Zählt die Kellerfläche zur Wohnfläche?
Die Frage, ob ein Keller zur Wohnfläche oder nur zur Nutzfläche eines Hauses zählt, ist nicht immer ganz einfach zu beantworten. Dennoch kann eine Abklärung durchaus relevant sein, um z.B. die anteiligen Betriebskosten oder die Höhe einer Versicherungspolice richtig zu berechnen. In strittigen Fällen können vor allem folgende Faktoren ausschlaggebend sein:
- die Lage der Kellerräume (direkter oder separater Zugang)
- der Ausbauzustand: (u.a.) gedämmt und beheizt oder unbeheizt
- die lichte Raumhöhe
- Nutzbarkeit als Hobbyraum
- Fensterfläche und Tageslichtsituation
- Belüftungssituation
Das gilt bei unbeheizten Kellerräumen mit separatem Zugang
Ob die Kellerfläche zur Wohnfläche zählt, hängt grundsätzlich von verschiedenen baulichen Gegebenheiten ab. Darüber hinaus ist aber auch zwischen verschiedenen Rechtsgrundlagen zu unterscheiden, auf die sich die Parteien eines Mietvertrages berufen können. Wird die Rechtsgrundlage im Mietvertrag nicht explizit erwähnt oder ist eine sogenannte Beschaffenheitsvereinbarung mit einer Formulierung wie „wie besehen“ oder Ähnlichem enthalten, so kann nach den Regelungen der DIN 277 selbst ein kaum ausgebauter Keller voll zur Wohnfläche hinzugerechnet werden.
Diese Zurechnung ist aber nicht unstrittig und kann vor Gericht mitunter mit Verweis auf die Wohnflächenverordnung (WflVO) von 2004 angezweifelt werden. Starke Argumente dafür, den Keller nicht oder zumindest nur anteilig der Wohnfläche zuzurechnen, sind gegeben, wenn es sich um einen separaten Kellerraum außerhalb der eigentlichen Wohnung handelt. Das ist z.B. bei den typischen Kellerabteilen in einem Mehrfamilienhaus der Fall. Diese sind üblicherweise nicht beheizt und verfügen auch oft nur über durchsichtige Wände aus Holzlatten.
Werden solche Kellerräume nicht zur Wohnfläche gerechnet, kann ihre Fläche (wie andere Zubehörräume) dennoch als Gebäudenutzfläche in einen Mietvertrag aufgenommen werden. Die Grundfläche von Lichtschächten an der Außenseite eines Kellers sollte dagegen in keiner Flächenberechnung des Mietvertrags auftauchen.
Kellerräume – beheizt und mit direktem Zugang
Verfügt eine Wohnung oder ein Haus über eine Kelleretage, die ausschließlich über die eigenen Wohnräume zugänglich ist, gehört deren Fläche in der Regel sehr wohl auch zur Wohnfläche laut Miet- oder Kaufvertrag. Zumindest dann, wenn es sich um einen Kellerraum mit entsprechender lichter Höhe (je nach Bundesland ca. 2,40 m oder 2,50 m) handelt, der über Tageslicht verfügt und beheizt werden kann.
Dürfen Kellerräume in Mehrfamilienhäusern als Wohnfläche genutzt werden?
Wenn die Nutzung von Kellerräumen als Wohnfläche geplant ist, sollte dies möglichst schon beim Bau des Hauses berücksichtigt werden. Schließlich müssen dann z.B. auch sanitäre Anlagen eingebaut werden. Eine nachträgliche Nutzung eines Hobbyraumes im Keller als Wohnraum ist nicht ohne Weiteres zulässig. Zusätzlich sind für Wohnräume im Souterrain bzw. im Kellergeschoss die Bauordnungen der einzelnen Bundesländer zu beachten. Laut diesen können zum Beispiel Abböschungen vorgeschrieben sein, damit ausreichend Tageslichteinfall in die Räume garantiert werden kann.
In einem Mehrfamilienhaus haben die anderen Mieter zudem das Recht, der Nutzung von Kellerräumen als Wohnraum (z.B. als sporadisches Gästezimmer) zu widersprechen. Dies gilt selbst dann, wenn durch diese Art der Nutzung keinerlei Beeinträchtigung für die restlichen Mieter entsteht.
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