Was gilt bei Miete oder Kauf?
Die korrekte Berechnung der Wohnfläche oder Nutzfläche einer Immobilie ist nicht selten eine Frage, die Streitparteien bis vor ein Gericht führt. Schließlich geht es dabei regelmäßig um eine Menge Geld. Auch wenn ein Objekt von Mietern oder Käufern vorab ausgiebig besichtigt wurde, kann eine falsch angegebene Quadratmeterzahl im Miet- oder Kaufvertrag hinterher beanstandet werden. Schließlich handelt es sich bei der Quadratmeterzahl um eine zentrale Größe, die bei der Wertermittlung einer Immobilie eine entscheidende Rolle spielt.
Wird nach dem Kauf einer Wohnung beim Nachmessen eine größere Diskrepanz zwischen den im Kaufvertrag aufgeführten Zahlen und den eigenen Messungen festgestellt, können Rückzahlungsforderungen durchaus gerechtfertigt sein. Daher kann es ratsam sein, vor Abschluss des Rechtsgeschäfts einen Sachverständigen mit der korrekten Vermessung der Immobilie zu betrauen.
Selbst bei Mietverträgen gilt mittlerweile nicht mehr, dass eine Abweichung von mehr als 10 Prozent vorliegen muss, um Ansprüche geltend machen zu können. Umgekehrt kann es aber auch sein, dass bei bestimmten Wohnungen die im Mietvertrag angegebene Quadratmeterzahl nicht unbedingt rechtliche Relevanz hat. Wird die Größe einer Wohnung außerhalb des Geltungsbereichs des Mietrechtsgesetzes im Mietvertrag als „wie besehen“ kommentiert, werden spätere Bemühungen um Entschädigungszahlungen kaum fruchten.
Besonderheiten bei der Wohnflächenberechnung im Dachgeschoss
Wird im Mietvertrag ausdrücklich auf die Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WflVO) 2004 Bezug genommen, so sind Dachschrägen in der Dachgeschosswohnung bei der Wohnflächenberechnung unbedingt zu berücksichtigen. Denn ist das Dach nicht in Kniestockhöhe, sondern direkt auf die Decke des darunter befindlichen Stockwerks aufgesetzt, bezeichnet man die Starthöhe der Dachschräge an den oftmals eingesetzten Trockenbauwänden auch als Drempelhöhe. Nun kann mit einem am Boden aufliegenden Laserentfernungsmesser relativ leicht die Lage der folgenden Punkte bestimmt werden:
- bis zu welcher Linie die Raumhöhe kleiner als 1 m ist
- in welchem Bereich die Raumhöhe zwischen 1 und 2 Metern liegt
- ab welcher Linie die Raumhöhe 2 Meter überschreitet
Die Bereiche, in denen die Raumhöhe weniger als 1 Meter beträgt, fallen laut WflVO komplett aus der Berechnung der Wohnfläche heraus. Bereiche mit einer lichten Raumhöhe zwischen 1 und 2 Metern werden zu 50 Prozent berücksichtigt. Nur die Bereiche mit einer Mindesthöhe von 2 Metern werden voll als Wohnfläche berücksichtigt.
Achtung: Für die Berechnung der Nutzfläche ist die Raumhöhe nicht relevant
In der Praxis kommt es aber durchaus vor, dass in einem Vertrag nicht die Wohnfläche nach WflVO, sondern die Nutzfläche festgeschrieben wird. Das ist laut entsprechenden Gerichtsurteilen auch nachvollziehbar, da Dachgeschosswohnungen in Stadtlagen durchaus beliebt sind und Raumanteile mit Raumhöhen unter 1 Meter zumindest als Stauraum durchaus praktisch genutzt werden können.
Deshalb sollten Sie wissen, dass bei einer Berechnung der Nutzfläche nach der DIN 277 lediglich die Flächenberechnungen in Fußbodenhöhe ausschlaggebend sind. Diese werden daher für die Berechnung der Gebäudenutzfläche ohne Berücksichtigung der jeweiligen lichten Raumhöhe herangezogen.