Wofür ist eine korrekte Wohnflächenberechnung wichtig?
Grundsätzlich ist nicht für jedes Mietverhältnis eine exakte Aufschlüsselung der genauen Quadratmeterzahlen des Mietobjekts zwingend. Manche Vermieter umgehen daher Probleme mit den unterschiedlichen Berechnungsmethoden, indem sie eine Wohnung einzig anhand ihrer Adresse und Lage eindeutig ausweisen und dann an den Mieter „wie besehen“ vermieten. Anders verhält es sich dagegen, wenn es sich um eine Wohnung handelt, die in den Geltungsbereich des sogenannten Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt oder wenn es sich um sozialen bzw. geförderten Wohnungsbau handelt.
Lässt sich bei solchen Mietobjekten eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche nach unten von den im Mietvertrag genannten Quadratmeterzahlen nachweisen, kann dies sogar für eine anteilige Rückforderung von Mietzahlungen sprechen. Die korrekte Berechnung der Wohnfläche ist insgesamt aber für drei verschiedene Kostenfaktoren bedeutsam:
- die Höhe der Mietzahlungen (je nach Objekt)
- die Berechnung der anteiligen Nebenkosten bzw. Betriebskosten
- die Höhe von Beiträgen für die Hausratsversicherung
Nicht ohne Grund kommt es bei divergierenden Flächenberechnungen oft zum Streit zwischen Vermietern und Mietern. Schließlich ist für Vermieter die Berechnung nach der DIN-Norm 277 in der Regel vorteilhafter, während Mieter von der restriktiveren Flächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WflVO) profitieren. Ausschlaggebend ist im Allgemeinen, welche Berechnungsmethode im Mietvertrag vereinbart wird. Wird dort nicht explizit auf eine Berechnungsmethode Bezug genommen, gehen Gerichte im Streitfall meist von der Wohnflächenverordnung als Berechnungsmethode aus.
Die Terrasse darf bei der Wohnflächenberechnung anteilig berücksichtigt werden
Laut der Wohnflächenverordnung von 2004 darf die Fläche einer direkt an die Wohnung angrenzende und ausschließlich von deren Bewohnern nutzbare Terrasse anteilig in die Berechnung der Gesamtwohnfläche mit einfließen. Allerdings haben Gerichte in diversen Entscheidungen auf gewisse Mindestanforderungen verwiesen. Als Terrasse gilt demnach eine ebenerdige Fläche nur dann, wenn sie auch wirklich durchgehend befestigt und mit einem entsprechenden Bodenaufbau aus Natursteinplatten, Fliesen oder ähnlichen Materialien versehen ist. Sind dagegen nur Rasensteine verlegt, gilt die Fläche als Garten und kann nicht berücksichtigt werden.
Ist das der Fall, darf die Terrasse mit 25 Prozent ihrer Fläche als Wohnfläche berücksichtig werden. Damit wird der Tatsache Rechnung getragen, dass eine Terrasse in der Regel zusätzlichen Nutzen für den Wohnkomfort eines Mietobjekts bietet. In gleicher Weise gehört in der Regel auch ein Balkon zur Wohnfläche und zählt ebenfalls mit 25 Prozent bei der Wohnflächenberechnung.
Besondere Umstände rechtfertigen einen Berechnungsschlüssel von 50 Prozent für Terrassen
In manchen Fällen lassen Vermieter eine Terrasse auch zu 50 Prozent in die Wohnflächenberechnung mit einfließen. Dies kann einerseits völlig frei vereinbart werden, wenn es sich um den sogenannten „freien Mietzins“ jenseits von zwingenden Rechtsvorschriften handelt. Andererseits ist ein Berechnungssatz von 50 Prozent aber auch zulässig, wenn es sich um eine besonders hochwertige bauliche Ausführung oder um andere Umstände handelt, die diese Wertigkeit für den insgesamt zu bestimmenden Nutzwert eines Mietobjekts rechtfertigen. Dies kann bei den folgenden Faktoren der Fall sein:
- eine besonders schöne Aussicht von der Terrasse
- eine hochwertige Terrassenüberdachung
- eine Einfriedung mit einer dekorativen Mauer (beispielsweise mit Balustraden)
- ein besonders hochwertiger Bodenbelag
- exklusiver Sonnen- und Windschutz