Baugenehmigung und Nutzungsweise
Bestandsschutz ist im Baurecht verankert, um dem Eigentumsrecht von Privatpersonen gegenüber staatlichen Institutionen gerecht zu werden. Er ist die automatische Folge einer ausgestellten Baugenehmigung, egal wie lange die Erteilung her ist. In Einzelfällen können auch ohne Baugenehmigung erstellte bauliche Anlagen Bestandsschutz genießen.
Als zweiter zentraler Faktor für den Bestandsschutz ist die Nutzungsweise ausschlaggebend, die mit der im Ursprungszustand genehmigten Nutzungsart übereinstimmen muss. Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahme heben ihn nicht auf. Eingeschlossen in den Bestandsschutz sind auch Fenster in der Grenzbebauung zum Nachbarn.
Häufig geht es um den Brandschutz
Zwischen Brandschutz und Fenster in einer Grenzbebauung entsteht eine bauliche Kollosion. Auf der Grundstücksgrenze ist eine Brandschutzmauer vorgeschrieben. Sie darf nach heutigem Baurecht nicht mehr von Öffnungen, also Fensters, unterbrochen sein.
Generell sind die Vorgaben zum Brandschutz konkreter und umfangreicher als die Regeln zum Bestandsschutz. Der Interpretationsspielraum für den Schutz ist um ein Vielfaches höher. Das kann zuerst einmal zu folgenden Anordnungen einer Baubehörde führen:
- Das oder die Fenster müssen zugemauert werden
- Umbaumaßnahmen wie Fensteraustausch oder Erweiterung können stillgelegt werden
- Die Nutzung der baulichen Anlage beziehungsweise des Gebäudes wird untersagt
- Die bauliche Anlage beziehungsweise das Gebäude muss abgerissen werden
Wichtig ist, dass Bestandsschutz nicht mit einem Gewohnheitsrecht an der Grenzbebauung verwechselt werden darf. Gegen behördliche Anordnungen kann Widerspruch eingelegt werden. Der Eigentümer muss allerdings den Nachweis über den Bestandsschutz führen (alte Baugenehmigung).
Es kann zur Verfügung kommen, Brandschutzfenster der Feuerfestigkeitsklasse F60 einzubauen, statt sie zumauern zu müssen. Eine weitere und häufig als „Königsweg“ gewählte Lösung ist der Eintrag ins Baulastverzeichnis und ins Grundbuch. Das senkt allerdings den Wert des Nachbargrundstücks, was sich im Normalfall dessen Eigentümer bezahlen lässt.