Keller ausbauen: Brauche ich eine Genehmigung?

Von Hausjournal.net | 10. Juni 2021

Viele Hausbesitzer träumen vom Ausbau des Kellers, ob zum Hobbyraum oder zur vermietbaren Einliegerwohnung. Nicht immer ist dieser Umbau genehmigungsfrei, zudem sollten weitere rechtliche Aspekte Beachtung finden. Alle wichtigen Regelungen haben wir für Sie im Überblick.

Um den Keller auszubauen, braucht man oft, aber nicht immer eine Genehmigung

AUF EINEN BLICK

Wann ist eine Genehmigung für den Kellerumbau erforderlich?

Ein Kellerumbau kann genehmigungsfrei sein, wenn er nur vom Eigentümer genutzt und nicht vermietet wird. Bei separaten Eingängen oder Vollgeschossen ist die Nutzungsänderung oft genehmigungspflichtig. Vorgaben der Landesbauverordnung und Geschossflächenberechnung sollten beachtet werden.

Lesen Sie auch

Die Baugenehmigung

Wer Räume umbaut, muss dafür in manchen Fällen eine Baugenehmigung beantragen. Man spricht bei bereits vorhandenen Gebäuden von einer Nutzungsänderung. Das gilt auch, wenn Sie Ihren Keller ganz oder teilweise zu Wohnraum umbauen wollen. Allerdings gibt es hier keine pauschale Regel, weshalb Sie immer direkt bei Ihrem Bauamt nachfragen sollten.

In der Praxis ist der Umbau normalerweise genehmigungsfrei, wenn die entstehenden Räume nur von Ihnen selbst benutzt werden, aus Ihrem Hauseingang zugänglich sind und es sich um einzelne Räume handelt. Sobald aber eine vollwertige Wohnung entsteht oder diese gar einen separaten Eingang bekommt, müssen Sie bei den meisten Bauämtern die Nutzungsänderung beantragen. Das gilt besonders, wenn die neuen Räume vermietet werden sollen, egal ob dauerhaft oder als Ferienwohnung. Genehmigungsfrei ist meist das privat genutzte Gästezimmer im Keller.

Die Landesbauverordnung

Wenn das Vorhaben genehmigungspflichtig ist, müssen Sie sich zwingend auch an die Vorgaben der Landesbauverordnung des jeweiligen Bundeslandes für Wohnräume halten. Allerdings ist dies auch dann empfehlenswert, wenn Sie Ihr Vorhaben nicht genehmigen lassen müssen, denn so stellen Sie sicher, dass es später keine Probleme gibt. Die Landesbauverordnung macht Angaben zu:

Mindestraumhöhe,
Mindestfensterfläche,
Mindestbreite der Türen,
Brandschutz.

Die Geschossfläche

Ein rechtlicher Aspekt, der gerne vergessen wird, ist der der Geschossfläche. Diese ist ein Instrument der Städteplanung, welches regelt, wie dicht ein Baugebiet bebaut wird. Vereinfacht gesagt, darf sich auf Ihrem Grundstück nur eine maximale Quadratmeterzahl an Wohnraum befinden. Ein Nutzkeller wird hier nicht dazugerechnet. Wird er allerdings ausgebaut, kann er als Vollgeschoss gelten und muss dann doch hinzugerechnet werden. Die zulässige Geschossfläche und die zur Berechnung nötige Geschossflächenzahl entnehmen Sie dem Bebauungsplan.

Artikelbild: Anatoli Igolkin/Shutterstock