Zählt der Garten zur Wohnfläche?

Von Alexander Hallsteiner | 29. April 2021

Ein Garten steigert zweifellos die Lebensqualität und den Mietpreis von Immobilien. Doch zählt er zur Wohnfläche? Dieser Artikel klärt auf, wie Sie die Berechnung von Wohnflächen betreffend Garten, Terrassen und Balkonen verstehen und kennzeichnet Unterschiede in der Vertragsgestaltung bei Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern.

Der Garten zählt nicht zur Wohnfläche, eine Terrasse hingegen schon

AUF EINEN BLICK

Zählt ein Garten zur Wohnfläche im Mietrecht?

Gartenflächen zählen grundsätzlich nicht zur Wohnfläche. In Mietverträgen ab 2004 dürfen Terrassen und Balkone allerdings mit 25 Prozent ihrer Grundfläche zur Wohnfläche hinzugezählt werden, in Ausnahmefällen mit 50 Prozent.

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Zählt der Garten überhaupt zur Wohnfläche?

Kein Zweifel: Ein Garten kann die Lebensqualität in einem gemütlichen Zuhause enorm erhöhen. Dies macht sich für gewöhnlich auch bei den Mietpreisen für Häuser und Wohnungen mit eigenem Garten oder Gartenanteil bemerkbar. Selbst überteuerte Angebote finden in den Top-Lagen der Metropolen ihre jeweiligen Interessenten, wenn es sich um ansprechend gestaltete Immobilien handelt. Rein rechtlich betrachtet gibt es allerdings viele Ungenauigkeiten auf diesem Terrain.

Abgesehen vom baulichen Sonderfall einer luxuriösen Dachterrasse dürfen Gartenflächen im Mietvertrag nicht einfach zur Wohnfläche hinzugerechnet werden. Das ist bei Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern auch insofern wichtig, da die Nebenkosten oftmals nach einem speziellen Schlüssel anhand der Wohnfläche laut Mietvertrag berechnet werden. Außerdem können Vermieter versucht sein, Regelungen wie die Mietpreisbremse durch Tricksereien zu umgehen.

Es kann sich lohnen, auch Jahre nach dem Einzug einen Blick in den Mietvertrag zu werfen. Stellen Sie beim Nachmessen Ihrer Wohnfläche grobe Abweichungen von der im Mietvertrag als Wohnfläche aufgeführten Quadratmeterzahl fest, könnte dies ein Ansatzpunkt für eine mögliche Mietminderung oder sogar für eine anteilige rückwirkende Rückerstattung bereits geleisteter Mietzahlungen sein.

Mietverträge ab 2004: Terrassen- und Balkonflächen richtig berechnen

Gartenflächen dürfen zwar nicht pauschal zur Wohnfläche hinzugerechnet werden. Es gibt aber durchaus Ausnahmen, wenn Teile des Gartens mit einem gewissen finanziellen Aufwand für die Nutzung als sommerliche Wohnraumerweiterung umgestaltet wurden.

Für ab dem Jahr 2004 geschlossene Mietverträge gilt, dass Terrassen und Balkone mit 25 Prozent ihrer Grundfläche zur Wohnfläche hinzugezählt werden dürfen. Ein Berechnungsschlüssel von 50 Prozent ist nur dann gerechtfertigt, wenn außergewöhnliche Umstände wie eine besonders luxuriöse Gestaltung dies rechtfertigen können.

Berechnungsschlüssel für Altverträge vor 2004

In alten Mietverträgen bis zur Aktualisierung der Rechtsmaterie von 2004 war es durchaus üblich (und auch zulässig), dass generell 50 Prozent der Fläche von Balkonen und Terrassen in die Berechnung der Wohnfläche einbezogen wurden.

Gartennutzung: Unterschiede zwischen Ein- und Mehrfamilienhäusern

Grundsätzlich sind für die Nutzung eines Gartens durch Mieter unterschiedliche (rechtliche) Szenarien denkbar:

ein vertraglich mitvermieteter Garten
eine Nutzung im Sinne einer Gefälligkeit ohne rechtlichen Bindungswillen
eine stillschweigende Vertragsergänzung

Bei einem Einfamilienhaus kann angenommen werden, dass die Nutzung des Gartens durch die Mieter im Zweifelsfall als vereinbart gilt. In einem Mehrfamilienhaus hingegen muss üblicherweise klar geregelt werden, wer zur Nutzung des Gartens berechtigt und auch zur Pflege verpflichtet ist. In vielen Fällen wird dies so geregelt, dass die nicht direkt an die Erdgeschosswohnungen angrenzenden Teile des Gartens als gemeinschaftlich genutzte Gartenanteile definiert werden.

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