Kostenbeispiel: Grundstück erschließen
Beispielsituation:
- voll erschlossenes Grundstück
- innere Erschließung
- Nutzungsart: Wohnnutzung (Einfamilienhaus)
- durchschnittliche Entfernung des Hauses von der Grundstücksgrenze
| Posten | Preis |
|---|---|
| Wasseranschluss | 2.300 EUR |
| Abwasseranschluss | 2.550 EUR |
| Stromanschluss | 2.800 EUR |
| Telefon/Internet | 1.050 EUR |
| Gesamtkosten | 8.700 EUR |
Kostenbestandteile
- Äußere Erschließung (öffentliche Erschließung)
- Innere Erschließung (private Erschließung)
- Bodengutachten und Vermessung #kostenfaktoren
Äußere Erschließung (öffentliche Erschließung)
Die öffentliche Erschließung meint die Erschließung des Grundstücks bis zur Grundstücksgrenze. Dabei muss unterschieden werden zwischen verkehrsmäßiger Erschließung (Straßen, Wege, Gehwege, Straßenbeleuchtung) und technischer Erschließungen (Versorgungsleitungen: Wasser, Abwasser, Strom, Gas Fernwärme,Telefon, Internet, Kabelfernsehen sowie Vermessung und Bodenwertgutachten wenn nötig).
Auch Wasser, Strom, Abwasser, Gas etc. zählen zur äußeren Erschließung
Beteiligung der Grundstücksbesitzer an den Kosten. Diese Erschließung findet zwar grundsätzlich auf dem Grund und Boden der Kommune statt – nach dem geltenden Erschließungsrecht darf die Kommune die Kosten zum Teil aber an die Inhaber der Anliegergrundstücke weiterreichen. Der Grund dafür ist, dass durch die Erschließung die anliegenden Grundstücke eine Wertsteigerung erfahren, weil sie nur in erschlossenem Zustand bebaubar sind. Welche Kosten die Kommune an die Grundstückseigentümer weiterreichen darf, ist im Baugesetzbuch (BauGB) exakt geregelt.
Gerade bei einer geringen Zahl von Grundstücken (im Extremfall ein einzelnes Grundstück), das aufwendig öffentlich erschlossen werden muss, ist unter Umständen als Erstkäufer des Grundstücks mit hohen bis sehr hohen Kostenbeteiligungen (Kommunalabgabe) als Grundstücksbesitzer zu rechnen.
Prüfung über die Bodenrichtwertangabe. Beim Bodenrichwert findet sich entweder das Kürzel „ebf“ oder das Kürzel „ebp“. Das erste bedeutet „erschließungsbeitragsfrei“ und gibt an, dass keine Kostenbeteiligung für die öffentliche Erschließung zu bezahlen ist. Das Kürzel „ebp“ bedeutet genau das Gegenteil, nämlich, dass eine Kostenbeteiligung für die Erschließung verlangt wird.
Wie hoch diese Kosten im einzelnen ausfallen, lässt sich daraus nicht ableiten, das hängt von der Situation im Einzelfall (Zahl der Grundstücke, Verteilungsschlüssel, Erschließungslänge, individuell anfallende Kosten, Höhe des von der Kommune getragenen Anteils, Bestimmungen im Kommunalabgabenrecht) ab. Grundsätzlich hat die Kommune aber die Möglichkeit, bis zu 90 % der Kosten für die technische Erschließung und bis zu 70 % der Kosten für die verkehrsmäßige Erschließung auf die Käufer anliegender Grundstücke zu verteilen. Die Rechnung für den Erschließungsbeitrag darf die Kommune bis zu 4 Jahre nachträglich zustellen.
Eine volle Erschließung kann Kosten von 10.000 bis 20.000 EUR kosten, in Extremfällen oft auch noch deutlich mehr.
Verteilungsschlüssel. Bei der Verteilung der Kosten auf die einzelnen Grundstücke spielen vor allem die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ) als Verteilungsmaßstab eine wichtige Rolle, daneben auch die an der Straßenseite liegende Grundstücksbreite. Bei gewerblicher Nutzung von Grundstücken liegen die Kosten gewöhnlich höher als bei einer Nutzung zu Wohnzwecken.
Voll erschlossen und teilerschlossen. Beim Grundstücksverkauf findet man bei Bauland häufig die Angaben „voll erschlossen“ und „teilerschlossen“. Hier muss man darauf achten, dass „vollerschlossen“ nicht immer zwingend bedeutet, dass tatsächlich alle Versorgungsleitungen direkt an der Grundstücksgrenze liegen. Das sollte man immer grundsätzlich hinterfragen.
Innere Erschließung (private Erschließung)
Die innere Erschließung meint die Erschließung von der Grundstücksgrenze bis zum Standort des Hauses. Je weiter das Haus von der Grundstücksgrenze entfernt ist, desto höher liegen diese Kosten. Auch eine problematische Bodenbeschaffenheit auf dem Grundstück erhöht die Kosten, da die Kosten für die erforderlichen Erdarbeiten (das Anlegen der Verlegegräben) sich bei problematischer Bodenbeschaffenheit massiv verteuern können.
Im Überblick – Kosten die zu kalkulieren sind:
- Kanalanschlusskosten, Anschluss an das kommunale Entsorgungsnetz, Abwasseranschluss
- Wasseranschlusskosten (Anschluss an das kommunale Versorgungsnetzwerk, zusätzliche Kosten für Bauwasser)
- Stromanschlusskosten (zusätzliche Kosten für Baustrom während der Bauphase)
- Telefon- und Internet Hausanschluss
- Gasanschluss
- gegebenenfalls Fernwärme-Anschluss
- Befestigung der Zufahrt, z. B. Pflastern der Einfahrt
Klicken Sie einfach auf den entsprechenden Link, um mehr über die Kosten zu erfahren. Kosten und Steuern beim Kauf (Grunderwerbsteuer, Notarkosten) sind hier nicht berücksichtigt, da sie zu den Baunebenkosten (als Faustformel 20 % der Gesamtbaukosten) zählen.
Bodengutachten und Vermessung
Ebenso zu den Erschließungskosten gehören die Kosten für das Bodengutachten (Baugrundgutachten) und die notwendigen Vermessungsarbeiten. Für beide Arbeiten ist in üblichen Fällen mit Kosten 2.000 und 4.000 EUR zu rechnen.
Auch die Kosten für die Vermessung sind zu beachten
Bodengutachten. Das Bodengutachten untersucht die Bodenbeschaffenheit und das Vorhandensein von eventuellen Altlasten im Boden. Die ermittelte Bodenklasse (zwischen 1 und 7) ist auch ein wichtiger Kostenfaktor für später geplante Erdarbeiten – je höher die Bodenklasse, desto teurer wird es, übliche (unproblematische) Bodenklassen liegen zwischen 3 und 5.
Altlasten. Altlasten auf dem Grundstück sind eine sehr schlechte Nachricht – da man sie vor dem Bau komplett entsorgen muss, was mit zum Teil enormen Kosten verbunden ist. In den meisten Fällen wird belastetes Erdreich in großem Umfang abgetragen und gegen unbelastetes ausgetauscht. Bei einzelnen Schadstoffen ist auch eine Behandlung des belasteten Erdreichs vor Ort möglich (Filterung, etc.).
Vermessung. Die Vermessung ist zwingend notwendig, verursacht meist aber nur vergleichsweise geringe Kosten.
Kostenbeispiel aufwändige Ausführung
Beispielsituation:
- Baugrundstück, unerschlossen
- geringe Zahl von Anliegergrundstücken (hohe Kommunalabgabe)
- umfassende Erschließungsarbeit erforderlich
- problematische Bodenbeschaffenheit
- größere Entfernung des Hauses von der Grundstücksgrenze
| Posten | Preis |
|---|---|
| öffentliche Erschließung | 21.800 EUR |
| private Erschließung | 17.500 EUR |
| Gesamtkosten | 39.300 EUR |
Kosten reduzieren
Um die anfallenden Kosten zu reduzieren und unnötige Kosten zu vermeiden, bieten sich mehrere Möglichkeiten:
- Gegebenheiten am Grundstück vor dem Kauf genau prüfen
- Bei privater Erschließung Verlegearbeiten möglichst bündeln
- Eigenleistung bei Erdarbeiten
Gegebenheiten am Grundstück vor dem Kauf genau prüfen
In den meisten Fällen lohnt es sich, schon vor dem Grundstückskauf in ein Bodengutachten zu investieren: auf diese Weise kann man später teure Kostenfallen sicher ausschließen (mangelnde Tragfähigkeit des Untergrunds, teure Erdarbeiten durch schlechte Bodenarbeiten, teure Entsorgungspflicht für Altlasten, bestehende Grundwasserproblematik). Auch Angaben wie „voll erschlossen“ sollte man immer noch einmal gründlich nachprüfen.
Bei privater Erschließung Verlegearbeiten möglichst bündeln
Wasser und Abwasser kann man zusammen verlegen lassen, ebenso Strom-, Telefon- und Internetleitung. Je mehr die Arbeiten gebündelt ausgeführt werden, desto geringer fallen die Kosten am Ende aus.
Eigenleistung bei Erdarbeiten
Erdarbeiten sind ein großer Kostenfaktor beim Anschluss des Hauses an die Versorgungsnetze. Mit etwas Einsatzwillen und Geschick kann man durch Eigenleistungen dabei einiges an Kosten sparen.
FAQ
Welche Kosten verursacht das Erschließen eines Grundstücks?
In unserem Beispiel fallen für die Grundstückserschließung (innere Erschließung) Kosten von 8.700 EUR an. Die Gesamtkosten können im Einzelfall stark unterschiedlich liegen, weitere Kostenbeispiele finden Sie in unserem Artikel.
Aus welchen Kostenbestandteilen setzen sich die Kosten zusammen?
Die grundlegenden Bestandteile sind die Kosten für die äußere Erschließung (öffentliche Erschließung), die Kosten für die Erschließungsarbeiten auf dem Grundstück (innere Erschließung) und die Kosten für Bodengutachten und Vermessung. Mehr zu den einzelnen Kostenbestandteilen erfahren Sie in unserem Artikel.
Wie lassen sich die Kosten senken?
Als Käufer sollte man möglichst schon vor dem Kauf ein Bodengutachten anfertigen lassen, um unliebsame und teure Überraschungen zu vermeiden. Bei der privaten Erschließung können Eigenleistungen die Kosten deutlich senken, Verlegearbeiten sollte man nach Möglichkeit bündeln. Mehr Tipps zum Senken der Kosten finden Sie in unserem Artikel.
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