzungen gelten wie bei einer regulären Baugenehmigung, sind auch entsprechende Planzeichnungen erforderlich.
Nachträgliches Zeichnen von Plänen ist komplizierter. Bei der Nachgenehmigung erhöht sich der Aufwand für den Architekten allerdings deutlich, da der Bau nicht vorab geplant wird, sondern die Planzeichnungen von einem bereits bestehenden Bauwerk oder Bauteil angefertigt werden müssen.
Kosten für nachträgliches Anfertigen von Plänen. Kosten und Aufwand für das nachträgliche Zeichnen von Plänen (fachlich: „Bestandsaufnahme Altbau“ können von Einzelfall zu Einzelfall sehr unterschiedlich sein.
Bei kompletten Häusern geht die Architektenkammer Berlin von Kosten im Bereich von rund 10 – 15 EUR pro m² Wohnfläche für die technische Bestandsaufnahme aus – bei höherem Aufwand (z. B. stark verwinkeltes Gebäude) können die Kosten auch noch deutlich höher liegen. Bei einzelnen Bauteilen erfolgt die Verrechnung meist nach Stundensatz (Stundensätze zwischen 80 und 130 EUR sind üblich).
Konkrete Kostenabschätzungen lassen sich aber nur im Einzelfall treffen, pauschal lässt sich der Aufwand nicht beurteilen.
Nachträgliche Pläne sind schwer zu erstellen und somit teuer
Kosten für weitere Architektenleistungen. Das Erstellen des Bauantrags, das Beschaffen der erforderlichen Dokumente und die Baukostenermittlung (geschätzte Baukosten, anrechenbare Kosten) sind weitere Arbeiten vom Architekten, die natürlich bezahlt werden müssen. Welche Kosten für diese Leistungen anfallen und wovon die Höhe der Kosten abhängt, können Sie in unserem Artikel Architektenkosten bei Umbau und Sanierung nachlesen.
Bußgelder
Neben der Möglichkeit zur Nachgenehmigung (wenn das „schwarz“ errichtete Gebäude überhaupt genehmigungsfähig ist), hat die Behörde auch die Möglichkeit, ein Bußgeld zu verhängen.
Die Höhe des Bußgelds richtet sich dabei immer nach dem Umfang des Verstoßes (Verschuldensausmaß, Art und Größe des Schwarzbaus) und andererseits immer nach dem Ermessen der zuständigen Behörde. Bei kleineren Gebäuden und weniger schweren Verstößen bewegen sich die verhängten Bußgelder in den meisten Fällen irgendwo zwischen 100 und 25.000 EUR. Bei einem größeren Gebäude, das ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet wurde, können aber bis zu 50.000 EUR Bußgeld von der Bauaufsichtsbehörde verhängt werden.
Negative finanzielle Folgen
Neben den Kosten für die Nachgenehmigung (oder den behördlich verfügten Rückbau/Abriss) und dem von der Behörde verhängten Bußgeld müssen gegebenenfalls noch weitere finanzielle Nachteile in Kauf genommen werden, wenn ein Schwarzbau entdeckt wird:
- eine massive Wertminderung der gesamten Liegenschaft
- die Entschädigung, die an einen eventuellen Mieter zu bezahlen ist (Erstattung der Umzugskosten, etc.)
- Verlust der Einnahmen durch die Nutzung des Gebäudes (z. B. Mieteinnahmen, Pachteinnahmen)
Schwarzbauten können also am Ende sehr teuer kommen und massive negative Folgen nach sich ziehen.
Kostenbeispiel aufwändige Ausführung
Beispielsituation:
- nicht genehmigter Anbau (Wohnnutzung), 65 m²
- bauliche Änderungen erforderlich
- hohes Bußgeld
| Posten | Preis |
|---|---|
| Umbauarbeiten | 17.400 EUR |
| Genehmigungskosten | 750 EUR |
| Architektenkosten | 11.500 EUR |
| Bußgeld | 15.000 EUR |
| Gesamtkosten | 44.650 EUR |
Kosten reduzieren
Um die anfallenden Kosten zu reduzieren bzw. zu vermeiden, sollte beachtet werden:
- bei Kauf vorhandene Genehmigungen prüfen
- kein Bau ohne erforderliche Genehmigung
Bei Kauf vorhandene Genehmigungen prüfen
Besonders beim Kauf einer Liegenschaft sollte schon im Vorfeld darauf geachtet werden, dass alle Bauteile und Gebäudeteile genehmigt sind. Ansonsten kann es passieren, dass einen die Pflicht zur Nachgenehmigung, zum Rückbau/Abriss oder zum Vornehmen von geforderten baulichen Änderungen dann als neuer Besitzer selbst trifft.
Zudem haben Liegenschaften mit nicht genehmigten Bauten einen deutlich geringeren Wert – man würde damit also einen zu hohen Kaufpreis bezahlen, der nicht dem tatsächlichen Wert der Liegenschaft entspricht.
Kein Bau ohne erforderliche Genehmigung
Schwarzbauten lohnen sich nicht – niemals. Auch wenn die Kosten für den Baugenehmigung, müssen dennoch zusätzliche Kosten für eventuell verhängte Bußgelder und negative finanzielle Folgen mit einkalkuliert werden.
Wird das Gebäude oder Bauteil von der Behörde als nicht genehmigungsfähig eingestuft, muss man den Rückbau oder Abriss in voller Höhe selbst bezahlen, was beträchtliche Kosten verursacht (welche Kosten für Abrissarbeiten anfallen, können Sie unter Abrisskosten Einfamilienhaus nachlesen.
Auch die Kosten für behördlich verlangte Änderungen müssen Sie selbst tragen – diese Kosten können den ursprünglichen Kostenaufwand für die Errichtung des Gebäudes noch einmal deutlich verteuern.
FAQ
Welche Kosten verursacht eine nachträgliche Baugenehmigung?
In unserem Beispiel fallen für die nachträgliche Baugenehmigung des freistehenden Schuppens Kosten von 4.400 EUR an. Die Gesamtkosten können im Einzelfall stark unterschiedlich liegen, weitere Kostenbeispiele finden Sie in unserem Artikel.
Aus welchen Kostenbestandteilen setzen sich die Kosten zusammen?
Die grundlegenden Bestandteile sind die Gebühren für die Nachgenehmigung, die Kosten für das Erstellen von Plänen (Architektenkosten) und ein gegebenenfalls verhängtes Bußgeld. Mehr zu den einzelnen Kostenbestandteilen erfahren Sie in unserem Artikel.
Wie lassen sich die Kosten senken?
Hausbesitzer und Bauherren können unnötige Kosten vermeiden, indem sie Schwarzbauten tunlichst vermeiden. Beim Kauf einer Liegenschaft sollte immer im Vorfeld geprüft werden, ob alle vorhandenen Gebäude und Bauteile genehmigt sind. Mehr Tipps zum Senken der Kosten finden Sie in unserem Artikel.
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