Was gilt bei Miete oder Kauf?
Die korrekte Berechnung der Wohnfläche oder Nutzfläche einer Immobilie ist nicht selten eine Frage, die Streitparteien bis vor ein Gericht führt. Schließlich geht es dabei regelmäßig um eine Menge Geld. Auch wenn ein Objekt vom Mieter oder Käufer vorab ausgiebig besichtigt wurde, kann eine falsch angegebene Quadratmeterzahl im Miet- oder Kaufvertrag hinterher beanstandet werden. Schließlich handelt es sich bei der Quadratmeterzahl um eine zentrale Größe, die für die Wertermittlung eines Objekts eine entscheidende Rolle spielt.
Wird beim Nachmessen nach dem Kauf einer Wohnung eine größere Diskrepanz zwischen den im Kaufvertrag angeführten Zahlen und den eigenen Messungen festgestellt, können Rückzahlungsforderungen durchaus begründet sein. Deshalb kann es auch Sinn machen, einen Gutachter vor Abschluss des Rechtsgeschäfts mit der korrekten Vermessung der Immobilie zu betrauen.
Selbst bei Mietverträgen gilt mittlerweile nicht mehr, dass eine Abweichung von mehr als 10 Prozent vorliegen muss, um Ansprüche geltend machen zu können. Allerdings kann es in umgekehrter Richtung auch sein, dass für bestimmte Wohnungen die im Mietvertrag angeführte Quadratmeterzahl nicht unbedingt rechtliche Relevanz hat. Wird die Größe einer Wohnung außerhalb des Geltungsbereichs des Mietrechtsgesetzes im Mietvertrag als „wie besehen“ kommentiert, werden spätere Bemühungen um Entschädigungszahlungen kaum fruchten.
Besonderheiten bei der Wohnflächenberechnung im Dachgeschoss
Wird im Mietvertrag ausdrücklich auf die Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WflVO) von 2004 Bezug genommen, so müssen Dachschrägen in der Dachgeschosswohnung bei der Berechnung der Wohnfläche unbedingt berücksichtigt werden. Ist das Dach nämlich nicht in Kniestockhöhe, sondern direkt auf die Decke des darunter befindlichen Stockwerks aufgesetzt, bezeichnet man die Starthöhe der Dachschräge an den oftmals eingesetzten Trockenbauwänden auch als Drempelhöhe. Nun kann mit einem am Boden aufliegenden Laserentfernungsmesser relativ leicht die Lage der folgenden Punkte bestimmt werden:
- bis zu welcher Linie die Raumhöhe niedriger als 1 Meter ist
- in welchem Bereich die Raumhöhe zwischen 1 und 2 Metern liegt
- ab welcher Linie die Raumhöhe 2 Meter überschreitet
Die Bereiche, in denen die Raumhöhe niedriger als 1 Meter ist, fallen laut WflVO komplett aus der Berechnung der Wohnfläche heraus. Bereiche mit einer lichten Raumhöhe zwischen 1 und 2 Metern werden zu 50 Prozent berücksichtigt. Nur die Bereiche mit einer Mindesthöhe von 2 Metern werden voll als Wohnfläche berücksichtigt.
Achtung: Für die Berechnung der Nutzfläche ist die Raumhöhe nicht relevant
In der Praxis kommt es aber durchaus vor, dass in einem Vertrag nicht die Wohnfläche nach WflVO, sondern die Nutzfläche festgeschrieben wird. Das ist laut entsprechenden Gerichtsurteilen auch nachvollziehbar, da Dachgeschosswohnungen in Stadtlagen durchaus beliebt sind und Raumanteile mit Raumhöhen unter 1 Meter zumindest als Stauraum durchaus praktisch nutzbar sind.
Deshalb sollten Sie wissen, dass bei einer Berechnung der Nutzfläche nach der DIN 277 lediglich die Flächenberechnungen in Fußbodenhöhe ausschlaggebend sind. Diese werden daher für die Berechnung der Gebäudenutzfläche ohne Berücksichtigung der jeweiligen lichten Raumhöhe herangezogen.