Gehört der Keller zur Gesamtwohnfläche?
Ob der Keller zur Wohnflächenberechnung mit herangezogen werden darf, hängt vor allem davon ab, auf welcher Grundlage die Wohnfläche berechnet wird. Die Grundlage für die Wohnraumberechnung kann rechtlich in zwei verschiedenen Dokumenten begründet sein:
- der Wohnflächenverordnung, kurz WoFlV,
- der DIN-Norm 277.
Laut Wohnflächenverordnung darf der Keller nicht zur Berechnung der Wohnfläche herangezogen werden. Anders sieht es aus, wenn nach der DIN-Norm 277 berechnet wird: Hier gehört der Keller voll mit zur Wohnfläche. Allerdings darf die DIN-Norm nur Anwendung finden, wenn dies explizit im Mietvertrag so festgehalten wurde. Vermieter berechnen gerne so, da dadurch eine höhere Miete entsteht. Wurde Ihr Haus nach 2004 gebaut oder ist nichts im Mietvertrag vereinbart, gilt allerdings die Wohnflächenverordnung.
Wie sieht es mit Hobbyräumen im Keller aus?
Anders kann der Fall liegen, wenn Räume im Keller im Mietvertrag als geheizte Hobbyräume ausgewiesen werden. Zwar gibt es hierzu keine eindeutige Regelung, aber richtungsweisende Urteile vergangener Mietstreitigkeiten. Gehört der Hobbyraum im Keller ausschließlich zu Ihrer Wohnung, darf der Vermieter ihn zu 100 Prozent mit einberechnen, bei einer lichten Raumhöhe unter zwei Metern zu 50 Prozent.
Bei Hobbyräumen und anderen Kellerräumen, die zu Wohnraum ausgebaut sind, ist die Frage nach der Wohnflächenberechnung eventuell auch im Eigenheim interessant. Denn wird das gesamte Kellergeschoss dauerhaft als Wohnraum genutzt, wird ein Vollgeschoss daraus. Dies kann baurechtlich zu Problemen führen, denn Ihr Bebauungsplan weist eine maximale Gesamtgeschossfläche aus, die Sie durch den Umbau nicht überschreiten dürfen.
Kann ich die Berechnung anfechten?
Anfechten lässt sich die Berechnung nicht immer, auch, wenn Sie zu Ihrem Nachteil vorgenommen wurde. Grundsätzlich müssen Sie nicht für mehr Wohnfläche Miete zahlen, als Sie auch tatsächlich bewohnen. Klauseln zu Abweichungen, wie sie bis 2015 üblich waren, sind nicht mehr rechtens. Wurde der Keller mit in die Wohnfläche gerechnet und führt der Mietvertrag die DIN-Norm 277 nicht explizit an, können Sie daher auf eine Verminderung der Miete um den Betrag für den Keller bestehen.
Ein Hobbyraum hingegen kann nur angefochten werden, wenn dieser nicht im Mietvertrag genannt wird. Meistens allerdings hat der Vermieter sich hier abgesichert und der Hobbyraum wird explizit aufgeführt. Dann haben Sie keine Möglichkeit, diesen anzufechten. Das gilt auch, wenn der Vertrag eine sogenannte „Beschaffenheitsvereinbarung“ besitzt. Gemeinsam mit anderen Mietern genutzte Kellerräume hingegen darf der Vermieter Ihnen niemals auf die Wohnfläche anrechnen, auch nicht anteilig.