Häufiger Streitpunkt: Was gehört zur Wohnfläche unter der Dachschräge?

Dachgeschosswohnungen sind begehrt. Individuell geschnitten mit Nischen, Gauben oder Balken, sind sie das Gegenstück zur klassischen Wohnung mit genormtem Schnitt. Doch bei der Berechnung der Wohnfläche gibt es immer wieder Probleme, wir klären auf.

Wohn- und Nutzfläche sind zwei verschiedene Schuhe

Was ist Wohnfläche und was ist Nutzfläche?

Wenn es um die Berechnung der Fläche von Dachwohnungen geht, wird es für den Mieter mitunter etwas kompliziert. Bereits bei den zwei Begriffen gibt es die ersten Irritationen, denn Wohnfläche und Nutzfläche sind zwei unterschiedliche Dinge, dazu werden manchmal auch Sondernutzflächen und Verkehrsflächen mit berechnet.

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Berechnung nach Wohnfläche

Seit dem 01.01.2004 ist die Wohnstättenverordnung (WoFIV) in Kraft. Seitdem werden alle nach diesem Termin vermieteten Wohnungen berechnet. Für davor vermietete Wohnungen gibt es eine Reihe anderer Bestimmungen.

DIN Norm 277 – Diese Vorschrift ist für Eigentümer sehr vorteilhaft, weil hier die gesamte Wohnfläche, auch die Nutzfläche unter der Dachschräge mit angerechnet wird.
DIN Norm 283 – Diese Berechnungsmethode wird seit 1983 nicht mehr angewendet, taucht aber in alten Mietverträgen immer mal noch auf.
II.BV – Sie galt als Regel vor dem 01.01.2004 und ist in alten Mietverträgen noch gültig, soweit keine baulichen Veränderungen durch den Vermieter vorgenommen wurden.

Was im jeweiligen Mietvertrag als Wohnfläche unter der Dachschräge vereinbart wurde, ist nicht immer zugunsten des Mieters.

Berechnung nach Nutzfläche

Die Nutzfläche wird nach DIN Norm 277 berechnet. Gemäß eines Urteils des OGH, Aktenzeichen OGH |5 Ob 170/16k |25.10.2016, spielt hier die Raumhöhe keine Rolle, sondern die ganze nutzbare Bodenfläche. Diese Bestimmung ist vorteilhaft für Eigentümer und dient auch als Grundlage für die Gebührenberechnung der Baugenehmigung.

So wird berechnet

Die Unterschiede beim berechnen können Sie aus nachfolgender Tabelle entnehmen. Wir können hier nur einen kurzen Ausschnitt abbilden, die tatsächlichen Kosten sollten Sie den jeweiligen Gesetzeswerken entnehmen.

Raum	Berechnung nach Wohnraumfläche (WoFIV)	Berechnung nach Nutzfläche (DIN 277)
Vorratsräume KG	gilt nicht als Wohnfläche	gilt als Nutzfläche und wird berechnet
Flure KG	gilt nicht als Wohnfläche	gilt als Verkehrsfläche und wird berechnet
Treppenraum	gilt nicht als Wohnfläche	gilt als Verkehrsfläche und wird berechnet
Küche, Wohn- und Schlafräume	wird als Wohnfläche berechnet	gilt als Nutzfläche und wird berechnet
Flure	wird als Wohnfläche berechnet	gilt als Nutzfläche und wird berechnet
Terrasse, Loggia	25 bis 50 % wird als Wohnfläche berechnet	gilt als Nutzfläche und wird berechnet
Wohnfläche unter Dachschräge	bis 1 m Höhe keine Berechnung, 1 bis 2 m 50 % Wohnflächenberechnung, darüber 100 %	gilt als Nutzfläche und wird berechnet

Tipps & Tricks

Wenn Sie sich unsicher sind, ob bei Ihrer Berechnung der Wohnfläche unter der Dachschräge alles mit richtigen Dingen zugeht, sollten Sie zuerst Ihren Miet- oder Kaufvertrag prüfen, wonach die Wohnfläche berechnet wurde, um gegebenenfalls einen Rechtsbeistand oder den Mieterschutzbund zurate ziehen.

Hausjournal.net

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