Kostenbeispiel: Dachbodenausbau
Beispielsituation:
- Grundfläche Dachboden 70 m²
- Dachneigung 35°, Dachüberstand 1 m, Satteldach
- Zwischensparrendämmung, GEG-Standard
- Einbau von 6 Dachfenstern in Standardmaß, mittlere Preisklasse
- mittlerer Ausstattungsstandard im Innenausbau
- Kosten für Planung und Genehmigung nicht berücksichtigt (zusätzliche Kosten)
Posten | Preis |
---|---|
Dachdämmung | 10.125 EUR |
Dachfenster | 4.570 EUR |
Innenausbau | 39.230 EUR |
Gesamtkosten | 53.925 EUR |
pro m² Dachbodenfläche | 770,36 EUR pro m² |
Weiter unten im Artikel finden Sie zudem zwei weitere Preisbeispiele, mit einer teureren und einer günstigeren Beispielsituation. Damit erhalten Sie ein Gefühl für die Bandbreite des möglichen Kostenspektrums.
Kostenfaktoren
- Planung und Genehmigung
- Dachdämmung
- Dachfenster-Einbau
- Innenausbau
- Zusätzliche Arbeiten
Planung und Genehmigung
Für den Ausbau des Dachbodens muss in vielen Bundesländern Fällen eine Baugenehmigung eingeholt werden (Unterschiede in den jeweiligen Landesbsauordnungen). Bei Eingriffen in die Statik und Veränderungen der äußeren Gestaltung des Dachs (z. B. Gaubeneinbau) ist dagegen fast immer eine Baugenehmigung erforderlich. Auskunft darüber erteilt das jeweils zuständige Bauamt vor Ort.
Planungskosten. Ein Bauantrag muss von einem Bauvorlageberechtigten (gewöhnlich von einem Architekten) eingebracht werden. Bis zu Gesamtkosten von 25.000 EUR darf das Architektenhonorar frei mit dem Architekten verhandelt werden (Pauschalkosten, Stundensatz, etc.), darüber ist zwingend die gesetzlich vorgeschriebene Honorarberechnung nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) anzuwenden.
Als groben Richtwert kann man für die Planungskosten zwischen 10 und 20 % der Gesamtbaukosten ansetzen. Details zum Architektenhonorar können Sie in unserem Artikel Architekten-Kosten bei Umbau und Sanierung nachlesen.
Gebühren für die Baugenehmigung. Die verlangten Gebühren für die Baugenehmigung sind von Bauamt zu Bauamt leicht unterschiedlich. Bei größeren Bauvorhaben kann von rund 0,5 % der Gesamtbaukosten ausgegangen werden, viele Bauämter verlangen jedoch bestimmte Mindestgebühren bei geringeren Gesamtbaukosten.
Dachdämmung
Werden die Dachräume zum Wohnen genutzt und damit dauerhaft geheizt, ist eine Dämmung der Dachfläche erforderlich. Die von EnEV/GEG geforderten Mindestdämmwerte sind dabei zwingend einzuhalten.
Mögliche Formen der Dachdämmung. Für die Dämmung selbst gibt es verschiedene Möglichkeiten: Aufdach- oder Aufsparrendämmung, Zwischensparrendämmung oder Untersparrendämmung. Mit welchen Kosten für die einzelnen Dämmarten zu rechnen ist, können Sie ausführlich in unserem Artikel Dachdämmung: Kosten nachlesen.

Wer den Dachboden als Wohnraum nutzen will, muss das Dach dämmen
Berechnung der Dachfläche. Für die Kosten der Dachdämmung ist die Größe der Dachfläche entscheidend. Wegen der Steilheit des Dachs ist die Dachfläche deutlich größer als die Grundfläche im Dachgeschoss. Die Größe der Dachfläche muss daher individuell vermessen werden.
Alternativ kann auch die Dachflächengröße berechnet werden, indem die gegebene Grundfläche des Dachgeschosses mit einem je nach Dachneigung unterschiedlichen Faktor multipliziert wird, der der in entsprechenden Tabellen nachgeschlagen werden kann.
Dachfenster-Einbau
Die Landesbauordnungen schreiben eine bestimmte Mindestgröße von Lichtflächen vor – je nach Bundesland sind das 1/8 bis 1/10 der Raumgrundfläche, wobei zur Raumgrundfläche nur jene Teile der Bodenfläche zählen, an denen Stehhöhe erreicht wird. Zusätzlich muss im Einzelfall gegebenenfalls auch eine Mindestbreite der Lichtflächen eingehalten werden.
Die benötigten Lichtflächen lassen sich durch den Einbau von Dachflächenfenstern oder den Einbau von Dachgauben (oder beides in Kombination) erreichen.
Kosten für den Dachfenstereinbau. Welche Kosten beim Einbau von Dachfenstern zu rechnen sind, können Sie ausführlich in unserem Artikel Dachfenster: Kosten nachlesen.
Kosten für den Gaubeneinbau. Die erforderlichen Lichtflächen lassen sich auch ganz oder teilweise durch den Einbau von Dachgauben erreichen. Welche Kosten bei einem Gaubeneinbau zu rechnen sind, finden Sie ausführlich in unserem Artikel Dachgaube: Kosten erklärt.

Gauben oder zusätzliche Fenster sorgen für viel Licht in der Dachbodenwohnung
Innenausbau
Zusätzlich zur Dämmung des Dachs und dem Einbau von Dachfenstern müssen die Dachräumlichkeiten auch im Inneren bewohnbar gemacht werden. Dazu gehören:
- Wandgestaltung, Wandverkleidungen
- Einbau von Zwischenwänden und Innentüren
- Bodenbelag
- Elektro- und Sanitärinstallation
- Kücheneinbau (falls gewünscht)
Die zu erwartenden Kosten richten sich stark nach den individuellen Ausstattungswünschen im Einzelfall und den vorhandenen baulichen Gegebenheiten. In üblichen Fällen bewegen sich die Kosten für den Innenausbau zwischen 500 und 1.000 EUR pro m². Durch Eigenleistungen lassen sich die Kosten mitunter deutlich senken.
Zusätzliche Arbeiten
Gegebenenfalls müssen noch zusätzliche Arbeiten durchgeführt werden, die die Kosten weiter erhöhen können:
- Kniestock-Anhebung: bei zu geringer Raumhöhe im Dachgeschoss, Details unter Kniestock erhöhen, alternativ auch Dachstuhlanhebung, Kosten je nach individueller Planung im Einzelfall
- Zugang zum Dachgeschoss: z. B. herkömmliche Treppe oder Raumspartreppe statt Bodentreppe, Kosten nach Aufwand im Einzelfall
- Bau einer Dachterrase: Einbau im Steildach mindestens 1.000 EUR pro m², häufig deutlich höher, Details unter Dachterrasse bauen: Kosten
- Dachsanierung: zusätzliche Kosten zur Aufdachdämmung, je nach Art der gewählten Dacheindeckung
Kostenbeispiel aufwändige Ausführung
Beispielsituation:
- Grundfläche Dachboden 70 m²
- Dachneigung 35°, Dachüberstand 1 m, Satteldach
- Aufdachdämmung bei gleichzeitiger Dachsanierung, Neueindeckung Tondachziegel
- Einbau von 5 Dachfenstern hochwertige Ausführung, großflächig
- Einbau einer Gaube mittlerer Größe
- hoher Ausstattungsstandard im Innenausbau
- Kosten für Planung und Genehmigung nicht berücksichtigt (zusätzliche Kosten)
Posten | Preis |
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Dachdämmung | 16.200 EUR |
Dachfenster | 5.950 EUR |
Dachgaube | 14.500 EUR |
Innenausbau | 59.500 EUR |
Gesamtkosten | 96.150 EUR |
pro m² Dachbodenfläche | 1.373,57 EUR pro m² |
Kostenbeispiel einfache Ausführung
Beispielsituation:
- Grundfläche Dachboden 70 m², Satteldach
- Dachneigung 35°, Dachüberstand 1 m, Satteldach
- Zwischensparrendämmung, günstige Einbaubedingungen
- Einbau von 6 Dachfenstern in Standardmaß, kostengünstige Ausführung
- einfacher Ausstattungsstandard im Innenausbau
- Kosten für Planung und Genehmigung nicht berücksichtigt (zusätzliche Kosten)
Posten | Preis |
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Dachdämmung | 6.950 EUR |
Dachfenster | 3.880 EUR |
Innenausbau | 31.550 EUR |
Gesamtkosten | 42.380 EUR |
pro m² Dachbodenfläche | 605,43 EUR pro m² |
Kosten sparen
Kosten lassen sich durch folgende Maßnahmen sparen:
- Eigenleistungen: besonders beim Innenausbau
- Einfache Dachflächenfenster verwenden: aufwendige Fensterausführungen, elektrische Bedienung oder Dachbalkone (Dachfenster mit Austritt) sind sehr komfortabel, aber auch sehr teuer
- leistungsfähige Dachdämmung vorsehen: Kühle im Sommer, deutliche Begrenzung der Wärmeverluste möglich, damit Einsparungen bei den Heizkosten
FAQ
Was kostet ein Dachbodenausbau?
In unserem Beispiel kostet der Dachbodenausbau 770,36 EUR pro m² Dachbodenfläche. Auf den tatsächlichen Preis wirken allerdings zahlreiche Faktoren ein.
Welche Faktoren beeinflussen den Preis?
Die wichtigsten Faktoren sind die gewählte Methode und Dämmstärke für die Dachdämmung, die Art und Größe der eingebauten Dachfenster, der individuell gewählte Ausstattungstandard für den Innenausbau sowie die örtlichen Gegebenheiten (Dachflächengröße, Dachform, Dachneigung, Sparrenabstand, etc.). Weitere Faktoren finden Sie hier.
Welche Möglichkeiten gibt es, Kosten zu sparen?
Kosten lassen sich insbesondere sparen, indem beim Innenausbau Eigenleistungen erbracht werden. Bei der Wahl der Dachfenster sollte auf möglichst einfache Dachflächenfenster zurückgegriffen werden. Ein höherer Dämmstandard (geringe Wärmedurchgangswerte) lohnt sich meist langfristig durch Kühle im Sommer und geringere Heizkosten. Weitere Möglichkeiten zum Kosten sparen finden Sie hier.