Die grundlegende Unterscheidung: Geschossfläche vs. Wohnfläche
Die Begriffe Geschossfläche und Wohnfläche sind zentrale Komponenten der Immobilienbewertung und -planung, unterscheiden sich jedoch erheblich in ihrer Bedeutung und Anwendung.
Geschossfläche
Die Geschossfläche repräsentiert die Summe der Flächen aller Vollgeschosse eines Gebäudes, die in den Außenmaßen gemessen werden. Diese Maße umfassen die gesamten Außenwände des Gebäudes und schließen somit sämtliche Ebenen ein, die vollständig über dem natürlichen oder festgelegten Gelände liegen.
Wichtige Aspekte der Geschossfläche:
- Außenmaße: Berücksichtigen Sie die Länge und Breite aller Vollgeschosse, einschließlich der Flächen, die durch Außenwände belegt sind.
- Flächenberechnung: Alle Geschosse werden addiert, um die Gesamtsumme der Geschossfläche zu bestimmen.
Wohnfläche
Die Wohnfläche beschreibt die nutzbare Fläche innerhalb eines Wohnraums, die zum dauerhaften Aufenthalt genutzt werden kann und bestimmten gesetzlichen Regeln unterliegt. Bei der Berechnung der Wohnfläche werden nur die tatsächlich bewohnbaren Flächen einbezogen. Raumhöhen und Dachschrägen spielen hierbei eine wesentliche Rolle.
Kernpunkte der Wohnfläche:
- Nutzbare Wohnräume: Einschließlich Wohn- und Schlafzimmer, Küchen und Badezimmer.
- Raumhöhen: Räume mit einer Höhe von mindestens zwei Metern werden voll angerechnet, bei niedrigeren Höhen werden sie anteilig berücksichtigt.
- Außenflächen: Balkone, Loggien und Terrassen werden je nach Verordnung teils nur anteilig einberechnet.
Ein Balkon wird in der Geschossfläche vollständig erfasst, unabhängig davon, wie oft er vorkommt. Bei der Wohnfläche hingegen wird ein Balkon meist nur anteilig berücksichtigt, abhängig von der jeweiligen Landesbauordnung.
Die Berechnung der Geschossfläche
Die Berechnung der Geschossfläche ist ein essentieller Schritt bei der Immobilienplanung und -bewertung. Folgende Schritte sind dabei zu beachten:
- Vollgeschosse identifizieren: Ermitteln Sie alle Vollgeschosse Ihres Gebäudes. Ein Vollgeschoss liegt über dem natürlichen oder festgelegten Geländeniveau und erfüllt bestimmte Mindesthöhenanforderungen.
- Außenmaße ermitteln: Messen Sie die Außenmaße (Länge und Breite) jedes Vollgeschosses einschließlich der Außenwandstärke.
- Fläche berechnen: Multiplizieren Sie die Länge und Breite jeder Etage, um die jeweilige Geschossfläche zu erhalten.
- Flächen addieren: Addieren Sie die Flächen sämtlicher Vollgeschosse, um die gesamte Geschossfläche des Gebäudes zu ermitteln.
Die Berechnung der Wohnfläche: Zwei gängige Methoden
In Deutschland gibt es keine einheitliche Regelung zur Berechnung der Wohnfläche. Die zwei gängigsten Methoden sind die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die DIN-Norm 277.
Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Die Wohnflächenverordnung ist die präziseste Methode und wird vor allem im sozialen Wohnungsbau und bei Streitfällen herangezogen. Wesentliche Aspekte der WoFlV sind:
- Räume mit einer Höhe von mindestens zwei Metern werden voll angerechnet, Raumhöhen zwischen einem und zwei Metern werden nur zur Hälfte einbezogen.
- Balkone, Terrassen und Loggien werden meist zu 25–50 Prozent berücksichtigt.
- Kellerräume, Heizungsräume und Waschküchen werden nicht in die Wohnfläche einbezogen.
DIN-Norm 277
Die DIN-Norm 277 bietet eine alternative Herangehensweise und berücksichtigt die gesamte Grundfläche einer Wohnung, ohne Raumhöhe und Nutzung einzelner Räume zu differenzieren:
- Alle Grundflächen der Wohnung werden vollständig angerechnet.
- Balkone, Terrassen und Loggien werden zu 100 Prozent angerechnet.
- Keller, Waschküchen und Heizungsräume zählen vollständig zur Wohnfläche, sofern sie nutzbar sind.
Warum die Unterscheidung so wichtig ist
Die Unterscheidung zwischen Geschossfläche und Wohnfläche ist wesentlich, da beide Flächenangaben unterschiedliche Funktionalitäten und rechtliche Auswirkungen haben. Eine präzise Kenntnis dieser Unterschiede ist notwendig, um verschiedene Parameter rund um Ihre Immobilie treffend einzuschätzen.
Hier einige wesentliche Aspekte:
- Rechtliche Sicherheit: Fehlerhafte Angaben können rechtliche Auseinandersetzungen nach sich ziehen. Korrekte Wohnflächenangaben sind entscheidend für Miet- und Kaufverträge.
- Finanzielle Auswirkungen: Wohn- und Geschossfläche beeinflussen direkt den Miet- oder Kaufpreis einer Immobilie.
- Grundsteuer und Versicherungen: Die Bemessung der Grundsteuer und bestimmter Versicherungsbeiträge hängt maßgeblich von der Wohnfläche ab.
- Planungs- und Genehmigungsverfahren: Geschossfläche beeinflusst die Bebauungsdichte und somit die Genehmigungsfähigkeit von Bauvorhaben.
Eine präzise Berechnung und klare Unterscheidung der Flächenangaben helfen, rechtliche und finanzielle Konflikte zu vermeiden und eine fundierte Immobilienbewirtschaftung zu gewährleisten.
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