Kostenbeispiel: Grundstück vermessen
Beispielsituation:
- Grenzfeststellung
- Brandenburg
- Bodenwertklasse: 100 – 200 EUR pro m²
- Grundstücksgröße 1.500 m²
- Grenzlänge 113 m, zu setzende Grenzzeichen: 6
Posten | Preis |
---|---|
Grenzfeststellung | 2.599 EUR |
Umsatzsteuer | 493,81 EUR |
Gesamtkosten | 3.092,81 EUR |
Kostenbestandteile
- Arten der Vermessung
- Kosten für Teilungsvermessungen
- Kosten für den Amtlichen Lageplan
- Kosten für die Vermessung beim Grundstückskauf
- Kosten für die Vermessung beim Hausbau
Arten der Vermessung
Vermessungsarbeiten auf einem (Bau-)Grundstück können aus unterschiedlichen Gründen erfolgen:
- wenn ein Grundstück geteilt werden soll (Teilungsvermessung)
- wenn für einen Bauantrag ein Amtlicher Lageplan benötigt wird (grundsätzlich bei Bauanträgen der Fall)
- bei unklaren Grenzen oder nicht mehr vorhandenen oder beschädigten Grenzsteinen (Grenzvermessung, Grenzfeststellung) oder einer Abgrenzung (Grenzherstellung, z. B. bei einer Parzellierung)
- zur Einmessung von baulichen Anlagen auf dem Grundstück (Gebäudeeinmessung, Baukontrollvermessung)
Kosten für Teilungsvermessungen
Vorhandene Grundstücke („Flurstücke“) können geteilt werden, die einzelnen Teile existieren dann als getrennte Grundstücke im Kataster mit eigenen Grundstücksgrenzen und können auch getrennt voneinander verkauft werden.
Deutliche Kostenunterschiede in den Bundesländern. Die entstehenden Kosten – und auch der genaue Ablauf der Grundstücksteilung – sind je nach Bundesland deutlich unterschiedlich, ausschlaggebend ist das Vermessungsrecht des jeweiligen Bundeslandes. In manchen Bundesländern gibt es ein eigenes Vermessungsamt, in anderen werden die Vermessungsarbeiten wiederum von öffentlich beeideten Vermessungsingenieuren (ÖbVI) vorgenommen, die vom Amt bestellt werden.
Üblicher Ablauf. In einigen Bundesländern ist im Vorfeld eine Genehmigung erforderlich, um überhaupt eine Teilung durchführen zu dürfen, in den meisten Bundesländern entfällt das aber. Nach erfolgter Teilungsmessung wird ein Grenztermin an der betreffenden Örtlichkeit abgehalten, die neuen Grundstücksgrenzen und Grenzpunkte gezeigt und eine Grenzniederschrift angefertigt. Danach müssen alle Beteiligten (der Alteigentümer, der Käufer des abgeteilten Flurstücks und alle Eigentümer anliegender Grundstücke) ihre Zustimmung schriftlich kundtun.
Stimmen alle beteiligten Grundstückeigentümer dem neuen Grenzverlauf zu, werden die Vermessungsunterlagen an das Katasteramt zur Übernahme der neu entstandenen Flurstücke im Liegenschaftskataster (Flurkarte) übermittelt. Von der Katasterbehörde geht dann gleichzeitig eine Meldung an das Grundbuch, um den vorhandenen Grundbucheintrag entsprechend zu ändern. Kommt es auch zu einem Verkauf des Grundstücks, wird im Grundbuch auch ein Eigentumsübergang auf den neuen Eigentümer veranlasst.
Kosten. Die Kosten für die Teilungsvermessung richten sich nach der Vermessungskostenordnung des jeweiligen Bundeslands. Auf welcher Basis die Gebühren berechnet werden, kann dabei individuell sehr unterschiedlich sein – bei vielen Kommunen wird neben einem Sockelbetrag auch der Bodenrichtwert oder der Bodenwert bei der Kostenberechnung mit berücksichtigt, auch die Grenzlänge der neu entstandenen Grenze spielt meist für die Kosten eine Rolle.
In Bundesländern, wo die Grundstücksteilung bereits zuvor von der Behörde erlaubt werden muss, ist meist auch ein Amtlicher Lageplan erforderlich, wenn man die Teilung beantragt.
In den meisten Bundesländern wird nach erfolgter Teilung eine Pauschalgebühr je neu entstandenem Flurstück erhoben. Diese Pauschalgebühren sind je nach Bundesland zum Teil sehr unterschiedlich, betragen aber in den meisten Fällen mehrere hundert Euro pro Flurstück.
Für die Änderungen im Grundbuch sind Notar- und Grundbuchkosten für jedes neu entstandene Flurstück vom jeweiligen Eigentümer zu entrichten. Als grobe Richtlinie kann man für Notarkosten und Grundgebühren zusammen von 1 – 2 % des Grundstückswerts bzw. Kaufpreises ausgehen.
Mehr Informationen zu den Kosten einer Grundstücksteilung und zum Unterschied zwischen realen und ideellen Teilungen finden Sie in unserem Artikel Grundstück teilen: Kosten.
Kosten für den Amtlichen Lageplan
Für jeden Bauantrag ist das Anfertigen eines Amtlichen Lageplans zwingend erforderlich. Nur so kann sich die Baubehörde, die die Baugenehmigung erteilen soll, ein Bild vom Bauvorhaben und der Situation am Baugrundstück machen.
Der Amtliche Lageplan wird aufgrund der Flurkarte im Liegenschaftskataster erstellt und besteht aus einem beschreibenden und einem zeichnerischen Teil. Aufgeführt werden auch alle Baulasten, Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ) und Baumassenzahl, im zeichnerischen Teil werden Umriss, Dachform und Dachneigung des geplanten Gebäudes ersichtlich gemacht, daneben erfolgt eine Kennzeichnung der Abstandsflächen.
Details zum Amtlichen Lageplan und seinen Kosten finden Sie in unserem Artikel Amtlicher Lageplan: Kosten.
Kosten für die Vermessung beim Grundstückskauf
Eine Grundstücksvermessung (Grenzanzeige oder Grenzfeststellung) ist beim Kauf eines Grundstücks nicht zwingend vorgeschrieben (außer es wird eine Parzellierung vorgenommen). Solange die Grenzen des Grundstücks klar ersichtlich und alle Grenzzeichen vorhanden sind und solange es mit den Nachbarn keine Streitigkeiten über den Grenzverlauf gibt, kann man gegebenenfalls also auf die Grundstücksmessung verzichten.
Ratsam ist die Grundstücksvermessung allerdings überall dort, wo Unklarheiten oder Streitigkeiten über den Grenzverlauf bestehen oder Grenzmarkieren ganz oder teilweise fehlen und auch bei Grundstücken, bei denen bisher keine Grundstücksvermessung mithilfe von Geodäsie erfolgt ist.
Die Vermessungskosten liegen auch hier je nach Bundesland zum Teil sehr unterschiedlich, bei Bundesländern, in denen es ein eigenes Vermessungsamt gibt, sind sie tendenziell etwas niedriger. Ausschlaggebend in den meisten Bundesländern sind für die Vermessungskosten die Höhe des festgelegten Sockelbetrags, die Grenzlänge, der Bodenwert des Grundstücks und die Anzahl der vorhandenen und neu zu setzenden Grenzzeichen. Der individuelle Aufwand und die Art der geforderten Vermessung (z. B. inklusive Topographie und Höhenfeststellung, verlangte Grenzanzeige oder Grenzfeststellung) spielen ebenfalls eine Rolle für die zu erwartenden Kosten.
Die zu erwartenden Kosten können sich am Ende zwischen 500 und über 3.000 EUR bewegen, je nach Bundesland, Art der Vermessung und individuellen Gegebenheiten auf dem Grundstück.
Bei der Kostenaufteilung ist zu beachten, dass die Kosten für eine Vermessung grundsätzlich der Grundstückseigentümer trägt, die Kosten einer Abmarkung nach BGB aber eine Beteiligung der Eigentümer der anliegenden Grundstücke erfordert.
Kosten für die Vermessung beim Hausbau
Anders als die nicht zwingend notwendige Grundstücksmessung sind die Gebäudeeinmessung und die Baukontrollmessung beim Hausbau nach der Baufertigstellung verpflichtende Vermessungen. Ihre Kosten gehören damit zu den typischen Baunebenkosten.
Wie hoch die Vermessungskosten ausfallen, hängt auch hier wieder vom jeweiligen Bundesland und daneben vom Bauwert des Gebäudes ab, das vermessen (eingemessen) werden soll. Bei typischen Wohngebäuden wie einem Einfamilienhaus bewegen sich die Kosten meist zwischen 300 und 1.000 EUR, das kann je nach Bundesland aber zum Teil sehr unterschiedlich sein.
Eine belastbare Kostenschätzung lässt sich hier nur im konkreten Einzelfall treffen.
Kostenbeispiel aufwändige Ausführung
Beispielsituation:
- Teilungsvermessung
- Brandenburg
- Bodenwertklasse: 100 – 200 EUR pro m²
- Grundstücksgröße 3.500 m²
- Grenzlänge 238 m, Länge der neuen Grenzlinie: 64 m
- es fallen weitere Kosten für die amtliche Pauschalgebühr pro Flurstück und die Eintragung im Grundbuch an!
Posten | Preis |
---|---|
Teilungsvermessung | 4.996 EUR |
Umsatzsteuer | 949,24 EUR |
Gesamtkosten | 5.945,24 EUR |
Kosten reduzieren
Um die anfallenden Kosten zu reduzieren und unnötige Kosten zu vermeiden, bieten sich mehrere Möglichkeiten:
- Gebäudeeinmessung und Baukontrollvermessung zusammen durchführen lassen
- bei klarem und unstrittigem Grenzverlauf auf Vermessung verzichten
- Grundstücksteilung gründlich überlegen
Gebäudeeinmessung und Baukontrollvermessung zusammen durchführen lassen
In vielen Fällen ist eine gemeinsame Durchführung beider Vermessungen möglich. Bietet sich diese Möglichkeit, sollte man sie nutzen, da so die Kosten etwas geringer ausfallen.
Bei klarem und unstrittigem Grenzverlauf auf Vermessung verzichten
Wenn es Klarheit über den Grenzverlauf gibt und keine Grenzstreitigkeiten bestehen, kann man durchaus auf eine Grundstücksvermessung verzichten. In vielen Fällen lassen sich dadurch Kosten von mehreren tausend Euro sparen.
Grundstücksteilungen gründlich überlegen
Eine Grundstücksteilung ist in vielen Fällen verzichtbar – oder es reicht eine ideelle Teilung des Grundstücks aus. Die Kosten für die Teilungsvermessung, die amtliche Gebühr für jedes der beiden entstehenden Flurstücke und die hohen Kosten für die Eintragung im Grundbuch (inkl. Beurkundung des Kaufvertrags, Löschung von Grundschulden, etc.) führen zu hohen Gesamtkosten bei einer realen Teilung, die sich nicht immer lohnen. Bei einem hohen Grundstückswert ist auch ein Gebührensatz beim Notar sehr teuer – und damit ergeben sich oft allein schon für die Grundbucheintragungen enorme Kosten von vielen tausend Euro.
Schon vor dem Planen einer Teilung sollten die sich ergebenden baurechtlichen Möglichkeiten (einzuhaltende Abstandsflächen!) für die einzelnen Grundstücksteile gründlich geprüft werden. Rechtssicherheit und Planungssicherheit sollte auch in Bezug auf gegebenenfalls vorhandene Grunddienstbarkeiten und die sich ergebende steuerrechtliche Situation für beide Grundstückshälften (es fällt nach der Teilung zweimal Grundsteuer an) geschaffen werden.
Ebenfalls zu beachten ist die Einspruchsfrist, die zwischen Kaufvertragsentwurf und Kaufvollzug liegt. Innerhalb dieser Zeitspanne kann der Käufer jederzeit vom Kauf zurücktreten. Die anfallenden Notarkosten für den Kaufvertragsentwurf trägt dann zwar der Käufer, eine bereits beauftragte Teilung lässt sich dann aber nicht mehr so einfach wieder rückgängig machen.
FAQ
Welche Kosten verursacht das Vermessen eines Grundstücks?
In unserem Beispiel fallen für die Vermessung des Grundstücks (Grenzfeststellung) Kosten von 3.092,81 EUR an. Die Gesamtkosten können aber je nach Art der Vermessung, Bundesland und Gegebenheiten am Grundstück selbst sehr unterschiedlich liegen, weitere Kostenbeispiele finden Sie in unserem Artikel.
Welche Arten von Vermessungskosten können anfallen?
Es können Kosten für eine Grundstücksvermessung (Grenzfeststellung, Grenzanzeige), eine Teilungsvermessung (Grundstücksteilung), eine Vermessung für einen Amtlichen Lageplan, aber auch für eine Vermessung beim Hausbau (Gebäudeeinmessung, Baukontrollvermessung) anfallen. Mehr zu den einzelnen Kostenbestandteilen erfahren Sie in unserem Artikel.
Wie lassen sich Kosten senken und unnötige Kosten vermeiden?
Beim Hausbau lassen sich die Kosten etwas senken, indem man in klaren Fällen auf eine Grundstücksvermessung verzichtet und beim Bau Gebäudeeinmessung und Baukontrollvermessung zusammen durchführen lässt, wenn sich die Möglichkeit bietet. Das Durchführen einer Grundstücksteilung sollte man – auch im Hinblick auf die hohen Kosten – immer gründlich überlegen. Mehr Tipps zum Senken der Kosten finden Sie in unserem Artikel.