Altes Haus umbauen: welche Kosten muss man rechnen?

Von Hausjournal.net | 19. Januar 2021

Der Gedanke ist verlockend: ein älteres, kostengünstiges Haus zu kaufen und es dann ganz nach den eigenen Wünschen umzubauen. Dabei sollte man die Kosten allerdings nicht unterschätzen: Die Kosten für eine Sanierung und einen Umbau können dann am Ende das ganze Unterfangen schnell teurer machen als ein modernes Haus. Mit welchen Kosten Sie im Einzelnen rechnen müssen, erfahren Sie vom Kostencheck-Experten in unserem Interview.

Je älter das Haus desto teurer meist auch der Umbau

Frage: Mit welchen Umbaukosten muss man bei einem alten Haus rechnen?

Kostencheck-Experte: Das ist natürlich unmöglich pauschal zu sagen, das hängt immer auch vom Alter und Zustand des Hauses und vom gewünschten Umbau-Ergebnis ab.

Grundlage sollte auf jeden Fall eine fachlich fundierte Planung sein. Im Allgemeinen macht das der Architekt – für den Sie aber schon einmal rund 15 % der Baukosten als Honorar rechnen müssen. Weitere 10 % bis 15 % der reinen Baukosten können dann als Baunebenkosten anfallen, wenn es sich um größere Umbauten handelt. Damit erhöhen sich schon einmal die reinen Baukosten um rund 20 %.

Nicht vergessen werden sollte auch, dass das übrige Gebäude energetisch saniert werden sollte. Gehen Sie dabei von mindestens 140 EUR pro m² Fassadenfläche für die Dämmung und von mindestens 500 EUR pro Fenster aus, wenn es sich um ein älteres Gebäude handelt. Die Dämmung der Geschossdecken kostet Sie in jedem Fall mindestens 35 EUR pro m² Wohnfläche.

Dazu kommen dann auch technische Instandsetzungen:

Dacheindeckung erneuern, gegebenenfalls auch den Dachstuhl erneuern oder reparieren lassen
Innentreppen (Holztreppen) erneuern
Kellerwände trockenlegen, Keller entfeuchten, Horizontalsperre einbringen, Abdichtung der Kellerwände herstellen oder erneuern, falls nötig
Haustür erneuern falls nötig
Heizung austauschen (sehr häufig nötig, da die Lebensdauer nur rund 20 – 30 Jahre beträgt)
Installationen erneuern (elektrische Leitungen bei sehr alten Häusern, Trinkwasser- und Abwasserleitungen sehr häufig, da die Lebensdauer alter Leitungen nur rund 30 Jahre beträgt)

Der Austausch der Heizung allein kostet meist mindestens 10.000€

Allein für das Austauschen der Heizung müssen Sie mindestens 10.000 EUR veranschlagen, bei einer Dacherneuerung können Sie häufig ähnlich hohe Kosten erwarten. Sie liegen noch deutlich höher, wenn Sie einen Dachausbau planen, da in diesem Fall auch das Dach gedämmt werden muss. Für das Austauschen der Installationen können insgesamt leicht ebenfalls Kosten von mehreren tausend Euro anfallen. Das Trockenlegen und Abdichten des Kellers gehört zu den sehr teuren Aufgaben – wird von außen abgedichtet, liegen die Kosten bereits bei rund 500 EUR bis 1.000 EUR je m Hausumfang, die Kosten für Sanierungsarbeiten im Innenbereich kommen dann noch dazu.

Erst dann kann man anfangen, über eine optische Umgestaltung des Innenbereichs nachzudenken.

Neue Bodenbeläge bekommen Sie für 20 EUR pro m² bis 40 EUR pro m², für das Verlegen durch den Fachmann müssen Sie etwa den gleichen Betrag rechnen. Bei der Neugestaltung von Wand- und Deckenflächen (Flächengröße rund Wohnfläche x 4) müssen Sie schon bei einfachem Streichen mit Kosten von 10 EUR pro m² bis 20 EUR pro m² rechnen, wenn Tapeten entfernt oder die Wände ausgebessert werden müssen, kann das auch leicht bis zu doppelt so teuer werden.

Dazu kommen dann noch die Kosten für das Modernisieren des Bads und der Küche, die Erneuerung der Terrasse und ähnliche Maßnahmen.

Beispiel-Kosten

Wir haben ein Haus aus den 70er gekauft, bei dem wir zunächst einen Dachausbau planen. Zusätzlich sollen einige nicht tragenden Wände im Innenbereich entfernt werden, an der Rückseite planen wir eine 20 m² große Terrasse.

Neben der energetischen Sanierung wird noch die Heizung auf eine moderne Biomasse-Heizung umgerüstet, die Trinkwasser-Installation wurde bereits erneuert. Das Dach wird im Zuge des Dachgeschossausbaus nicht nur gedämmt, sondern gleich komplett erneuert (Aufdachdämmung). Der Keller muss abgedichtet werden, die Kellerwände werden ebenfalls saniert.

Im gesamten Erdgeschoss wird ein durchgehender Belag aus Bodenfliesen verlegt, im Obergeschoß lassen wir Laminat verlegen. Die Wände streichen wir dann später selbst.

Unser Haus hat eine Wohnfläche von 140 m², verteilt auf zwei Geschosse.

Posten	Preis
Dachbodenausbau komplett (inkl. Dachfenstereinbau, Dämmung und Dacherneuerung sowie Innenausbau sowie Planung und Genehmigung)	56.000 EUR
Umrüsten auf Biomasse-Heizung (Pelletsheizung)	15.400 EUR
Energetische Sanierung (WDVS, 12 Fenster austauschen, Kellerdecke dämmen)	33.940 EUR
Kellerabdichtung und Kellersanierung (Abdichtung von außen, Horizontalsperre, Sperrschicht am Boden, Neuverputzen)	42.500 EUR
Bodenbeläge	6.250 EUR
Gesamtkosten Sanierung und Dachbodenausbau	154.090 EUR
Gesamtkosten aufgerechnet auf Quadratmeter Wohnfläche	1.100 EUR pro m²
Kosten für den Terrassenbau, zusätzlich	3.200 EUR

Die hier gezeigten Kosten beziehen sich auf einen konkreten Einzelfall und bestimmte Baumaßnahmen. Sie können von Fall zu Fall natürlich sehr unterschiedlich liegen.

Mit den Kosten von 1.100 EUR pro m² liegen wir bereits nahezu im Bereich eines neu errichteten Hauses oder Fertighauses. Die Renovierung von Küche und Bad stehen dabei noch aus, auch die Möblierungskosten für das Haus sind noch zu planen.

Frage: Was bestimmt die Kosten für einen Umbau eines alten Hauses?

Zustand und Größe des Hauses sind entscheidende Kostenfaktoren

Kostencheck-Experte: Betrachten muss man in diesem Fall:

die reinen Umbaukosten (Neuherstellung von Bauteilen)
die Kosten für die notwendige energetische Sanierung (gesetzlich vorgeschrieben)
die Kosten für die technische Instandsetzung (z. B. Dach neu decken, Heizung erneuern, Installationen erneuern, Keller trockenlegen etc.)
die Kosten für die Innenraum-Gestaltung (z. B. Wand- und Bodenbeläge, Innentüren, Küchenerneuerung, Badmodernisierung, etc.)
welches Maß an Eigenleistung erbracht wird

All diese Kosten summieren sich zusammen. Bei umfangreichen notwendigen Reparaturen und Sanierungen werden dabei sehr hohe Kosten erreicht, in manchen Fällen erreicht das bereits das Niveau von Neubau-Kosten. Wer kostenbewusst umbuen will, sollte vor allem viel Eigenleistung investieren (wenn die Fähigkeiten dazu bestehen).

Artikelbild: Elena Elisseeva/Shutterstock