Dachbodenausbau - Kosten & Preisbeispiele

Von Johanna Bauer | 10. November 2022

Die Kosten für einen Dachbodenausbau liegen durchschnittlich zwischen 600 und 1.200 EUR pro m² Dachbodenfläche, können aber je nach örtlichen Gegebenheiten und Ausführungswünschen stark variieren. Unser Artikel zeigt Kostenbeispiele aus der Praxis und geht detailliert auf alle kostenbestimmenden Faktoren ein.

Ein Dachboden bietet wertvollen Wohnraum

Kostenbeispiel: Dachbodenausbau

Beispielsituation:

Grundfläche Dachboden 70 m²
Dachneigung 35°, Dachüberstand 1 m, Satteldach
Zwischensparrendämmung, GEG-Standard
Einbau von 6 Dachfenstern in Standardmaß, mittlere Preisklasse
mittlerer Ausstattungsstandard im Innenausbau
Kosten für Planung und Genehmigung nicht berücksichtigt (zusätzliche Kosten)

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Posten	Preis
Dachdämmung	10.125 EUR
Dachfenster	4.570 EUR
Innenausbau	39.230 EUR
Gesamtkosten	53.925 EUR
pro m² Dachbodenfläche	770,36 EUR pro m²

Weiter unten im Artikel finden Sie zudem zwei weitere Preisbeispiele, mit einer teureren und einer günstigeren Beispielsituation. Damit erhalten Sie ein Gefühl für die Bandbreite des möglichen Kostenspektrums.

Kostenfaktoren

Planung und Genehmigung
Dachdämmung
Dachfenster-Einbau
Innenausbau
Zusätzliche Arbeiten

Planung und Genehmigung

Für den Ausbau des Dachbodens muss in vielen Bundesländern Fällen eine Baugenehmigung eingeholt werden (Unterschiede in den jeweiligen Landesbsauordnungen). Bei Eingriffen in die Statik und Veränderungen der äußeren Gestaltung des Dachs (z. B. Gaubeneinbau) ist dagegen fast immer eine Baugenehmigung erforderlich. Auskunft darüber erteilt das jeweils zuständige Bauamt vor Ort.

Planungskosten. Ein Bauantrag muss von einem Bauvorlageberechtigten (gewöhnlich von einem Architekten) eingebracht werden. Bis zu Gesamtkosten von 25.000 EUR darf das Architektenhonorar frei mit dem Architekten verhandelt werden (Pauschalkosten, Stundensatz, etc.), darüber ist zwingend die gesetzlich vorgeschriebene Honorarberechnung nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) anzuwenden.

Als groben Richtwert kann man für die Planungskosten zwischen 10 und 20 % der Gesamtbaukosten ansetzen. Details zum Architektenhonorar können Sie in unserem Artikel Architekten-Kosten bei Umbau und Sanierung nachlesen.

Gebühren für die Baugenehmigung. Die verlangten Gebühren für die Baugenehmigung sind von Bauamt zu Bauamt leicht unterschiedlich. Bei größeren Bauvorhaben kann von rund 0,5 % der Gesamtbaukosten ausgegangen werden, viele Bauämter verlangen jedoch bestimmte Mindestgebühren bei geringeren Gesamtbaukosten.

Dachdämmung

Werden die Dachräume zum Wohnen genutzt und damit dauerhaft geheizt, ist eine Dämmung der Dachfläche erforderlich. Die von EnEV/GEG geforderten Mindestdämmwerte sind dabei zwingend einzuhalten.

Mögliche Formen der Dachdämmung. Für die Dämmung selbst gibt es verschiedene Möglichkeiten: Aufdach- oder Aufsparrendämmung, Zwischensparrendämmung oder Untersparrendämmung. Mit welchen Kosten für die einzelnen Dämmarten zu rechnen ist, können Sie ausführlich in unserem Artikel Dachdämmung: Kosten nachlesen.

Wer den Dachboden als Wohnraum nutzen will, muss das Dach dämmen

Berechnung der Dachfläche. Für die Kosten der Dachdämmung ist die Größe der Dachfläche entscheidend. Wegen der Steilheit des Dachs ist die Dachfläche deutlich größer als die Grundfläche im Dachgeschoss. Die Größe der Dachfläche muss daher individuell vermessen werden.

Alternativ kann auch die Dachflächengröße berechnet werden, indem die gegebene Grundfläche des Dachgeschosses mit einem je nach Dachneigung unterschiedlichen Faktor multipliziert wird, der der in entsprechenden Tabellen nachgeschlagen werden kann.

Dachfenster-Einbau

Die Landesbauordnungen schreiben eine bestimmte Mindestgröße von Lichtflächen vor – je nach Bundesland sind das 1/8 bis 1/10 der Raumgrundfläche, wobei zur Raumgrundfläche nur jene Teile der Bodenfläche zählen, an denen Stehhöhe erreicht wird. Zusätzlich muss im Einzelfall gegebenenfalls auch eine Mindestbreite der Lichtflächen eingehalten werden.

Die benötigten Lichtflächen lassen sich durch den Einbau von Dachflächenfenstern oder den Einbau von Dachgauben (oder beides in Kombination) erreichen.

Kosten für den Dachfenstereinbau. Welche Kosten beim Einbau von Dachfenstern zu rechnen sind, können Sie ausführlich in unserem Artikel Dachfenster: Kosten nachlesen.

Kosten für den Gaubeneinbau. Die erforderlichen Lichtflächen lassen sich auch ganz oder teilweise durch den Einbau von Dachgauben erreichen. Welche Kosten bei einem Gaubeneinbau zu rechnen sind, finden Sie ausführlich in unserem Artikel Dachgaube: Kosten erklärt.

Gauben oder zusätzliche Fenster sorgen für viel Licht in der Dachbodenwohnung

Innenausbau

Zusätzlich zur Dämmung des Dachs und dem Einbau von Dachfenstern müssen die Dachräumlichkeiten auch im Inneren bewohnbar gemacht werden. Dazu gehören:

Wandgestaltung, Wandverkleidungen
Einbau von Zwischenwänden und Innentüren
Bodenbelag
Elektro- und Sanitärinstallation
Kücheneinbau (falls gewünscht)

Die zu erwartenden Kosten richten sich stark nach den individuellen Ausstattungswünschen im Einzelfall und den vorhandenen baulichen Gegebenheiten. In üblichen Fällen bewegen sich die Kosten für den Innenausbau zwischen 500 und 1.000 EUR pro m². Durch Eigenleistungen lassen sich die Kosten mitunter deutlich senken.

Zusätzliche Arbeiten

Gegebenenfalls müssen noch zusätzliche Arbeiten durchgeführt werden, die die Kosten weiter erhöhen können:

Kniestock-Anhebung: bei zu geringer Raumhöhe im Dachgeschoss, Details unter Kniestock erhöhen, alternativ auch Dachstuhlanhebung, Kosten je nach individueller Planung im Einzelfall
Zugang zum Dachgeschoss: z. B. herkömmliche Treppe oder Raumspartreppe statt Bodentreppe, Kosten nach Aufwand im Einzelfall
Bau einer Dachterrase: Einbau im Steildach mindestens 1.000 EUR pro m², häufig deutlich höher, Details unter Dachterrasse bauen: Kosten
Dachsanierung: zusätzliche Kosten zur Aufdachdämmung, je nach Art der gewählten Dacheindeckung

Kostenbeispiel aufwändige Ausführung

Beispielsituation:

Grundfläche Dachboden 70 m²
Dachneigung 35°, Dachüberstand 1 m, Satteldach
Aufdachdämmung bei gleichzeitiger Dachsanierung, Neueindeckung Tondachziegel
Einbau von 5 Dachfenstern hochwertige Ausführung, großflächig
Einbau einer Gaube mittlerer Größe
hoher Ausstattungsstandard im Innenausbau
Kosten für Planung und Genehmigung nicht berücksichtigt (zusätzliche Kosten)

Posten	Preis
Dachdämmung	16.200 EUR
Dachfenster	5.950 EUR
Dachgaube	14.500 EUR
Innenausbau	59.500 EUR
Gesamtkosten	96.150 EUR
pro m² Dachbodenfläche	1.373,57 EUR pro m²

Kostenbeispiel einfache Ausführung

Beispielsituation:

Grundfläche Dachboden 70 m², Satteldach
Dachneigung 35°, Dachüberstand 1 m, Satteldach
Zwischensparrendämmung, günstige Einbaubedingungen
Einbau von 6 Dachfenstern in Standardmaß, kostengünstige Ausführung
einfacher Ausstattungsstandard im Innenausbau
Kosten für Planung und Genehmigung nicht berücksichtigt (zusätzliche Kosten)

Posten	Preis
Dachdämmung	6.950 EUR
Dachfenster	3.880 EUR
Innenausbau	31.550 EUR
Gesamtkosten	42.380 EUR
pro m² Dachbodenfläche	605,43 EUR pro m²

Kosten sparen

Kosten lassen sich durch folgende Maßnahmen sparen:

Eigenleistungen: besonders beim Innenausbau
Einfache Dachflächenfenster verwenden: aufwendige Fensterausführungen, elektrische Bedienung oder Dachbalkone (Dachfenster mit Austritt) sind sehr komfortabel, aber auch sehr teuer
leistungsfähige Dachdämmung vorsehen: Kühle im Sommer, deutliche Begrenzung der Wärmeverluste möglich, damit Einsparungen bei den Heizkosten

Video: Dachbodenausbau - richtige Planung

FAQ

Was kostet ein Dachbodenausbau?

In unserem Beispiel kostet der Dachbodenausbau 770,36 EUR pro m² Dachbodenfläche. Auf den tatsächlichen Preis wirken allerdings zahlreiche Faktoren ein.

Welche Faktoren beeinflussen den Preis?

Die wichtigsten Faktoren sind die gewählte Methode und Dämmstärke für die Dachdämmung, die Art und Größe der eingebauten Dachfenster, der individuell gewählte Ausstattungstandard für den Innenausbau sowie die örtlichen Gegebenheiten (Dachflächengröße, Dachform, Dachneigung, Sparrenabstand, etc.). Weitere Faktoren finden Sie hier.

Welche Möglichkeiten gibt es, Kosten zu sparen?

Kosten lassen sich insbesondere sparen, indem beim Innenausbau Eigenleistungen erbracht werden. Bei der Wahl der Dachfenster sollte auf möglichst einfache Dachflächenfenster zurückgegriffen werden. Ein höherer Dämmstandard (geringe Wärmedurchgangswerte) lohnt sich meist langfristig durch Kühle im Sommer und geringere Heizkosten. Weitere Möglichkeiten zum Kosten sparen finden Sie hier.