Kostenbeispiel: Bauantrag
Beispielsituation:
- Bau eines Einfamilienhauses
- Bausumme: 180.000 EUR
- Architektenkosten: HOAI Honorarzone III, Mittelsatz
- Leistungsphasen 1 – 5
Posten | Preis |
---|---|
Genehmigungskosten | 1.155 EUR |
Planungskosten | 14.805 EUR |
Gesamtkosten | 15.955 EUR |
Kostenbestandteile
- Gebühren für die Baugenehmigung
- Planungskosten
Gebühren für die Baugenehmigung
Baugenehmigungspflicht. Für nahezu alle Bauprojekte in größerem Umfang – etwa wenn man sein Haus umbaut oder natürlich beim Hausbau – ist in Deutschland eine Baugenehmigung erforderlich. Um eine Baugenehmigung zu erhalten, muss bei der Baubehörde ein Bauantrag gestellt werden.
Gebühren für die Baugenehmigung. Die Gebühren, die für die Baugenehmigung anfallen, sind je nach Kommune leicht unterschiedlich, sie bewegen sich jedoch gewöhnlich zwischen 0,5 und 0,7 % vom Bauwert (ohne Baunebenkosten). Maßgeblich für die Höhe der Gebühren sind also die Gesamtbaukosten. Bei kleineren Bauvorhaben mit geringen Kosten verrechnen viele Kommunen eine Mindestgebühr.
Bauantrag nur durch Bauvorlageberechtigten. Ein Bauantrag darf in Deutschland nicht von Privatpersonen, sondern nur von einem sogenannten Bauvorlageberechtigten gestellt werden. Eine uneingeschränkte Bauvorlageberechtigung haben Architekten und Bauingenieure mit einer Bauvorlageberechtigung.
In einigen Bundesländern können von Handwerksmeistern der Bauhauptgewerbe (z. B. Maurer, Zimmerer, Betonbauer), Bautechniker und Innenarchitekten eine Zusatzausbildung absolvieren und eine sogenannte „kleine Bauvorlageberechtigung“ erwerben. Sie sind dann für bestimmte Bauvorhaben bei bestimmten Gebäudearten ebenfalls bauvorlageberechtigt, das ist allerdings immer etwas eingeschränkt.
Planungskosten
Für den Bauantrag werden neben einigen grundlegenden Dokumenten auch fachgerecht angefertigte Planunterlagen, gegebenenfalls auch ein Standsicherheitsnachweis und ein Energieausweis von der Bauaufsichtsbehörde gefordert. Diese Fachplanungen muss zwingend der Bauvorlageberechtigte – also fast immer der Architekt – durchführen.
Geringe Baukosten. Liegt die Bausumme („anrechenbare Baukosten“) geringer als 25.000 EUR, darf man das Honorar für die Planung mit dem Architekten frei verhandeln. Das kann ein Pauschalbetrag sein, aber auch eine Abrechnung auf Stundenbasis oder pro m² Nutzfläche oder m³ umbautem Raum.
Übliche Baukosten. Bei Baukosten über 25.000 EUR muss der Architekt das eigene Honorar zwingend nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) berechnen. Damit soll sichergestellt werden, dass für vergleichbare Planungsleistungen bei allen Architekten auch ein vergleichbares Honorar anfällt, ob das Gebäude nun in Berlin oder in Freiburg geplant wird.
Grundlegendes Maß für die Honorarberechnung nach HOAI sind immer die sogenannten „anrechenbaren Baukosten“ – im Wesentlichen also die Netto-Baukosten. Für die Honorarberechnung werden dann drei Faktoren rechnerisch berücksichtigt:
- der Schwierigkeitsgrad der Planung (Honorarzone von I – V, Einfamilienhäuser fallen meist in Honorarzone III oder IV)
- der Aufwand für die Planung (Mindestsatz, Mittelsatz, Höchstsatz)
- die individuell beauftragen Leistungen (Leistungsphase LP 1 – 9, von der Vorplanung bis zur Abschlussdokumentation und Unterstützung bei der Behebung von Baumängeln)
Änderung von Gebäuden. Die exakte Ermittlung der anrechenbaren Baukosten ist im Einzelnen äußerst komplex, da nicht alle Kostenpositionen berücksichtigt werden. Einen wichtigen Punkt sollte man sich aber unbedingt merken: bei der Änderung an bestehenden Bauteilen werden die ortsüblichen Herstellungskosten für den betreffenden Bauteil gewöhnlich mit eingerechnet.
Das bedeutet: Wenn man einen Anbau errichtet und dafür Anpassungsarbeiten an der Außenwand des Hauses notwendig werden (Durchbruch, Einbau einer Durchgangstür), wird der Bauwert der betreffenden Außenwand gewöhnlich in die anrechenbaren Baukosten mit eingerechnet, obwohl diese Wand ja bereits besteht. Damit steigen die anrechenbaren Baukosten und auch das Architektenhonorar.
Detaillierte Informationen zur Berechnung des Architektenhonorars finden Sie in unserem Artikel Architekt: Kostenrechner.
Kostenbeispiel aufwändige Ausführung
Beispielsituation:
- Bau eines Einfamilienhauses
- Bausumme: 180.000 EUR
- Architektenkosten: HOAI Honorarzone III, Höchstsatz
- Leistungsphasen 1 – 9
Posten | Preis |
---|---|
Genehmigungskosten | 1.280 EUR |
Planungskosten | 31.603 EUR |
Gesamtkosten | 32.883 EUR |
Kosten reduzieren
Um die anfallenden Kosten zu reduzieren, bieten sich mehrere Möglichkeiten:
- Möglichkeit einer Bauanzeige prüfen
- Bedingungen für verfahrensfreie Errichtung prüfen
- nur notwendige Leistungsphasen beim Architekten beauftragen
Möglichkeit einer Bauanzeige prüfen
Für bestimmte kleinere Bauprojekte ist vielfach keine regelrechte Baugenehmigung, sondern lediglich eine Bauanzeige erforderlich (in manchen Bundesländern). Bei einer Bauanzeige wird von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde keine Genehmigung zugestellt, sondern das Bauvorhaben gilt automatisch als genehmigt, wenn die Baubehörde es nicht innerhalb von 4 Wochen nach Einreichung des Antrags untersagt oder Änderungen fordert. Der Umfang der einzureichenden Unterlagen ist ebenfalls deutlich geringer als bei der regulären Baugenehmigung.
Ob für Ihr Bauvorhaben eventuell auch eine Bauanzeige ausreichend ist, können Sie durch Rücksprache mit Ihrem zuständigen Bauamt erfahren.
Bedingungen für verfahrensfreie Errichtung prüfen
Unter bestimmten Umständen darf ein Bauvorhaben auch ohne behördliche Genehmigung („verfahrensfrei“) durchgeführt werden, wenn es eine bestimmte Größe nicht unterschreitet. Ein Beispiel dafür ist die Errichtung von Carports.
Die geltenden Bauvorschriften (und gegebenenfalls die Vorgaben aus dem örtlichen Bebauungsplan) müssen dabei aber zwingend eingehalten werden (z. B. Vorschriften zur Grenzbebauung). Unter welchen Umständen Ihr geplantes Bauvorhaben verfahrensfrei möglich ist und welche baurechtlichen Vorschriften Sie dabei dennoch einhalten müssen, erfahren Sie ebenfalls bei Ihrem zuständigen Bauamt.
Nur notwendige Leistungsphasen beim Architekten beauftragen
Zwingend notwendig für einen Bauantrag sind die Leistungsphasen 1 – 5 (Grundlagenermittlung, Vorplanung, Entwurfsplanung, Genehmigungsplanung, Ausführungsplanung). Ob Sie auch die übrigen Leistungen des Architekten in Anspruch nehmen (Leistungsphase 6 – 9, Vorbereitung der Vergabe, Mitwirkung der Vergabe, Bauüberwachung und Dokumentation, Objektbetreuung und Unterstützung bei der Mängelbeseitigung), bleibt Ihnen überlassen.
Wer von vornherein bereits weiß, welches Unternehmen er mit den Bauleistungen beauftragen will und diesem Unternehmen vertraut, kann auf die Leistungsphasen 6 – 9 häufig verzichten – insgesamt machen diese Leistungsphasen immerhin 54 % des Gesamthonorars aus.
FAQ
Welche Kosten verursacht ein Bauantrag?
In unserem Beispiel fallen für den Bauantrag (inkl. Planungskosten) Kosten von 15.995 EUR an. Die Gesamtkosten können im Einzelfall stark unterschiedlich liegen, weitere Kostenbeispiele finden Sie in unserem Artikel.
Aus welchen Kostenbestandteilen setzen sich die Kosten zusammen?
Die grundlegenden Bestandteile sind die Kosten für die Baugenehmigung selbst sowie die Planungskosten beim Architekten. Mehr zu den einzelnen Kostenbestandteilen erfahren Sie in unserem Artikel.
Wie lassen sich die Kosten senken?
Kosten lassen sich senken, indem man zu einer Bauanzeige und die geltendne Vorgaben für ein verfahrensfreies Bauprojekt prüft. Beim Architekten sollten nur die Leistungen beauftragt werden, die man auch zwingend benötigt. Mehr Tipps zum Senken der Kosten finden Sie in unserem Artikel.