Darf die Dachterrasse überhaupt bei der Wohnfläche berücksichtigt werden?
Bei der Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung von 2004 werden längst nicht nur Räume wie Schlafzimmer, Wohnzimmer und Küche berücksichtigt. Auch die folgenden Flächen werden zumindest teilweise berücksichtigt, obwohl es sich nicht um „umbauten“ Raum im Sinne eines geschlossenen Zimmers handelt:
Grundsätzlich ist an einer Berücksichtigung bei der Berechnung der Wohnfläche auch moralisch nichts auszusetzen. Schließlich sind Balkone und Terrassen für nicht wenige Mieter ein ausschlaggebender Grund, sich für ein bestimmtes Mietobjekt zu entscheiden. Allerdings sollten Sie trotzdem wissen, welche Berechnungsarten für eine Dachterrasse üblich sind.
Berücksichtigung zu 25 oder 50 Prozent?
Sofern Berechnungsregeln wie diese aus der Wohnflächenverordnung von 2004 aus mietrechtlichen Gründen zwingend einzuhalten sind, gilt für Dachterrassen ähnlich wie für Terrassen und Balkone eine Spanne von 25 bis 50 Prozent. Das bedeutet, dass beim 25 Prozent-Anteil von einer insgesamt 20 Quadratmeter großen Dachterrasse nur 5 Quadratmeter bei der Gesamtberechnung der Wohnfläche berücksichtigt werden.
Wenn es sich aber um eine besonders schön gestaltete Dachterrasse handelt oder diese die Qualität der Wohnung maßgeblich bestimmt, darf dieser Wert auch bis maximal 50 Prozent ansteigen. Das bedeutet aber auch nicht, dass der 50 Prozent-Wert fraglos akzeptiert werden muss. Dass Vermieter hier gerne das Maximum ansetzen, ist nachvollziehbar. Allerdings sollte die Argumentation der „Qualitäten“ einer Dachterrasse üblicherweise „schrittweise“ zu Werten wie einem 40-prozentigen Flächenanteil führen.
Vor Gericht kann sich die Sachlage aber noch einmal komplizierter gestalten: Können Mieter nämlich nachweisen, dass ein 25-prozentiger Anteil der Dachterrassenfläche als Wert für die Berechnung laut Mietvertrag den „ortsüblichen Gegebenheiten“ in der jeweiligen Stadt entspricht, können Richter dieser Argumentation folgen.
Auf dem freien Wohnungsmarkt können auch abweichende Regeln vereinbart werden
Zu beachten ist auch, dass die oben genannten Regeln nur zwingend auf geförderte und anderweitig dem Mietrecht unterliegende Wohnungen anzuwenden sind. Auch wenn im Mietvertrag keine Berechnungsmethode ausdrücklich angeführt wird, orientieren sich Gerichte überwiegend an der Wohnflächenverordnung von 2004. Grundsätzlich sind auf dem freien Wohnungsmarkt aber auch andere Konstellationen möglich, bei denen eine besonders luxuriöse Dachterrasse als Teil einer Penthouse-Wohnung mit der gesamten Fläche im Mietvertrag Berücksichtigung findet.