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Altbau

Kernsanierung Altbau: Ablauf, Kosten und Finanzierung erklärt

Von Uwe Hoffman | 3. Januar 2025
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Eine Kernsanierung modernisiert Altbauten umfassend. Dieser Artikel erläutert Ablauf, Kosten, Finanzierung und Besonderheiten, auch bei Denkmalschutz.

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Ist die Bausubstanz nicht mehr intakt, steht eine Kernsanierung an

Was ist eine Kernsanierung und wann ist sie sinnvoll?

Eine Kernsanierung umfasst den umfassenden Rückbau eines Altbaus bis auf die tragenden Strukturen wie Fundamente, Wände und Decken, gefolgt von einer vollständigen Modernisierung. Diese Maßnahme bietet sich an, wenn das Gebäude schwerwiegende strukturelle Schäden aufweist oder nicht mehr den modernen Anforderungen an Energieeffizienz und Wohnkomfort entspricht.

Kernsanierungen sind sinnvoll, wenn eine grundlegende Erneuerung notwendig ist, um:

  • Schäden an der tragenden Konstruktion wie feuchte Wände oder ein marodes Dach zu beheben.
  • Veraltete Hausinstallationen wie Elektro- und Wasserleitungen zu erneuern.
  • Energieeffizienz durch modernere Dämmung, neue Fenster und effiziente Heizungstechnik zu verbessern.
  • Den Wohnkomfort durch Umgestaltung des Grundrisses zu erhöhen.
  • Wertzuwachs der Immobilie zu erzielen, was besonders relevant ist, wenn der Wert nach der Sanierung die Gesamtkosten übersteigt.

Angesichts der hohen Kosten und zeitlichen Anforderungen sollten auch alternative Optionen wie Teilmodernisierungen oder Neubauten geprüft werden. Eine detaillierte Kosten-Nutzen-Analyse, oft in Zusammenarbeit mit einem Bausachverständigen oder Energieberater, kann helfen, die beste Entscheidung zu treffen.

Die einzelnen Schritte Ihrer Kernsanierung

Eine Kernsanierung erfordert sorgfältige Planung und systematische Durchführung:

1. Bestandsaufnahme und Analyse

Der aktuelle Zustand des Gebäudes muss genau geprüft werden. Lassen Sie die Bausubstanz sowie energieeffiziente Maßnahmen von Experten bewerten.

2. Detailplanung und Genehmigungen

Erstellen Sie einen detaillierten Zeit- und Kostenplan. Wichtig ist es, alle notwendigen Genehmigungen einzuholen, um Verzögerungen zu vermeiden. Berücksichtigen Sie behördliche Auflagen, besonders bei denkmalgeschützten Gebäuden.

3. Entkernung des Gebäudes

Beginnen Sie mit der Entfernung aller nicht-tragenden Bestandteile wie Böden, Wände und Installationen, bis nur noch die tragende Struktur steht.

4. Erneuerung der tragenden Strukturen

Überprüfen und verstärken Sie tragende Elemente wie Wände und Decken, falls notwendig, um langfristige Stabilität sicherzustellen.

5. Außenarbeiten

Sanieren Sie die Dachkonstruktion und die Fassade, bevor neue Fenster und Türen eingebaut werden, um optimale Anpassung aller Elemente zu gewährleisten.

6. Elektrik und Sanitär

Installieren Sie die neuen Elektro- und Sanitäranlagen sowie Heizungs- und Lüftungssysteme und passen Sie diese an zukünftige Energieeffizienzanforderungen an.

7. Innenausbau und Dämmung

Beginnen Sie mit dem Innenausbau: Verputzen Sie Wände, verlegen Sie den Estrich, installieren Sie Bodenbeläge und sorgen Sie für eine ausreichende Dämmung von Dach und Wänden.

8. Installationen und Oberflächenbearbeitung

Montieren Sie sanitäre Einrichtungen, Heizkörper, Steckdosen und Lichtschalter. Führen Sie abschließend Maler- und Tapezierarbeiten durch.

9. Abschlussarbeiten

Erneuern Sie Fenster und Türen und führen Sie eine abschließende Überprüfung des gesamten Gebäudes durch, um sicherzustellen, dass alle Arbeiten ordnungsgemäß abgeschlossen sind.

10. Endabnahme

Lassen Sie alle Arbeiten abnehmen und erstellen Sie eine umfassende Dokumentation der Sanierungsmaßnahmen, die für spätere Wartungsarbeiten oder Verkäufe nützlich ist.

Mit gründlicher Planung und systematischer Vorgehensweise wird Ihre Kernsanierung erfolgreich verlaufen.

Kosten und Finanzierung Ihrer Kernsanierung

Die Kosten einer Kernsanierung variieren stark je nach Gebäudezustand, Maßnahmenumfang und Materialauswahl. Sie bewegen sich in der Regel zwischen 400 und 1.000 Euro pro Quadratmeter. Es ist ratsam, ein detailliertes Budget zu erstellen und mehrere Angebote von Fachfirmen einzuholen.

Weitere Kostentreiber

  1. Architekten- und Planungskosten: Diese können einen erheblichen Teil der Gesamtkosten ausmachen.
  2. Baubegleitung und Gutachten: Einschließlich Energieberater oder Bausachverständige.
  3. Baumaterialien und Handwerksleistungen: Die Qualität der Materialien und Handwerkerstunden beeinflusst das Budget maßgeblich.
  4. Neben- und Zusatzkosten: Gebühren für Baugenehmigungen, Versicherungen und eventuelle Versorgungsnetzanschlüsse.

Finanzierungsmöglichkeiten

Eine solide Finanzierung ist unverzichtbar:

  • Modernisierungskredit: Zweckgebundenes Darlehen mit oft günstigeren Zinsen für Sanierungsmaßnahmen.
  • Ratenkredit: Flexibles, nicht zweckgebundenes Darlehen für kleinere Projektabschnitte.
  • Bausparvertrag: Kombiniert Sparvertrag mit zinsgünstigem Darlehen.
  • Baufinanzierung: Umfassende Finanzierungslösung für größere Projekte.

Staatliche Förderungen

Prüfen Sie staatliche Förderprogramme. Institutionen wie die KfW und das BAFA bieten diverse Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen, insbesondere für energetische Sanierungsmaßnahmen, die erheblich zur Energieeffizienz beitragen können.

Vorgehensweise

  1. Information und Beratung: Ziehen Sie Fachleute hinzu, um passende Förderprogramme und Finanzierungsoptionen zu identifizieren.
  2. Kostenschätzung: Lassen Sie eine detaillierte Kostenschätzung durch einen Architekten oder Energieberater erstellen.
  3. Antragstellung: Stellen Sie Förderanträge frühzeitig und vor Beginn der Maßnahmen.

Eine durchdachte Planung und passende Finanzierungsmöglichkeiten sind entscheidend für die erfolgreiche Umsetzung Ihres Sanierungsprojekts.

Dauer und Ablauf der Kernsanierung

Die Dauer einer Kernsanierung hängt von der Größe und dem Zustand des Gebäudes sowie vom Umfang der Arbeiten ab. Durchschnittlich kann sie zwischen sechs und zwölf Monaten in Anspruch nehmen:

1. Vorbereitungsphase:

  • Bestandsaufnahme und Begutachtung: Dauer: ein bis zwei Wochen.
  • Planung und Entwurf: Dauer: zwei bis vier Wochen.
  • Angebotseinholung und Vergabe: Dauer: drei bis sechs Wochen.

2. Durchführungsphase:

  • Einrichtung der Baustelle: Dauer: etwa eine Woche.
  • Rohbauarbeiten und Entkernung: Dauer: zwei bis vier Wochen.
  • Erneuerung von Dach und Fassade: Dauer: drei bis sechs Wochen.
  • Installation von Heizung, Wasser und Elektrik: Dauer: vier bis acht Wochen.
  • Innenarbeiten: Dauer: sechs bis zwölf Wochen.
  • Endausbau: Dauer: zwei bis vier Wochen.

3. Abschlussphase:

  • Feinabstimmung und Fertigstellung: Dauer: ein bis zwei Wochen.
  • Abnahme und Mängelbeseitigung: Dauer: ein bis zwei Wochen.
  • Übergabe mit Dokumentation: Dauer: etwa eine Woche.

Unvorhergesehene Herausforderungen können den Zeitplan beeinflussen. Eine genaue Koordination aller Gewerke und gründliche Planung sind entscheidend.

Kernsanierung und Denkmalschutz

Bei der Kernsanierung denkmalgeschützter Gebäude sind besondere Herausforderungen zu bewältigen. Diese Maßnahmen erfordern sorgfältige Abstimmung mit den Vorgaben des Denkmalschutzes.

Genehmigungen und behördliche Auflagen

Sämtliche notwendigen Genehmigungen von den Denkmalschutzbehörden sind einzuholen, um sicherzustellen, dass das historische Erbe gewahrt bleibt. Informieren Sie sich frühzeitig über erforderliche Dokumente und Fristen.

Erhalt des historischen Charakters

Der Erhalt des ursprünglichen Charakters ist unverzichtbar. Verwenden Sie Materialien und Techniken, die dem Original entsprechen. Jeder Eingriff sollte behutsam und nach den Richtlinien der Denkmalschutzbehörde erfolgen.

Fachkundige Unterstützung

Arbeiten Sie mit Experten zusammen. Architekten, die sich auf Denkmalschutz spezialisiert haben, Restauratoren und Denkmalpfleger sind unerlässlich, um die hohen Anforderungen zu erfüllen.

Fördermöglichkeiten

Nutzen Sie finanzielle Förderungen für denkmalgerechte Kernsanierungen. Institutionen wie die KfW und das BAFA bieten Fördermittel, die dabei helfen, die hohen Kosten zu decken.

Besondere Herausforderungen

Planen Sie ausreichenden finanziellen Puffer ein und machen Sie eine detaillierte Kosten-Nutzen-Analyse. Solche Projekte dauern länger, weswegen eine realistische Zeitplanung mit Pufferzeiten wichtig ist.

Dokumentation

Eine gründliche Dokumentation ist wichtig für zukünftige Wartungen und weitere Maßnahmen. Halten Sie sämtliche Schritte während der Sanierung detailliert fest.

Mit diesen Maßnahmen tragen Sie zur Bewahrung der historischen Substanz Ihres Gebäudes bei, während Sie gleichzeitig die Vorteile einer modernen Kernsanierung nutzen.

Unterschied zwischen Kernsanierung und Sanierung

Der Unterschied zwischen einer Kernsanierung und einer Sanierung liegt im Umfang und der Intensität der Maßnahmen.

Sanierung

Eine Sanierung bezieht sich auf die Instandsetzung oder Modernisierung einzelner Gebäudeteile, wie:

  • Schimmelschäden beheben.
  • Veraltete Installationen austauschen.
  • Lokale Dämmungsarbeiten durchführen.

Kernsanierung

Eine Kernsanierung umfasst tiefgreifende bauliche Eingriffe, die das gesamte Gebäude betreffen:

  • Rückbau bis auf die tragenden Strukturen.
  • Erneuerung der Dachkonstruktion und Fassade.
  • Vollständige Modernisierung der Haustechnik.
  • Neugestaltung des Grundrisses.

Kernsanierungen setzen das Gebäude in einen fast neuwertigen Zustand und erfordern hohen organisatorischen Aufwand sowie die Beteiligung zahlreicher Fachgewerke.

Artikelbild: rsooll/Shutterstock