Was ist die Geschossflächenzahl überhaupt?
Die Geschossflächenzahl gehört mit zu den städteplanerischen Instrumenten des Bebauungsplans, die mehrere Kennzahlen umfassen:
- Geschossflächenzahl (GFZ): Gibt an, wie eng ein Baugebiet bebaut werden darf.
- Grundflächenzahl (GRZ): Gibt an, wie viel Prozent der Fläche eines Baugebiets bebaut werden dürfen.
- Firsthöhe: Macht Vorgaben zur Höhe der Gebäude eines Baugebiets.
- Geschossanzahl: Gibt die Menge der erlaubten Stockwerke vor.
Die Geschossflächenanzahl, meist mit GFZ abgekürzt, gibt an, wie viele Quadratmeter Wohnfläche Sie pro Quadratmeter reiner Grundstücksfläche bauen dürfen. Damit soll verhindert werden, dass Baugebiete zu eng bebaut werden. Die erlaubte Gesamtgeschossfläche berechnet sich anhand der Formel Grundstücksgröße x Geschossflächenzahl. Ist Ihr Grundstück also beispielsweise 400 Quadratmeter groß und die Geschossflächenzahl beträgt 0,8, dürfen Sie darauf insgesamt maximal 400 x 0,8 = 320 Quadratmeter Wohnfläche errichten. Diese darf sich aber maximal über die vorgegebene Grundflächenzahl und die erlaubten Stockwerke erstrecken.
Kompliziert wird es nun dadurch, dass nicht alle Räume und Geschosse bei der Berechnung mit einzuberechnen sind. Flächen, die nicht als Wohnraum genutzt werden, sowie Stockwerke, die nicht als Vollgeschosse gelten, sind in der Regel nicht miteinzuberechnen. Besonders Dachboden und Keller können hier zum Sonderfall werden.
Wie wird der Keller einberechnet?
Der Keller muss normalerweise nicht einberechnet werden, sofern es sich um einen klassischen Nutzkeller handelt. Soll der Keller neben Abstellräumen auch Aufenthaltsräume enthalten, müssen Sie beim zuständigen Bauamt erfragen, ob diese mit eingerechnet werden müssen, denn dazu gibt es keine einheitliche Regelung. Wird der Keller als Vollgeschoss bewohnt, so ist er ganz in die Gesamtgeschossfläche einzurechnen. Das gilt übrigens auch, wenn Sie Ihren Keller erst nachträglich zum Wohnraum umbauen und kann dieses Projekt verkomplizieren oder sogar unmöglich machen.