Die Gebäudenutzfläche als wichtige Kennzahl im Energieausweis von Gebäuden
Für die Vermietung oder den Verkauf einer Immobilie muss heutzutage in der Regel ein sogenannter Energieausweis erstellt werden. Dies soll Immobilien mit besonders schlechter Energiebilanz (und den damit verbundenen Heizkosten) leichter erkennbar machen und so auch indirekt zu einer verstärkten energetischen Sanierung von Bestandsimmobilien beitragen.
Insofern ist es durchaus wichtig, vor dem Unterschreiben von Miet- oder Kaufverträgen den Energieausweis genau zu prüfen. Schließlich kann sich nicht nur der Zustand der Bausubstanz bzw. der Dämmwert auf die späteren Betriebskosten auswirken, sondern auch die Anzahl der Quadratmeter bei der Kennzahl der Gebäudenutzfläche. Immerhin dient diese meist direkt als Berechnungsgrundlage für die Veranschlagung der anfallenden Heiz- und Klimatisierungskosten. Aufgrund verschiedener Faktoren wie beispielsweise den vorhandenen Treppenhäusern weicht die Gebäudenutzfläche nämlich durchaus von der konkret als Wohnraum nutzbaren Wohnfläche ab.
Die Ermittlung der Gebäudenutzfläche auf Basis der Wohnfläche
Während die Wohnfläche in der Regel genau ausgemessen wird, verwendet man für die Berechnung der Gebäudenutzfläche im Allgemeinen Annäherungswerte. Diese bauen allerdings oftmals auf der für die Wohnfläche ermittelten Quadratmeterzahl auf.
Insgesamt sind die folgenden drei Konstellationen denkbar:
- Ein- und Zweifamilienhäuser mit beheiztem Kellergeschoss
- alle sonstigen Wohnungen
- die Berechnung auf Basis des Gebäudevolumens
Für die ersten beiden Fälle kann die gemessene Wohnfläche als Ausgangswert dienen. Diese wird bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit beheiztem Keller mit dem Faktor 1,35 bzw. bei allen sonstigen Wohnungen (ohne Keller oder mit unbeheiztem Keller) mit dem Faktor 1,2 multipliziert. Diese Berechnungsmethode wird üblicherweise verwendet, um die Gebäudenutzfläche für einen sogenannten Verbrauchsausweis zu berechnen.
Die Gebäudenutzfläche auf Basis des Gebäudevolumens ermitteln
Soll die Gebäudenutzfläche dagegen für einen sogenannten Bedarfsausweis ermittelt werden, so sind hierfür detailliertere Berechnungen zur Energieeffizienz vorgesehen. Allerdings gibt es auch beim Bedarfsausweis die Möglichkeit, die Gebäudenutzfläche aus vorhandenen Kennzahlen abzuleiten.
Sie brauchen dafür die Anzahl der Kubikmeter des Gebäudevolumens. Diese Zahl wird mit dem Faktor 0,32 multipliziert. Allerdings gilt dies nur bei einer vergleichsweise normalen Zimmerhöhe zwischen zweieinhalb und drei Metern Raumhöhe.
Handelt es sich um ein Gebäude mit niedrigerer oder höherer Deckenhöhe, kommt eine etwas kompliziertere Formel zur Anwendung, um der veränderten Relation zwischen Gebäudevolumen, Wohnfläche und Energiebedarf Rechnung zu tragen.