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Altbau

Altbausanierung - Kosten & Preisbeispiele

Von Rhea Stein | 27. September 2023
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Die Kosten für die Sanierung eines Altbaus lassen sich nicht pauschal angeben – sie richten sich immer Alter und Zustand des Gebäudes. Unser Artikel gibt eine Übersicht über die wichtigsten Kostenpositionen und zeigt einige Kostenbeispiele aus der Praxis.

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Die Kosten für eine Altbausanierung fallen von Fall zu Fall unterschiedlich aus
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Kostenbeispiel: Altbausanierung

Beispielsituation:

  • Einfamilienhaus Baujahr 1975, zweigeschossig, Satteldach
  • 130 m² Wohnfläche
  • guter Zustand, keine baulichen Mängel
  • DACHSANIERUNG: neue Dacheindeckung, kleinere Reparaturen am Dachstuhl
  • INSTALLATIONEN Austausch der Wasserleitungen (Neuinstallation, Altinstallation abgeklemmt)
  • INSTALLATIONEN Nachrüsten von FI-Schaltern, neuer Sicherungskasten
  • INSTALLATIONEN neue Heizungsanlage (Pelletsheizung)
  • ENERGETISCHE SANIERUNG: nach GEG-Vorgaben: WDVS, Gesschossdeckendämmung
  • ENERGETISCHE SANIERUNG: 11 neue Fenster, durchschnittliche Größe
  • INNENBEREICH: umfassende Sanierung (Wände, Decke, Bodenbeläge, Innentüren)
  • keine Eigenleistungen
  • Förderungen nicht berücksichtigt
Posten Preis
Dachsanierung 25.270 EUR
Installationen 10.255 EUR
Heizungsanlage 24.350 EUR
energetische Sanierung 29.675 EUR
Fensteraustausch 9.350 EUR
Innenbereich 108.400 EUR
Gesamtkosten 204.150 EUR
je m² Wfl. 1.570,38 EUR pro m²

Sanierungsbedarf

Bei älteren Gebäuden besteht zum Teil erheblicher Sanierungsbedarf, selbst wenn nur wenige bauliche Mängel vorliegen. So hat die Dacheindeckung auch bei Tondachziegeln häufig nur eine Lebensdauer von 30 – 40 Jahren, Wasserleitungen sollten bei einem Alter von 30 Jahren ausgetauscht werden, die Elektroinstallation ist bei einem Hausalter von 30 Jahren oder mehr ebenfalls meist nicht mehr auf zeitgemäßem technischen Stand und muss modernisiert werden. Dazu kommt – als ebenfalls sehr großer Kostenpunkt – die Verbesserung des Wärmeschutzstandards, die sogenannte energetische Sanierung des Gebäudes.

Richtwerte. Eine (sehr grobe) Richtlinie besagt, dass bei einem Gebäudealter von 30 Jahren bereits durchschnittliche 20 % des Kaufpreises / Hauswertes für die Sanierung aufgewendet werden müssen, bei älteren Häusern (Baujahr nach 1950) dagegen bereits 30 – 50 % des Kaufpreises / Hauswertes. Bei einem Vorkriegsbau sollte dagegen mit 60 % des Kaufpreises / Hauswertes und mehr für die Sanierung gerechnet werden.

Diese Richtwerte stellen allerdings nur eine sehr grobe Schätzung dar, je nach Bauweise und individuellem Zustand des Hauses können die Kosten deutlich von diesen Richtwerten abweichen. Die Kosten lassen sich immer nur im konkreten Einzelfall einigermaßen zutreffend abschätzen.

Renovierungsbereiche. Um die Kosten für eine Altbausanierung etwas übersichtlicher zu gliedern, kann man die einzelnen Sanierungsarbeiten verschiedenen Renovierungsbereichen zuordnen: der Renovierung der Bausubstanz (Mauern, Fundament, Statik), der Sanierung des Dachs, der Sanierung der Installationen (Elektroinstallation, Wasser- und Abwasserleitungen, Heizungsanlage), der energetischen Sanierung (Wärmedämmmaßnahmen) und der Sanierung des Innenbereichs (Treppen, Wände, Böden, Innentüren).

Der Renovierungsbedarf in den einzelnen Bereichen kann von Haus zu Haus dabei sehr unterschiedlich sein.

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Eine Analyse des Sanierungsbedarfs macht deutlich, wo Handlungsbedarf besteht

Kostenbestimmende Faktoren

  • Kosten für die Renovierung der Bausubstanz
  •  Kosten für die Sanierung des Dachs
  • Kosten für die Sanierung der Installationen (Wasser, Abwasser, Elektro, Heizungsanlage)
  • Kosten für die energetische Sanierung (Wärmedämmmaßnahmen)
  • Kosten für die Sanierung des Innenbereichs

Kosten für die Renovierung der Bausubstanz

Die Schäden an der Bausubstanz können von Fall zu Fall sehr unterschiedlich aussehen. Während bei einem Gebäude eine Kernsanierung erforderlich ist, können bei einem anderen Gebäude vergleichbaren Alters kaum Schäden vorhanden sein.

In einigen Fällen ist es auch durch unzureichende Gründung (besonders bei sehr alten Gebäuden) oder Veränderungen der Bodenstruktur (Entzug des Wassers aus einem bindigen Boden) zu Setzungen gekommen. Die Kosten für das Anheben des Hauses und das Instandsetzen der Fundamente können erheblich sein. Dynamische Risse in der Fassade müssen meist durch Betonverpressungen instandgesetzt werden.

Die Kosten für die Renovierung der Bausubstanz lassen sich nur im konkreten Einzelfall nach einer fachlichen Begutachtung aller vorhandenen Schäden einigermaßen abschätzen.

Kosten für die Sanierung des Dachs

Die Lebensdauer eines Dachs – und besonders der Dacheindeckung – ist begrenzt. Zwar wird bei einem mit Tondachziegeln gedeckten Dach von einer Lebensdauer zwischen 30 und 50 Jahren ausgegangen, viele Dächer erreichen diese Lebensdauer allerdings nicht, erst recht nicht unbeschadet.

Die Kosten für ein neues Dach können im Einzelfall sehr unterschiedlich liegen. Die Erneuerung der Dacheindeckung bei einem ungedämmten Dach kostet durchschnittlich zwischen 80 und 150 EUR pro m² Dachfläche, mit zusätzlicher Dachdämmung sollte von Kosten zwischen 150 und 250 EUR pro m² Dachfläche ausgegangen werden. Dazu kommen die Kosten für gegebenenfalls die Kosten für Instandsetzungsarbeiten im Bereich der tragenden Dachbauteile.

Die Kosten für einen neuen Dachstuhl bewegen sich je nach Ausführung und Konstruktionsweise durchschnittlich zwischen 50 und 120 EUR pro m² Dachfläche.

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Für die Dachsanierung entstehen erhebliche Kosten

Kosten für die Sanierung der Installationen (Wasser, Abwasser, Elektro, Heizungsanlage)

Im Bereich der Installationen besteht gerade bei älteren Gebäuden oft ein erheblicher Sanierungs- und Modernisierungsbedarf.

Elektroinstallation. Stammt die Elektroinstallation aus der Zeit vor 1973 („Klasssische Nullung“), ist sie nicht mehr zeitgemäß und muss komplett erneuert werden. Dafür können Kosten durchschnittlich zwischen 50 und 300 EUR pro m² Wohnfläche anfallen. Details zu den Kosten und den Kostenfaktoren können Sie in unserem Artikel Elektroinstallation: Kosten im Altbau nachlesen.

Auch bei Elektroinstallationen jüngeren Datums sind häufig Modernisierungsarbeiten nötig, in vielen Fällen müssen zumindest die Kosten für das Nachrüsten von FI-Schaltern (RCD-Schutzschalter) einkalkuliert werden.

Wasser- und Abwasserleitungen. Die Kosten für das Austauschen von Bleirohren kann und sollte man aus gesundheitlichen Gründen auf keinen Fall umgehen. Die Kosten für das Erneuern der Wasserleitungen, durchschnittlich zwischen 50 und 70 EUR pro m² Wohnfläche sollte bei mehr als 30 Jahre alten Gebäuden mit auf der Liste stehen. Nur so lässt sich teuren Schäden (Rohrbruch) einigermaßen vernünftig vorbeugen.

Heizungsinstallation und Heizungsanlage. Bei älteren Gebäuden muss mit Kosten für das Austauschen der Heizkörper, durchschnittlich zwischen 400 und 800 EUR je Heizkörper und gegebenenfalls mit Instandsetzungsarbeiten im Bereich der Heizungsrohre gerechnet werden.

Eine im Haus verbaute Heizungsanlage muss nach den Vorgaben des GEG spätestens dann ausgetauscht werden, wenn sie 30 Jahre alt ist. Die Kosten für eine neue Heizung können sich allerdings schon bei jüngeren Heizungen sehr schnell bezahlt machen, da ältere Heizungen häufig sehr ineffizient arbeiten und damit deutlich höhere Heizkosten verursachen als eine moderne Heizung.

Kosten für die energetische Sanierung (Wärmedämmmaßnahmen)

Die Kosten für die energetische Sanierung stellen auch bei jüngeren Gebäuden einen der größten Kostenpunkte bei der Sanierung dar. Um die in Deutschland geltenden strengen Wärmeschutzvorschriften zu erfüllen, ist ein erheblicher Kostenaufwand erforderlich.

Fensteraustausch. Ältere Fenster sollten aufgrund der hohen Wärmedurchgangswerte (U-Werte) und der eingetretenen Verschleißerscheinungen am besten ausgetauscht werden. Nur so ist ein ausreichender Wärmeschutz sicher gewährleistet. Der Zustand der Fenster eines Gebäudes hat beträchtliche Auswirkungen auf die Heizkosten.

Die Kosten für neue Fenster samt Einbau liegen durchschnittlich zwischen 600 und 1.300 EUR pro Fenster, je nach Fenstergröße und Ausführung können die Kosten aber stark variieren. Details zu den Kosten und Kostenfaktoren finden Sie in unserem Artikel Fenster einbauen: Kosten.

Dämmung der Außenwände. Die Kosten für die Außenwanddämmung (Fassadendämmung) bewegen sich durchschnittlich zwischen 150 und 350 EUR pro m² Fassadenfläche. Dabei können allerdings verschiedene Dämmungsarten eingesetzt werden. Eine Übersicht über die Möglichkeiten und ihre Kosten finden Sie in unserem Artikel Außendämmung: Kosten.

Geschossdeckendämmung. Bei geheizten Dachräumen fällt die Dämmung der obersten Geschossdecke weg, gedämmt werden muss in diesem Fall das Dach. Bei ungeheizten Dachräumen wird dagegen die oberste Geschossdecke gedämmt, die Dämmung der Kellerdecke ist in jedem Fall verpflichtend.

Die Kosten liegen durchschnittlich zwischen 25 und 100 EUR pro m² jeweils für die Kellerdecke und die oberste Geschossdecke. Details zu den Kosten und Kostenunterschieden finden Sie in unseren Artikeln Dämmung der obersten Geschossdecke: Kosten und Kellerdeckendämmung: Kosten.

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Durch eine energetische Sanierung lassen sich erhebliche Energiekosten sparen

Kosten für die Sanierung des Innenbereichs

Die Sanierung im Innenbereich stellt den letzten großen Kostenpunkt dar. Neben den Sanierungsmaßnahmen bei Wänden, Decken und Türen muss gegebenenfalls auch eine Sanierung der Treppe gerechnet werden.

Sanierung von Wänden, Decken und Türen. Ausführliche Informationen zu diesem Bereich finden Sie in unserem Artikel Wohnung renovieren: Kosten.

Sanierung von Treppen. Treppen im Innenbereich können gegebenenfalls neu verkleidet werden, bei Holztreppen können Kosten für eine Renovierung oder Kosten für eine neue Treppe anfallen.

Gegebenenfalls kommen Kosten für eine Sanierung der Außentreppe und Kosten für eine neue Bodentreppe und ihren professionellen Einbau hinzu.

Kostenbeispiel aufwändige Ausführung

Beispielsituation:

  • Einfamilienhaus Baujahr 1955, zweigeschossig, Satteldach
  • 130 m² Wohnfläche
  • insgesamt schlechter Zustand
  • BAUSUBSTANZ: Setzung an einer Hausecke, Fundamentarbeiten, Rissverpressung Fassade
  • DACHSANIERUNG: neuer Dachstuhl, neue Dacheindeckung (Tondachziegel)
  • INSTALLATIONEN Austausch der Wasserleitungen (Neuinstallation, Altinstallation abgeklemmt)
  • INSTALLATIONEN komplette Neuinstallation
  • INSTALLATIONEN neue Heizungsanlage (Pelletsheizung)
  • INSTALLATIONEN 11 neue Heizkörper, Verrohrung teilweise neu
  • ENERGETISCHE SANIERUNG: nach GEG-Vorgaben: Isoklinker, Gesschossdeckendämmung
  • ENERGETISCHE SANIERUNG: 11 neue Fenster, durchschnittliche Größe
  • INNENBEREICH: umfassende Sanierung (Wände/Decke, hochwertige Bodenbeläge, Innentüren)
  • INNENBEREICH: neue Holztreppe, hochwertig
  • keine Eigenleistungen
  • Förderungen nicht berücksichtigt
Posten Preis
Bausubstanz 47.800 EUR
Dachsanierung 36.380 EUR
Installationen 30.820 EUR
Pelletsheizung 28.560 EUR
energetische Sanierung 45.900 EUR
Fensteraustausch 10.120 EUR
Innenbereich 138.400 EUR
Treppe 9.450 EUR
Gesamtkosten 347.430 EUR
je m² Wfl. 2.672,54 EUR pro m²

Kosten senken

Um die Sanierungskosten zu reduzieren und unnötige Kosten zu vermeiden, gibt es einige Möglichkeiten:

FAQ

Was kostet eine Altbausanierung?

Die Kosten für eine Altbausanierung lassen sich nicht pauschal angeben – sie hängen weitgehend vom Alter und dem Zustand des jeweiligen Gebäudes ab. Eine Übersicht über die wichtigsten Kostenpositionen und einige Kostenbeispiele finden Sie in unserem Artikel.

Was bestimmt vor allem die Kosten bei der Altbausanierung?

Die Sanierungskosten hängen hauptsächlich von Alter und Zustand des Gebäudes und dem Ausmaß von gegebenenfalls vorhandenen Schäden am Gebäude ab. Eine Übersicht über die einzelnen Sanierungsbereiche finden Sie in unserem Artikel.

Wie lassen sich die Kosten senken?

Eigenleistungen sind in vielen Bereichen möglich und können die Kosten erheblich senken. Eine fachliche Begutachtung (Baumängel) und eine Energieberatung sind in jedem Fall empfehlenswert. Weitere Tipps um die Sanierungskosten möglichst niedrig zu halten finden Sie in unserem Artikel.

Artikelbild: finecki/stock.adobe.com