Die Wohnfläche für unterschiedliche Berechnungen
Die Wohnfläche einer Wohnung ist für den Mieter wie auch den Vermieter von besonderer Bedeutung. Nicht nur die Berechnung des monatlichen Mietzinses kann auf Basis der Quadratmeter einer Wohnung erfolgen. Für die folgenden Berechnungen kann die Quadratmeterzahl entscheidend sein:
- Berechnung des monatlichen Mietzinses
- Berechnung der Nebenkosten (Betriebskosten bei vermieteten Wohnungen)
- Berechnen des Hausgelds (Betriebskosten bei Eigentumswohnungen)
Verschiedene Berechnungsgrundlagen
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie Sie die Wohnfläche einer Wohnung ermitteln können. Die Standardberechnung erfolgt jedoch nach den Regeln des öffentlichen Wohnungsbaus. Wurde also keine spezielle Wohnflächenberechnung im Mietvertrag vereinbart, ist dieses Regelwerk entscheidend. Anders herum bedeutet es allerdings auch, dass Sie dann nicht beanstanden können, wenn die Wohnfläche nach den hier genannten Berechnungsgrundlagen geringer ausfallen würde.
Die Standardberechnung hat sich ebenfalls geändert
Das sind aber noch nicht alle Unterschiede. Gerade im Mietrecht (natürlich auch beim Mietrecht in Bezug auf den Balkon) kommt es ständig zu Änderungen der Regeln. So auch bei den Berechnungsgrundlagen der Wohnflächenberechnung. Abhängig vom Zeitpunkt des Unterzeichnens des Mietvertrages gelten folgende Regeln (wenn nichts anderes vereinbart wurde!):
- bis Dezember 2003: die 2. Berechnungsverordnung des öffentlichen Wohnbaus, Paragraph 42 bis 44
- ab Januar 2004: die Wohnflächenverordnung
Die entsprechende Zuständigkeit der unterschiedlichen Regelungen wurde auch vom Bundesgerichtshof bestätigt (BGH AZ VIII ZR 231/06).
Das Berechnen der Balkonquadratmeter nach Standard
Die Berechnung des Balkons in Mietverträgen bis einschließlich Dezember 2003
Die nachfolgenden Berechnungsgrundlagen gelten für die folgenden Wohnraumkomponenten:
- Balkon
- Loggia bzw. Freisitz
- Terrasse
- Dachgarten
- Dachterrasse
Demnach wird die Fläche in Quadratmetern ermittelt und dann halbiert. Folglich zählen die genannten Bereiche eines Mietobjekts zu 50 Prozent als Wohnfläche.
Die Berechnung des Balkons in Mietverträgen ab einschließlich Januar 2004
Die nachfolgenden Regelungen gelten für die hier aufgeführten Bereiche eines Mietobjekts:
- Balkon
- Terrasse
- Loggia oder Freisitz
- Dachterrasse
- Dachgarten
Nach den neuen Standards ab 2004 zählt die gesamte Fläche der genannten Bereiche nur zu einem Viertel. Eine Balkonfläche von 10 qm würde demzufolge 2,5 qm Wohnfläche bedeuten.
Ausnahmen davon
Allerdings gibt es ab 2004 auch Ausnahmemöglichkeiten. Danach können dann trotzdem wieder 50 Prozent der Balkon- oder Terrassenfläche zum Wohnraum dazugezählt werden. Dazu muss dem Balkon, der Loggia oder der Terrasse ein überragender Wohnwert zugesprochen werden.
Beispiele für eine höhere Berechnungsgrundlage
Als Beispiel könnte hier zwischen einem kleinen engen Nordbalkon mit 1,5 m Tiefe und einem großzügigen Südbalkon mit 5 m Tiefe, auf dem gut und komfortabel gesessen werden kann, unterschieden werden. Allerdings ermöglicht die Definition “überragender Wohnwert” doch einen gewissen Spielraum in der Interpretation. Dennoch gibt es aber noch keine Urteile dazu.