Welche Mietminderung ist bei einem Wasserschaden angemessen

So unterschiedlich ein Wasserschaden in der Ursache und Ausprägung sein kann, so uneinheitlich ist die Ermittlung einer angemessenen Mietminderung. In der allgemeinen Tabelle für eine Mietminderung sind Präzedenzfälle aufgelistet, die eine ungefähre Einschätzung ermöglichen. Dabei werden direkte und indirekte Folgen eines Wasserschadens berücksichtigt.

Schadensarten und Konsequenzen

Bei einem Wasserschaden denken viele Menschen an einen Wasserrohrbruch mit anschließender Überschwemmung oder an einen mit Regenwasser vollgelaufenen Keller. Neben dieser Art Wasserschaden mit direkten Auswirkungen wie Mauerdurchfeuchtung, Zerstörung von Möbeln, Holz und Tapeten gibt es eine Vielzahl weiterer Abstufungen.

Kondenswasser kann in enormen Mengen entstehen und zu einem unwesentlich weniger zerstörerischen Wasserschaden führen. Neben der Ursache durch Lüftungsverhalten und Temperaturunterschieden könne bauliche Mängel dieses „Schwitzwasser“ produzieren. Eine weitere häufige Ursache sind undichte Rahmen von Fenstern und Türen und kaputte Dachbedeckungen.

Neben dem direkt durch das Wasser verursachten Schaden kommen Folgegründe hinzu, die eine Mietminderung erlauben. Dazu gehören die Maßnahmen zur Beseitigung des Wasserschadens und eventuelle Schmälerung des Wohnwerts während des Trocknungsvorgangs. Nach einem Wasserschaden kann sich die Höhe der angemessenen Mietminderung verändern.

Wohnsituation und Rechtslage

Eine Mietminderung ist immer möglich und rechtens, auch wenn den Vermieter kein Verschulden trifft. Das Recht zur Mietminderung unterliegt der Garantiehaftung, die ein Vermieter laut gesetzlichem Mietrecht gegenüber dem Mieter eingeht. Ausschlaggebend ist die Wohnwertminderung, die erst einmal unberührt von der Ursache und dem Beheben bleibt.

Im Streitfall ist es häufig empfehlenswert, einen unabhängigen Gutachter und als Schiedsstelle eventuell den Verbraucher- oder Mieterschutz einzuschalten. Im Falle eines vom Mieter ausgelösten Wasserschadens wie einer ausgelaufenen Waschmaschine oder Aquarium ist eine Mietminderung nicht möglich.

Mietminderung in Schriftform anzeigen

Wenn eine Mietminderung durchgeführt werden soll, muss sie in Schriftform erfolgen und sowohl Schadensbeschreibung als Höhe der Minderungssumme enthalten. Ab Minderungsquoten von über 25 Prozent sollte immer ein Rechtsanwalt oder der Mieterschutz eingeschaltet werden. Bei Uneinigkeit über die Höhe der Quote kann die einbehaltene Differenz seitens des Mieters auf einem Anderkonto geparkt werden.

Eine angemessene Frist zur Beseitigung des Wasserschadens ergibt sich aus der Art des Schadens. Bei einer notwendigen Komplettsanierung eines schwereren Schadens kann die Mietminderung entsprechend Wohnwertminderung angepasst werden, wenn die baulichen Maßnahmen beginnen. Typisches Beispiel ist das Trockenlegen durchnässter Wände, die den betroffenen Raum zeitweise unbewohnbar machen können.

Nebenkosten bezüglich Sanierung bedenken

Eine Mietminderungsquote bezieht sich immer auf die Bruttomiete einschließlich der Nebenkosten. Berücksichtigt werden kann in der Mietminderung auch der sich erhöhende Nebenkostenanteil beispielsweise durch hohen Stromverbrauch bei der Sanierung und Behebung des Wasserschadens.

Minderungshöhe bei direkten Schäden

Als direkter Wasserschaden wird unmittelbare Nässe oder physisch vorhandendes Wasser einsortiert. Sich daraus ergebende Konsequenzen, die den Wohnwert nachträglich einschränken, sind den indirekten Schadensarten zuzuordnen.

Bis 10 Prozent Mietminderung

• Stehendes Wasser im Keller
• Vereinzeltes Durchsickern von Wasser durch die Zimmerdecke
• Wasserflecken auf Böden, Wänden oder Decken
• Feuchter oder nasser Fenster- oder Türsturz

10-25 Prozent Mietminderung

• Undichtes Dach, durch das Wasser eindringt
• Komplett durchfeuchtete Fensterfront

25-50 Prozent Mietminderung

• Defekte Abwasserableitung in Toilette, Waschbecken und Badewanne
• Tropfendes Wasser an der Zimmerdecke oder den Wänden

50-100 Prozent Mietminderung

• Unbewohnbarkeit
• Überschwemmung auch durch Regenwasser
• Komplette Durchfeuchtung der Wohnung

Minderungshöhe bei indirekten Schäden

Als Leitfaden für die Mietminderung steht immer die Bewohnbarkeit im Vordergrund. Schimmel und Gerüche beeinflussen die Wohnqualität oder Wohnfähigkeit genauso wie die notwendigen baulichen Maßnahmen zur Schadensbeseitigung. Keine Mietminderung ist möglich, wenn das Schwitzwasser eines Neubaus durch Lüftungsverhalten reguliert werden kann. Eine Ausnahme stellen die eventuell anfallenden zusätzlichen Heizkosten in der Heizperiode dar. Feuchtigkeit im Keller von Altbauten wird von den Gerichten ebenfalls nicht als Minderungsgrund angesehen.

Bis 10 Prozent Mietminderung

• Blind gewordene Isolierglasfenstern
• Erhöhter Heizbedarf im Neubau gegen Schwitzwasser
• Lärmbelästigung durch Bauarbeiten zur Schadensbeseitigung außerhalb der Wohnung
• Rostiges Leitungswasser
• Schimmelbildung im Innenbad
• Gewellter Teppichboden
• Unvollständige Renovierung nach Schadensbehebung

10-25 Prozent Mietminderung

• Verzogene und undicht gewordene Fensterrahmen
• Wandrisse mit optischer, aber keiner baulichen Relevanz
• Durchfeuchtete Außenwände ohne Innenluftbefeuchtung
• Aufgebrochenes oder geplatztes Parkett oder Laminat

25-50 Prozent Mietminderung

• Feuchter Teppichboden
• Gestank nach Ab- und oder Brackwasser auch nach dem Lüften
• Wasserflecken und weitere optischen Beeinträchtigungen
• Einsturzgefährdete Innenwand
• Leichter Schimmelpilzbefall in mehreren Räumen
• Verunreinigung des Leitungswassers

50-100 Prozent Mietminderung

• Aufstellen und Betrieb von Trocknungsgeräten wie Gebläsen
• Klammheit in allen Räumen
• Modriger Geruch
• Schimmelpilzbefall, auch wenn er durch ständiges Lüften vermeidbar wäre
• Komplette Unnutzbarkeit eines Zimmers während der Schadensbeseitigung
• Einsturzgefährdete Außenwand oder tragende Wand

Autor: Stephan Reporteur