Die Grundlagen des Bestandsschutzes
Bestandsschutz erreicht ein Bauwerk wie eine Mauer an der Grundstücksgrenze nur, wenn es zum Zeitpunkt des Baus genehmigt und rechtskonform erirchtet wurde. Es schützt eine Mauer, die in dieser Form in der Gegenwart nicht mehr gebaut werden dürfte.
Bestandsschutz besteht nur so lange wie die Mauer baulich nicht verändert wird (beispielsweise die Mauerkrone mit Ziegeln belegen) und/oder ihre Nutzung geändert wird (beispielsweise die Umwandlung zur Gebäudewand).
Bestandsschutz kann in den ersten drei Jahren nach Erbauen der Mauer durch Einspruch dagegen und eine zivilrechtliche Klage verhindert werden. Auch wenn es keine Verjährungsfrist selbst für Schwarzbauten gibt, entscheiden Gerichte häufig gegen einen späteren Einspruch.
Behördliche Wege zum Bestandsschutz
Bestandsschutz kann auch entstehen, wenn eine Kommune oder Stadt in ihrer Satzung einen Schwarzbau als rechtskonform erklärt.
Die Erlangung eines Bestandsschutzes kann von der zuständigen Baubehörde bestätigt werden, ohne eine Baugenehmigung zu erteilen.
Entfällt der Bestandsschutz durch bauliche Änderungen an der Mauer oder einer Umwidmung der Nutzung, kann ein Bauamt den Abriss der Mauer an der Grundstücksgrenze verfügen.
Bestandsschutz sollte nicht mit dem nachgeordneten Gewohnheitsrecht verwechselt werden.
Bestandsschutz im Konfliktfall
Kommt es zum Konflikt über die Mauer an der Grundstücksgrenze, gilt zuerst einmal, dass bei einer gemeinsamen Grenzanlage (Kommun- oder Nachbarmauer) zwei gleichwertige Eigentümer und Rechtsansprüche beteiligt sind. Handelt es sich um eine Grenzmauer, kann der Nachbar vom Eigentümer einen Abriss oder Rückbau verlangen, der aber oft nicht justiziabel umsetzbar ist.
Bestandsschutz schützt die Mauer in fast jedem Fall und nur Baufälligkeit und Einsturzgefahr können ihn aushebeln.