Zählt der Garten überhaupt zur Wohnfläche?

Kein Zweifel: Ein Garten kann die Lebensqualität in einem gemütlichen Zuhause enorm erhöhen. Dies macht sich für gewöhnlich auch bei den Mietpreisen für Häuser und Wohnungen mit eigenem Garten oder Gartenanteil bemerkbar. Selbst überteuerte Angebote finden in den Top-Lagen der Metropolen ihre jeweiligen Interessenten, wenn es sich um eine ansprechend gestaltete Immobilie handelt. Rein rechtlich betrachtet gibt es allerdings viele Ungenauigkeiten auf diesem Terrain.

Abgesehen vom baulichen Sonderfall einer luxuriösen Dachterrasse dürfen Gartenflächen im Mietvertrag nicht einfach zur Wohnfläche hinzugezählt werden. Das ist bei Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern auch insofern wichtig, da die Nebenkosten oftmals nach einem speziellen Schlüssel anhand der Wohnfläche laut Mietvertrag berechnet werden. Außerdem können Vermieter versucht sein, Regelungen wie die Mietpreisbremse durch Tricksereien zu umgehen.

Es kann sich durchaus lohnen, auch Jahre nach dem Einzug einen Blick in Ihren bestehenden Mietvertrag zu werfen. Wenn Sie beim Nachmessen Ihrer Wohnfläche grobe Abweichungen von der im Mietvertrag als Wohnfläche aufgeführten Quadratmeterzahl feststellen, könnte sich daraus ein Ansatzpunkt für eine etwaige Mietminderung oder sogar auch für eine anteilige rückwirkende Rückerstattung von bereits geleisteten Mietzahlungen ergeben.

Mietverträge ab 2004: Terrassen- und Balkonflächen richtig berechnen

Die Gartenfläche darf zwar nicht pauschal zur Wohnfläche hinzugerechnet werden. Es gibt aber durchaus Ausnahmen, wenn Teile des Gartens mit einem gewissen finanziellen Aufwand für die Nutzung als sommerliche Wohnraumerweiterung umgestaltet wurden.

Für ab dem Jahr 2004 geschlossene Mietverträge gilt, dass Terrassen und Balkone mit 25 Prozent ihrer Grundfläche zur Wohnfläche hinzugezählt werden dürfen. Ein Berechnungsschlüssel von 50 Prozent ist nur dann gerechtfertigt, wenn außergewöhnliche Umstände wie eine besonders luxuriöse Gestaltung dies rechtfertigen können.

Der Berechnungsschlüssel für Altverträge aus den Jahren vor 2004

In alten Mietverträgen bis zur Aktualisierung der Rechtsmaterie von 2004 war es durchaus üblich (und auch zulässig), wenn generell 50 Prozent der Fläche von Balkonen und Terrassen in die Berechnung der Wohnfläche eingeflossen sind.

Die Gartennutzung: Unterschiede zwischen Einfamilienhaus und Mehrfamilienhaus

Grundsätzlich sind für die Nutzung eines Gartens durch Mieter unterschiedliche (rechtliche) Szenarien denkbar:

• ein vertraglich mitvermieteter Garten
• eine Nutzung im Sinne einer Gefälligkeit ohne rechtlichen Bindungswillen
• eine stillschweigende Vertragsergänzung

Bei einem Einfamilienhaus kann angenommen werden, dass die Nutzung des Gartens durch die Mieter im Zweifelsfall als vereinbart gilt. In einem Mehrfamilienhaus muss dagegen üblicherweise klar geregelt werden, wer zur Nutzung des Gartens berechtigt und auch zur Pflege verpflichtet ist. In vielen Fällen wird das so geregelt, dass die nicht direkt an die Erdgeschosswohnungen angrenzenden Teile des Gartens als gemeinschaftlich genutzte Gartenanteile definiert werden.