Der Unterschied zwischen Grundfläche und Wohnfläche
Grundsätzlich könnte man meinen, dass es sich bei den Begriffen Grundfläche und Wohnfläche womöglich um zwei verschiedene Begriffe für ein und dieselbe Kennzahl handelt. Das ist aber nicht der Fall. Deshalb sollte man den Unterschied zwischen diesen beiden wichtigen Kennzahlen für die Bewertung einer Immobilie unbedingt kennen. Außerdem kann es hilfreich sein, bei der Analyse verschiedener Kauf- und Mietoptionen auf das Verhältnis zwischen Grundfläche und Wohnfläche zu achten.
Als Grundfläche bezeichnet man im Allgemeinen die „bebaute Fläche“, die sich aus dem Grundriss des Gebäudes inklusive der Mauern und der Außendämmung ergibt. Wenn von der Brutto-Grundfläche die Rede ist, so ist damit die Summ der Grundfläche aller Stockwerke gemeint. Allerdings sollten Sie wissen, dass sich die Berechnungsmethoden der Grundfläche nach den sogenannten „Vollgeschossen“ richten. Damit können sich die Ergebnisse durchaus von den Zahlen unterscheiden, die eine Berechnung der Geschossfläche ergibt.
Wird dagegen in einem Vertrag die Wohnfläche eines Objekts nach den Berechnungsmethoden der Wohnflächenverordnung angegeben, so ergibt sich eine kleinere Zahl als bei der Berechnung der Grundfläche. Das liegt zum Beispiel daran, dass der Wohnraum unter Dachschrägen nach einem speziellen Berechnungsschlüssel nur teilweise in die Gesamtsumme der Wohnfläche einfließen darf.
Was sagt das Verhältnis zwischen Grundfläche und Wohnfläche aus?
Für Kenner der Immobilienbranche ist das Verhältnis zwischen Grundfläche und Wohnfläche eine durchaus wichtige Kennzahl. So lässt sich an diesem Verhältnis auf einen Blick erkennen, in welchem Maß sich der vorhandene Raum tatsächlich zu Wohnzwecken nutzen lässt. Eine besonders große Spreizung zwischen den beiden Zahlen kann zum Beispiel darauf hinweisen, dass viele niedrige Dachschrägen vorhanden sind oder dass viel Platz durch große Treppenhäuser in Anspruch genommen wird.
Was berechnet man mit der Grundflächenzahl?
Die sogenannte Grundflächenzahl ist ein rechtlich festgeschriebener Wert, der die zulässige Größe eines Bauvorhabens auf einem bestimmten Baugrundstück begrenzt. Mit der jeweils zutreffenden Grundflächenzahl (GRZ) lässt sich die maximal bebaubare Fläche innerhalb eines spezifischen Grundstücks ermitteln.
Bei den Abkürzungen sollten Sie genau auf Details achten: Während die Grundflächenzahl mit dem Kürzel GRZ abgekürzt wird, verbirgt sich hinter dem Kürzel GFZ die sogenannte Geschossfläche.
Außerdem unterscheidet man bei der Grundflächenzahl zwischen den Hauptanlagen (GRZ I) und den Nebenanlagen /GRZ II). So ergeben sich insgesamt drei verschiedene Kennzahlen:
- GRZ I (Grundflächenzahl der Hauptanlagen)
- GRZ II (Grundflächenzahl der Nebenanlagen)
- GFZ (Geschossflächenzahl)