Warum ist diese Frage überhaupt so wichtig?

Die Frage einer korrekten Ausweisung der Wohnfläche einer Immobilie kann aus den unterschiedlichsten Gründen bedeutsam sein:

• für die Wertermittlung als Sicherheit für einen Kredit
• als Besteuerungsgrundlage im Zusammenhang mit der Wertermittlung
• für die Umlage von Betriebskosten
• als verlässlicher Vergleichsparameter beim An- und Verkauf von Immobilien
• für die korrekte Berechnung der Miete

Obwohl es für die Berechnung der verschiedenen Flächenarten von Immobilien insgesamt eine ganze Reihe von Rechtsvorschriften gibt, können diese durch individuelle Vertragsvereinbarungen durchaus ausgehebelt werden. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn die Quadratmeterzahlen einzelner Räume im Mietvertrag vergleichsweise transparent aufgeführt und als „wie besehen“ deklariert werden. Eine spätere teilweise Rückforderung von Mietzahlungen kann dann selbst bei größeren Abweichungen von den tatsächlichen Quadratmeterzahlen schwierig werden.

Unklare rechtliche Definitionen und viele Gerichtsurteile

Während es für die Berechnung von Terrassenflächen und Balkonen durchaus etablierte Berechnungsmethoden gibt, werden Hobbyräume regelmäßig zum Zankapfel zwischen Vermietern und Mietern. Das ist an sich nachvollziehbar, da es bei einer Mieterhöhung letztlich je nach Auslegung um sehr viel Geld gehen kann.

Es stößt vielen Mietern sauer auf, wenn die Nutzung zu Wohnzwecken in einem Hobbyraum einerseits untersagt ist, andererseits aber eine Zurechnung zum vermieteten Wohnraum zu 100 Prozent erfolgt. Generelle Aussagen sind letztlich aufgrund der unterschiedlichen Rechtssituation in verschiedenen Bundesländern schwierig. Allerdings lässt sich festhalten, dass die ursprüngliche Genehmigung laut Bauplan des Hauses natürlich schon einen Einfluss auf die Zurechnung zur Wohnfläche hat.

Wurde nämlich ein im Keller befindlicher Wohnraum aufgrund der Ausführung mit ausreichend Dämmung, Heizung und Tageslicht ursprünglich als Schlafraum genehmigt, so ist er auch dann noch als Wohnraum zu betrachten, wenn er über die Jahre hinweg mangels Bedarfs nur noch als Hobbyraum genutzt wurde. Manchmal berufen sich Mieter auch darauf, dass Kellerräume in der Wohnflächenverordnung von 2004 explizit als nicht zur Wohnfläche zugehörig angeführt werden. Dieser Passus trifft aber vor allem auf Kellerräume in Mehrfamilienhäusern zu, die von der eigentlichen Wohnung räumlich getrennt sind und vom Charakter her auch nicht entsprechend ausgebaut sind.

Diese Indizien lassen eine Zurechenbarkeit des Hobbyraums zur Wohnfläche vermuten

Bestimmte Kriterien sprechen dafür, einen Hobbyraum vollständig oder zumindest zu 50 Prozent in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen:

• direkter (und ausschließlicher) Zugang über die Wohnräume
• Dämmung und Heizung entsprechen den anderen Wohnräumen
• eine lichte Höhe von mindestens 2 m
• Abböschungen vor den Fenstern sorgen für viel Tageslicht
• ein bestimmtes Mindestverhältnis zwischen Fensterfläche und Wohnfläche

Achtung: eine regelmäßige Nutzung als Wohnraum ist in der Regel trotzdem tabu

Trotz der Hinzurechnung der Hobbyraumfläche zur Wohnfläche können Sie leider nicht automatisch davon ausgehen, einen solchen Raum auch als regulären Wohnraum nutzen zu dürfen.

Gerichtliche Entscheidungen haben untermauert, dass ein ausgebauter Hobbyraum im Keller eines Mehrfamilienhauses laut Teilungserklärung nicht als Gästezimmer genutzt werden darf. Das gilt selbst dann, wenn es durch die Nutzung zu keinerlei Störung der anderen Mieter im Haus kommt.

Selbst im Eigenheim darf ein Hobbyraum eigentlich nicht zum Wohnraum „umgewandelt“ werden. Das hat nicht zuletzt brandschutzrechtliche Gründe, da bei der Errichtung des Hobbyraums in der Regel sicherheitsrelevante Einschränkungen hingenommen werden.