Unterschiede zwischen öffentlich geförderten Wohnungen und dem freien Wohnungsmarkt

Zunächst einmal sollten Sie wissen, dass die vielen Wahrheiten und Halbwahrheiten zum Thema Wohnflächenberechnung nicht auf alle Arten von Wohnungen in gleicher Art und Weise anwendbar sind. Schließlich gelten die gesetzlichen Regeln zur Berechnung der offiziellen Wohnfläche eigentlich nur für Wohnungen, die öffentlich gefördert wurden bzw. aus anderen Gründen in den vollen Anwendungsbereich des Mietrechts fallen. Jenseits davon wird ein großer Teil der insgesamt vorhandenen Wohnungen auf dem freien Wohnungsmarkt vermittelt.

Allerdings kann auch in Mietverträgen außerhalb des zwingenden Anwendungsbereichs der entsprechenden Rechtsvorschriften eine Flächenberechnung nach DIN 277 oder nach der Wohnflächenverordnung vereinbart sein. Kommt es zum Streit zwischen den Parteien eines Mietvertrags, entscheiden viele Gerichte ohne einen entsprechenden Hinweis im Mietvertrag nach der Wohnflächenverordnung. Dies führt für Mieter in der Regel zu eher günstigen Urteilssprüchen.

Der Balkon als Wohnfläche laut DIN 277?

Wenn in einem Mietvertrag von der Berechnung der Wohnfläche nach DIN 277 die Rede ist, dann liegt ein grundsätzlicher Fehler vor. Die Flächenberechnung nach DIN 277 kennt im Unterschied zur Wohnflächenverordnung nämlich an sich keinen Wohnflächenbegriff, sondern den Begriff der Nutzfläche. Diese wird den verschiedenen Nutzungsarten der einzelnen Räume entsprechend auf bestimmte Unterkategorien der Nutzung aufgeteilt. Insgesamt ergibt sich hierbei aber meist eine größere Quadratmeterzahl als bei einer Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung.

Da sich viele Mieter im Begriffsdschungel zwischen Wohnfläche, Nutzfläche und Grundfläche kaum zurechtfinden, stellen Vermieter ihre Berechnungen bevorzugt auf die Bestimmungen der DIN 277 ab. Dies führt in der Praxis zu einer auf dem Papier erhöhten Quadratmeterzahl, was sich wiederum auf die erzielbaren Mietkosten und die zur Abrechnung gebrachten Nebenkosten auswirkt.

Nach der DIN 277 werden Balkone mit 100 Prozent ihrer Fläche zur Nutzfläche einer Wohnung gezählt.

Die Berechnungsmethode nach der Wohnflächenverordnung

Die mit dem 1. Januar 2004 in Kraft getretene Wohnflächenverordnung (WflVO) gilt insgesamt als sehr mieterfreundlich. Für Balkone gilt bei einer Berechnung nach der Wohnflächenverordnung, dass diese in der Regel nur anteilig mit 25 Prozent ihrer Fläche zur Wohnfläche einer Wohnung gezählt werden.

In Ausnahmefällen gehört ein Balkon aber auch (ohne rechtliche Beanstandung) mit 50 Prozent seiner Fläche zur Gesamtwohnfläche. Das gilt dann, wenn sich der entsprechende Balkon durch besondere Eigenschaften auszeichnet. Dies können zum Beispiel die folgenden Kriterien sein:

• eine besonders hochwertige bauliche Ausführung
• eine besondere Aussicht, die sich bedeutsam auf den gesamten Wohncharakter der Wohnung auswirkt
• architektonische Besonderheiten wie die Gestaltung als Loggia